保租房REITs涨势强劲

来源|丁祖昱评楼市

截至目前，国内6家租赁住房REITs交出了2025年第一季度财报成绩单。数据显示，2025年一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅达29.8%，保租房行业总回报指数上涨34.8%。

从2025年4月收盘价绝对值看，7支保租房REITs收盘价环比均呈上涨趋势，其中涨幅最大的是上海地产保租房REIT，约8%左右，北京保障房REIT涨幅6%排名第二。

随着保租房供给量持续增长，保租房REITs发行节奏加快，不仅有助于完善租赁住房供给体系，也为保租房业务的可持续发展提供了有力支撑。

自2022年国内首支租赁住房REITs上市以来，目前共有7支上市租赁住房REITs，分别为分别是华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭REIT、招商蛇口住房租赁REIT，汇添富上海地产保租房REITs。

截至目前，除上海地产保租房REITs之外，其余6支均已发布2025年第一季度财报，各家营收规模、盈利表现、出租率呈现出显著分化，但总体运营稳健。

从季报来看，国泰君安城投宽庭REIT以4466.74万元收入领先，其余产品的营收则分布在2000万至3000万元区间。

华夏北京保障房REIT凭借860.94万元净利润和46.5%的高净利率排名第一。

‌中金厦门安居REIT以99.26%的出租率接近满租状态，红土深圳安居和华夏北京保障房REIT也保持95%以上的高出租率，表明保障房类资产需求刚性较强。

从投资者回报角度来看，城投宽庭REIT以3.20%的年化现金流分派率居首，但整体分派率集中在2.68%-3.20%区间。

从中证REITs价格指数来看，截至2025年4月30日收盘，中证REITs全收益指数收于1057.92点，较3月小幅回调，其中消费、保租房领涨，2025年以来，消费REITs累计涨幅均值为27%，保租房次之，达15%。

从4月收盘价绝对值看，各REITs收盘价环比均呈上涨趋势，其中北京保障房REIT以4.19元领先，厦门安居以4.05元紧跟。

从涨跌幅来看，上海地产保租房REIT涨幅最大约8%左右，北京保障房REIT涨幅在6%排名第二，城投宽庭涨幅在0.4%左右，涨幅最小。

随着保租房项目抗周期属性获投资者认可，保租房REITs发行节奏也在加快，一季度新增汇添富上海地产REIT（首日涨幅30%）及苏州恒泰REIT即将开售，新黄浦发布公告拟发行新黄浦筑梦城保租房REIT，中金厦门安居保租房REIT扩募项目正式申报至上交所，扩募项目与新发并行，双轮驱动格局基本形成。

2025年作为“十四五”规划的收官之年，亦是保租房筹建任务达成的关键节点。

依据规划，“十四五”期间全国预期筹建870万套（间）保障性租赁住房房源，旨在助力2600余万新市民、青年人改善居住条件。

克而瑞长租基于目前核心城市供应规律，以新建土地开发入市和存量资产改建入市这两种方式为基础，分别对未来保租房在这两种类型下的入市量展开推测并进行汇总，最终测算结果显示2025年及2026年两年仍是保租房集中供应的爆发期，甚至将一度高出前两年约1-2万间年的水平。

这种供应高峰的延续，将为住房租赁市场注入更多活力。同时，公募REITs作为保租房主要融资路径，随着保租房REITs发行节奏加快，且已有多家企业推进保租房REITs申报工作，预计未来累计发行规模将超250亿元。

国家层面对租赁住房金融支持政策的接连释放，保租房项目的抗周期属性也受到投资者认可，目前保租房REITs正进入快速发展期。

对市场而言，通过REITs等金融工具盘活存量资产、扩大租赁房源供给规模，将为住房租赁市场注入更多活力，随着市面上租赁房源结构的进一步优化，也将极大程度上缓解新市民、青年人等群体的居住压力。

对企业而言，REITs的发行能够有效筹集长期权益资本，构建可持续发展的投融资模式，同时促进企业在项目拓展、运营管理等方面的能力提升。