外资抄底房地产，说明了啥？

最近，外资抄底中国房地产的推文刷屏了。

当行业持续冰封，金九银十失约，1-9月全国房地产开发投资额同比下降了8%时——

无论是黑石、高盛这样的资本巨头，还是铁狮门、大和房屋这类世界知名开发商，都在加速回归中国市场。

这似乎成了这个市场里唯一的暖色。

他们，能成为楼市复苏的信号吗？

其实，外资并不是在最近才开始杀入的。

去年下半年，国内房企的崩溃刚刚开始，便宜的筹码刚刚出现，外资就动起来了。

2021年底，黑石已经两次“接盘”富力地产，拿下了广州国际机场综合物流园区的全部权益。

被万科、绿城视为偶像的铁狮门，也是在2021年回归的——

去年11月，花了51个小目标，夺得上海长宁区的办公地块。

此时，距离这家纽约最大的房地产公司上一次在中国市场拿地，已经过去了整整五年。

来自新加坡的凯德地产更是动作频频。

除了接连在成都、武汉和杭州夺得宅地，上个月，凯德更以7折的价格，拍下了位于北京CBD的博瑞大厦，成为该栋物业的唯一出资人。

不仅掏出真金白银，外资公开唱多的声音，也越来越大。

比如，早在今年3月，太古集团就发话了，未来10年，会在内地投资500亿港元的物业。

到了8月，新世界的老板更是站出来明确表态——

看上去，面对市场的深度波动，外资确实比国内的房企大佬要有信心得多。

但是！我们扒拉了一下，发现外资在国内的主要收购行为，是这个样子的——

而在公开市场拿的地，是这个样子的——

虽然动静大，但外资实际出手的项目并不多，和内地的大部分房企一样，更倾向于聚焦一二线城市。

并且，在项目的类型选择上，他们有自己独特的关注点——

绝大部分投资，都集中在物流基地、产业中心、写字楼等“笨重”的商业和工业地块之中，住宅地块的占比并不高。

这是为什么呢？

首先，是由外资的资金来源决定的。

众所周知，外资背后依托的资金方大多是国家主权基金、养老基金和机构投资人，对收益和风险的考量较为保守，追求更长期稳定的资产回报。

住宅虽然回款快，但说白了就是“一锤子买卖”，卖完房子之后，就没有其他的大宗收入了。

而无论是厂房还是写字楼，或者shopping mall，本质上都是收租的生意，可以带来源源不断的现金流，如果还能搭上城市化发展、科技进步的快车，那就最好不过了。

所以我们看到，外资更倾向于在国内布局物流地产、数据中心和高端办公楼的项目。

其次，外资更擅长做商业运营。

我们都知道，在上一波牛市中，住宅开发商拼的是建房的“多快好省”。

而在商业项目中，更核心的竞争力，体现在商圈的规划打造、品牌的加盟入驻、活动的策划包装……

这是一个系统工程，外资的表现确实比内地开发商要强出许多。

就拿广州来说吧。

作为一个base在广州的团队，我们不得不承认，目前本地体验最好、最高端的购物中心，基本都是港资房企的作品。

何况，人家确实有优秀的“买入修复”和“低吸高抛”的能力。

2014年，在酒店行业大萧条时期，黑石以17.3亿美元收购了拉斯维加斯的大都会酒店。

通过改善住房条件、提升餐饮等一系列措施，7年后，该酒店的出售价格为56.5亿元美元。

剔除成本以外，黑石还有超过40亿美元进账。

最后，这样的选择也更贴合政策走向。

如今，国内住宅的投资逻辑正在发生巨大变化：保障性住房被各地政府提上日程，还得冒着房地产税试点扩容的风险。

在这个敏感时刻，外资肯定会选择更稳妥的方式。

投资写字楼、产业园区、物流地产，一方面可以贴合国内政策走向，另一方面能带来相对确定的收入，可谓是一举多得。

当然了，外资对国内商业地产的青睐，本身已经说明了问题——

他们对中国经济的中长期发展，保持看多。

比起两三年卖完收工的住宅项目而言，大宗资产更看重稳定的经营环境和长远收益。

假如一个国家的经济陷入衰退，这类资产的长期价值是无法得到保障的。

这大概是外资真正可以给市场传递的暖意。

不过，作为普通的购房者，我们心里最大的疑问可能是是——

外资“进击”，会对住宅的价格有影响吗？

影响并不直接。

但就像我们在前面说的，外资的运营能力很强，可以对存量资产进行盘活升级。

所以，客观上即使不能直接抬升房价，也能改善商业环境、提升基础设施、带动周边产业，让周边的住宅享受更便利、更完备的配套。

这也可以算是“房住不炒”时代的一个福利吧。

以上为正文，来自熊先生