监管火速问询！千亿房企“猛砍”10亿债券利率，留两大谜团待解

作者 | 雷晨

来源 | 债市观察

4月22日晚，金地集团(600383.SH)发布2019年年报，营收和归母净利双双增长。而前一天，它刚收到上交所监管工作函，被要求进一步核实将“18金地03”公司债券利率由5.29%调降至1.5%，是否符合债券募集说明书中约定。

资料显示，“18金地03”发行规模为10亿元，债券期限3年，初始票面利率为5.29%，附第二年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，债券回售日是今年5月28日。

金地集团4月20日公告，目前已到“18金地03”存续期的第二年末，根据当前的市场环境，公司选择下调票面利率，将后1个计息年度（2020年5月28日至2021年5月27日）内的票面利率调整为1.5%。

一石激起千层浪。外界对金地集团此举主要有两大疑问，一是下调利率是否符合约定？二是大幅下调利率的原因是什么？

首先，根据此前募集说明书披露，该笔债券“在存续期第2年末，金地集团可选择调整票面利率”，“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点”。

“提升”一词通常的解释为“使位置、程度、水平、数量、质量等方面比原来高。”也就是说，金地集团拥有“18金地03”票面利率的调整权，但方向一般则是上调。

据《中国经营报》报道，4月21日下午，证监会债券部约谈中金公司相关负责人，要求对下调利率一事做出解释，并严令中介机构切实履职尽责。此前，中金公司认为“提升利率”可以理解为“提升负利率”，也就是5.29%降为1.5%可理解为“提升-379bp”。

4月21日晚，上交所在问询中要求金地集团核实将“18金地03”利率由5.29%调降至1.5%是否符合约定并说明理由，同时请律师发表明确意见。截至目前公司尚未做出答复。

其次，在当前境内债券利率下行的背景下，对于金地集团将“18金地03”票面利率大幅降至1.5%，有观点认为这是在逼债券持有人选择回售，然后公司可用较低利率发行新债。

事实上，下调利率的不单是金地集团，其同行金隅集团(601992.SH)近期也下调了利率，但仅从5.2%调整为3.2%。

金地集团此番将债券利率“猛砍”至1.5%，比“国民理财神器”余额宝最新七日年化收益率1.81%还低，如果最终实施，那么投资者选择回售的概率可想而知。

为什么不直接降低利率至发新债的标准呢？

据小债了解，这样只能维持一年低息，一年后的市场变化没法预测。如果把握当前发债机会，未来几年都能放心吃低息。这是企业在融资环境变化时的正常反应。

今年3月，金地集团发行3笔超短融，票面利率分别为2.69%、2.63%和2.60%，低于去年3月发行的超短融3.2%的票面利率。4月3日，公司发行20亿元中期票据，其中3年期的品种一利率3.05%；5年期的品种二利率3.55%。

4月21日下午的利率调整补充公告中，公司称市场上投资者对条款有不同理解，公司正与相关投资人沟通，并申请“18 金地 03”停牌，待有关事项明确后再行复牌。

实际上，在债券利息上“精打细算”的金地集团，由于盖房子也善于精细计算，曾被地产大V蔡照明评价为“文科万科、理科金地”，蔡照明本人后来也曾任职金地集团首席营销官。

金地集团1988年初创立于深圳，1993年开展房地产业务，2001年登陆A股。曾是地产界原四强“招保万金”之一，业务包括地产开发销售、房地产金融、物业服务与社区经营等。

2006年后，由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等多重因素影响，金地集团逐渐与“招保万”拉开差距。

在克而瑞2019年百强房企销售榜上，金地以2106.1亿元销售额排名在第14名，不仅垫底“招保万金”，更与五千亿以上级别的“碧万恒融”的差距进一步拉大。

目前，金地集团无控股股东和实际控制人，第一大股东富德生命人寿持股29.83%。前两大股东均为保险巨头，只在董事会表决，不参与日常经营。

小债注意到，证金公司位列金地集团前十大股东名单，持股2.99%。中金公司是“18金地03”的牵头主承销商、债券受托管理人，协助金地集团发行过多只债券。

作为债券市场的老玩家，金地集团存续34只境内债券，存量规模435.01亿元，其中一年内到期债券106.55亿元。此外，公司还存续3只境外美元债，总余额为9亿美元，将于1-3年内到期。境内外债券存量规模约为人民币498.73亿元。

4月22日，金地集团公布2019年财报，公司在2019年度实现营业收入634.2亿元，同比增长25.09%；实现归属于上市公司股东净利润100.75亿元，同比增长24.41%。

在业绩增长较快的同时，公司现金流情况也出现了改善。2017年、2018年公司经营性现金流量净额分别为-69.89亿元和-18.28亿元，2019年度这一指标大幅转正至78.99亿元。

资产负债方面，金地集团总资产为3348.15亿元，总负债2783.55亿元，资产负债率75.4%，流动负债占总负债约67.7%。

进一步来看，在1883.3亿元流动负债中，短期借款32.96亿元、应付票据及应付账款197.76亿元、其他应付款项418.35亿元、一年内到期非流动负债328.1亿元。

好在金地集团账面现金较为充裕，有货币资金451.4亿元。截至2019年末，公司授信总额为2028亿元，未使用授信额度为1385亿，短期偿债能力较好。

手握451亿元现金、位列TOP15房企的金地集团，如今因拟将10亿元债券利率下调至1.5%被置于镁光灯下，此举是否符合债券募集书中的约定？“18金地03”的利率最终是否会被下调？欢迎在评论区留言。