北京商业租赁市场止跌回稳，品牌首店加速在京落地

来源/丁祖昱评楼市

CAIC数据显示，二季度北京市优质零售商业首层平均租金环比上涨0.18%至27.15元/㎡/天，空置率环比下降0.27个百分点至7%。

从数据上可以看出，北京商业市场整体进入复苏回暖态势。

其中，餐饮行业引领消费复苏，娱乐业态需求释放。购物中心业态重点向餐饮方向调整，社交需求也明显增长，二季度北京娱乐业态在营店铺数环比增长10.3%，购物中心的休闲娱乐、体验社交等多元消费场景逐渐强化。

在复苏背景下，各类品牌首店也加速在京落地。通过首店上新、新品首发等活动，持续激发消费潜力，西单、CBD、三里屯等商圈活跃，引领时尚潮流。

今年以来，线下消费回暖，北京商业零售市场持续恢复。

北京市社消总额同比增速由降转升，上半年社会消费品零售总额7005亿元，同比增长4.5%，较一季度提升5.2个百分点，其中时尚类、出行类商品表现较好。

随着整体消费市场环境的逐渐向好，餐饮、主要实体零售业态等线下消费持续回暖，北京各商圈及购物中心客流也明显回升，线下消费热度不断增强。

尤其是二季度以来，购物中心积极推进品牌调整与运营升级、创新消费场景，市场活跃度较一季度再次提升。上半年北京市限额以上主要实体零售业态中，百货店和购物中心零售额同比增长18.3%。

客流量与线下消费明显增加以及相继出台的促消费相关举措和扶持，增强了商业市场业主的信心。

二季度，北京市购物中心租金进入止跌回稳转折点，优质零售商业首层平均租金环比上涨0.18%至27.15元/㎡/天，空置率环比下降0.27个百分点至7%。

从克而瑞监测的北京重点商圈来看，二季度多数商圈首层平均租金环比上涨，空置率环比下降。其中朝阳门外商圈表现较佳，去化较明显，且租金稳定。

在大宗交易方面，商业成交同样回暖。

今年上半年，北京商业物业成交7单，共计40.0亿元，成交金额占比30.0%，相比于过去几年，明显增长。过去几年受疫情影响较大的商业物业投资正呈回暖趋势。

在整体消费市场向好的背景下，北京商业租赁需求扩张。从克而瑞监测的北京购物中心样本数据来看，二季度在营店铺数量环比增长2.2%。

具体来看，前期压抑的餐饮和社交需求释放，带动相应租赁市场增长。

线下消费中，餐饮行业引领消费复苏，餐饮收入增速大幅提升。上半年北京市餐饮收入同比增长37.3%，增速高于商品零售35.4个百分点，较一季度提升23.8个百分点。

其中，到店就餐需求更为旺盛，限额以上餐饮收入中到店实现的餐饮收入同比增长39%，高于平均水平近2个百分点。

反应到租赁层面，从监测的购物中心样本数据来看，业态向餐饮方向调整，以满足消费诉求。以北京为例，重点监测的购物中心装修中业态调整数据显示，上半年调整为餐饮业态的铺数达66个，占比达37%。

另外，社交需求释放，娱乐业态在营店铺数环比增幅最大。二季度，北京市样本购物中心娱乐业态在营店铺数量环比增长10.3%。

今年以来，北京首店经济发展呈现稳中向好的态势，持续激发消费活力和潜力。

1至5月，共有403家品牌首店落地北京。从首店类型看，中国（内地）首店有37家，北京首店有366家。按照计划，北京今年预计引进品牌首店800家左右。

同时，北京市为吸引首店品牌进驻，陆续推出了相关举措和活动。

上半年，2023全球首发节暨硬科技嘉年华在北京启动。同时，北京市商务局会同各区打造了三里屯太古里、国贸商城、北京SKP等12个全球首发中心，持续开展新品发布、新展首秀活动，吸引更多首店新品落地北京。

据克而瑞北京监测，上半年北京新落地典型品牌首店业态以餐饮、时尚生活、服装业态为主，分别占比32%、26%和24%，其中国内品牌占比超7成，约20%的首店为体验类业态。

就落地项目而言，大悦城、三里屯太古里等成熟标杆项目更受首店品牌青睐。

上半年北京首店品牌入驻项目最集中的为西单大悦城，其次为朝阳大悦城、京西大悦城、三里屯太古里、西三旗万象汇等成熟核心项目和新开业项目。

其中，新兴品牌占比22%，首店品牌落地区域以朝阳区为主。

据克而瑞北京监测，2023上半年品牌首店中，新兴品牌（2020年以后成立的品牌）占比约22%。首店品牌拓展较集中在西单商圈，占比约16%，其次为CBD、三里屯、朝青和西三旗商圈；区域拓展以朝阳区为主，占比约40%。

2023年以来，餐饮、时尚生活、服饰等行业租赁需求的增长，推动北京商业地产市场进入复苏回暖态势。整体来看，随着经济的逐渐向好及政策的相关扶持，业主方对于今年的商业租金涨幅有一定的心理预期。

今年北京预计还将新开业超10座购物中心，新增商业建筑面积超150万平方米，大体量项目的集中入市会加剧当前市场的竞争。这要求商业项目在招商调改、运营营销、差异化打造等方面投入更多的精力，以应对消费诉求和竞品市场的不断变动。