“营改增”来了!房价何去何从?

这两天，一条新政牵动着老百姓的心，因为它直接影响了大家购房时候所要缴纳的税费，那就是24日财政部下发的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（简称“营改增”通知），通知发布后，众多购房者心总算放下了！

（官方版本看不看都不重要，下面有白话版）

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为１１％；提供有形动产租赁服务，税率为１７％；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零；除此之外的纳税人发生应税行为，税率为６％。此外，增值税征收率为３％，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

非北上广深

个人将购买<2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买>=2年的住房对外销售的，免征增值税。

北上广深

个人将购买<2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买>=2年的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；

个人将购买>=2年的普通住房对外销售的，免征增值税。

普通商品房与非普通商品房，每个城市都有自己的标准，以北京为例，以2014年调整的标准为准：

新房子：期房或现房

2016年5月1日，但不是意味着5月1日购房人买房地产企业的新房子就要缴纳11%的增值税，真正解读是：5月1日后，地产企业跟中国建筑等建筑企业签订的合同，适用11%的增值税率，而对4月30日前签订的合同，适用于营业税，这类采用5%的”简易税率“方法。所以，最新11%的增值税率的新房子，恐怕也是明后年的事情了。

按照新规定，房地产销售收入中减去土地购买成本，才是房地产企业纳税税基销售额。在中国，一线城市一个建筑土地成本70%，新规定会大大降低房地产企业税负，类似咱们工薪族在缴纳所得税前，除了3500块起征点外，养老医疗失业保险和住房公积金要免税一样，要从税前工资扣除，然后才是按照不同的金额，参照不同的税率。

二手房：【以售价200万元(含税、购买不足2年)住房为例】

营业税按销售总额5%征收

应纳税额为：200万元×0 .05=10万

增值税的算法：
含税销售额（200万）=销售额*(1+征收税率5%)
应缴纳税额=销售额×征收率5%

所以，增值税额为：

(200万元÷1.05)×0 .05=9 .52万
比此前营业税减少了4800 元

从理论上讲，根据上述的计算方法，房价上涨幅度越大，增值税的税收就会越高。而涨幅比较小的话，增值税的税额就会少一些。

但影响房价上涨的因素很多，包括供求关系、人口流入（出）、收入水平、货币政策等等，单靠改变税收征收办法来抑制房价显然不太现实。因此，也不太存在抑制房价的问题。

从法定义务来说，营业税是隶属于卖房人缴纳的税费；而增值税，属于购房人缴纳的税费。共同点是，不论是营业税还是增值税，都属于购房人真金白银的支出。但现实操作中，特别是随着这几年房地产火爆，购房者承担了代缴了所有的税费，直接体现在房价中！

未来营改增之后，企业的新增不动产可以抵扣，这将促进并扩大有效投资。但从另外一个角度讲，这实际上是在鼓励企业购买不动产进行税前抵扣，反倒会扩大需求。

所以，“营改增”对二三线城市而言有利于去库存，对一线城市的房价理论上有推升作用，所以，你懂得！

*文章为作者独立观点，不代表野马财经立场。