蛋壳业主、租户维权风波四起，租金贷被多地监管部门点名

作者：戴鄂

编辑：缪凌云

来源：独角金融

这几天，蛋壳公寓（DNK.US）碰到了麻烦。

先是频频传出破产跑路传闻，后又传出拖欠员工工资，话题不断，接连登上微博热搜。

昨天早上每日经济新闻消息，北京市住建委称已针对蛋壳公寓成立专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。

公司之所以遭遇这么多的负面传闻，跟长租公寓行业本身的特点，以及蛋壳通过租金贷拉动业务规模增长有直接关系。

蛋壳的官方微博每天都有更新，认证是紫梧桐（北京）资产管理有限公司。对于各样的负面消息或质疑，蛋壳基本上都给予了回复。

昨天上午11点，蛋壳公寓微博称“目前退租结算有所延缓，但所有的退租办理均在有序进行中”，是对跑路传闻的又一次回复。

来源：微博

十几天来，在北京、深圳、武汉等大城市的蛋壳公寓办公地，纷纷出现了租客和房东维权现象。

11月10日，《中国新闻周刊》微博消息称，9日在北京蛋壳公寓的总部，有数百人维权，包含租户、供应商、保洁、维修人员。

独角金融（微信号：uni-fin）注意到，深圳、武汉、南京等地的蛋壳公寓办公场所也相继出现类似的事件。

杭州、天津蛋壳公寓的办公场所被传出撤掉招牌的消息。

对此，蛋壳在11月16日连发了两条微博，称“没有破产，也不会跑路！请不要信谣传谣！”

或许是蛋壳的回复提振了美股投资者，或许是蛋壳的市值较发行价已经缩水了太多，更加重要的是，市场突然流传出我爱我家接盘的消息，并在传言与辟谣间几度反复，基于此，在负面传闻接连不断的时候，蛋壳美股出现了难以置信的连续暴涨。

美东时间11月17日蛋壳获得了75.18%的涨幅，11月18日又大涨了90.83%。

2020年1月17日，蛋壳公寓在纽交所上市，上市时总市值约27.4亿美元。虽然经历了两个大涨，但是上市以来市值仍然是大幅缩水，且在11月19日止涨转跌，报收3.83美元/股，跌幅16.19%，总市值为7亿美元，较上市第一天缩水了74.45%。

各地维权事件频频，监管部门的回应则理性、迅速。

除了前文提到北京住建委成立专办小组之外，11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，强调租金收取方式不得“高进低出”“长收短付”，同时不得诱导租客使用“租金贷”。

来源：深圳住建局官网

来源：深圳住建局官网

在一、二线城市，外来人口较多，租房需求很大。

一些房东为了避免将房子租出去之后的管理上的麻烦，便将房子租给房产中介平台托管，租期3-5年。

这样的需求催生了蛋壳、青客、自如这一类长租公寓中介商。

中介商们为了取得竞争优势，既要争抢房源，又要争抢租客。

对于拥有闲置房的房东来说，谁给高价，房子就给谁；而对于租客来说，哪家中介的房源便宜，就租哪家的房子。

久而久之，长租公寓市场形成了“高收低租”的业态。

如此一来，在激烈的同业竞争之下，蛋壳这类中介获得的收益率就被压缩了，盈利方面存在挑战，现金“造血”能力受到限制。

而除了收房成本之外，长租公寓中介还要承担统一规格的家具采购、装修、销售等开支，也需要获得更多房源通过做大规模来均摊一些固定成本。

青客公寓创始人金光杰曾表示，这是一个微利行业，“12万间是企业的盈亏平衡点”。

蛋壳官网显示，公司管理房源超过40万间，用户超过100万。虽然远超过了盈亏平衡点，但是蛋壳并没有扭亏为盈。

据东方财富网数据，截至2020年一季度末，蛋壳现金及现金等价物为8.26亿元，资产负债率高达97.06%。一季度收入19.4亿元，同比大涨62.48%，可是同期毛利-1613万元，同比大跌161.66%，归母净利为-12.3亿元，处于持续亏损状态。

蛋壳公寓财务指标（来源：东方财富网）

获得房源需要大量资金投入，而取得收入又是要等到完成与租户的签约之后，长租公寓中介商收回成本、回笼资金的周期就被拉得很长。

蛋壳IPO招股书表示：“每个季度采购的公寓单元的投资回收期通常在12到20个月之间。”

来源：蛋壳公寓IPO招股书

这种情况下，“租金贷”应运而生：

租金贷的参与方有租客、房东、中介，以及房贷金融机构，比如与蛋壳合作的微众银行。

租客向金融机构贷款，金融机构一次性将租客合同期内的所有租金支付给中介，租客再通过分期付款的方式向金融机构还款。

理论上，蛋壳这一类“二房东”只要向原始房东付上收房款，整个交易就完成了。

但是，在获得租户一次性付完的房租之后，蛋壳这类“二房东”却是按照月、季度向原始房东支付房租，手头还占有一部分租客交纳的房租。

蛋壳公寓将这一部分占用的资金用来扩张规模以应对竞争，或者做ABS让钱生钱，获取更大的利润。

在这种模式下，蛋壳只要能够按约定每季度或每月如期向原始房东交上租金，问题也不太大。

反之，原始房东不能收到钱，就会要求收回房子。

这样一来，长租公寓就会陷入资金兑付风险，同时贷款交完房租的租客也会面临被原始房东赶出来的窘境。

而且被赶出来之后，租客仍然需要向金融机构继续偿还“租金贷”，以维持信用。

蛋壳公寓在IPO招股书中承诺，“如果租户提前终止租约，蛋壳方承担向贷款银行还款的责任”，现在看来，这个承诺的践行结果还有待观察。

2020年新冠疫情的出现，冲击着各地的经济，开年之后复工复产都受到波及。部分一、二线城市租客减少，房租下降，这给原本竞争激烈、盈利压力大、回款周期长的长租公寓中介商带来了生死存亡的挑战，现金流告急。

不过对于蛋壳公寓来说，有一个好消息，就是11月16日微众银行的发声。

蛋壳有大量租户通过微众银行的租金贷预付房租，微众银行声称预付租金的租户享有合法居住权，租户在明年3月底前征信不受影响。这样，至少可以缓解蛋壳公寓面临的一部分租户投诉、维权的压力。

可是，明年3月底之后，如果租户还不上贷款，或者帮退租客户还贷款的蛋壳公寓没有钱去还贷款了，微众银行又要怎么处理租户、蛋壳公寓的信用问题呢？

独角金融（微信号：uni-fin）注意到，在维权事件集中爆发之前的10月15日，作为蛋壳公寓全资子公司，青梧桐有限责任公司质押了所持蛋壳（成都）公寓管理有限公司1000万元的股权给了微众银行。

股权质押不失为取得信任的一个方法之一，未来蛋壳是否会向微众银行做更多抵押，同样有待观察。

从“租金贷”模式来看，风险产生的原因在于长租公寓服务商占用租户的钱，没有及时偿付给原始房东。

化解这种风险，可以减少中介商通过“租金贷”取得租户房租的比例。

在这方面，主管部门早有规定。

2019年12月25日，住建部等六部委联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确规定了住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

来源：《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》原文

对比之下，根据IPO招股书，2017年、2018年、2019年前9个月，蛋壳公寓使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%，远远高于监管的要求。

来源：蛋壳IPO招股书

另一个方面，要把租户通过租金贷取得的资金放到安全的账户，避免中介商占用。

顺着这个思路，应对长租公寓爆雷的风险，多个城市发文要求建立唯一的住房租赁资金监管账户等。

比如11月17日，西安市印发了住房租赁试点工作实施方案，要求住房租赁企业应在监管合作银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，分账核销专款专用。

 来源：西安住房租赁试点工作实施方案

租户、业主维权，监管加码，资金流紧张的蛋壳公寓迎来至暗时刻。你有通过蛋壳、青客、自如租房吗？长租公寓服务商还能靠租金贷实现快速扩张吗？欢迎分享你的经验和观点。