热门开发商也“欠费”,7家房企拿出144套房“以房抵债”

2022-09-26 11:18:34
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2022-09-26

昔日乙方如今做成房东。

作者/蒲肃  来源/债市观察

开发商拖欠供应商款项的现象今年以来仍在持续增加,随着某些房企债务重组迟迟不能落实,欠付时间越来越长,不少供应商的处境也越来越难。

让供应商更加紧张的是,去年还只是民营房企欠款、坏账较多,而今年一些国企开发商也开始出现在供应商的“欠费”名单里,部分供应商不得已选择“以房抵债”的形式化解回款危机。

7家房企上百个项目拖欠设计费超2.6亿元

9月22日,尤安设计(300983.SZ)公布了一份“欠费”名单,包括融创中国(1918.HK)、宝能集团、大众置业等在内共有7家房企。

这7家客户欠付设计费用合计约2.95亿元,尤安设计拟对其所欠费用通过“房产抵债”的形式进行化解,并称“以‘债务重组’方式来化解应收账款的回款风险是实现资产安全的最佳办法。”

在欠付尤安设计提出的“债务重组”方案中,抵债房产共144套,资产价值合计超过2.95亿元。

这张“欠费”名单中,欠费最多的来自上海一家大型国企开发商,前三大股东分别为上海格林兰投资企业(有限合伙)、上海地产(集团)有限公司和上海城投(集团)有限公司,欠付金额约为2.61亿元,涉及的项目企业合计111个,对应设计合同数量237个。

这家开发商将提供来自北京、杭州、济南、长沙、海南、兰州、南宁等多个城市的119套房产,用于抵偿尤安设计的设计费,评估值约2.24亿元。

尤安设计已对上述债务计提信用减值损失合计约5196.43万元,预计因本次债务重组而增加的税前利润合计为885.47万元。

从业务结构来看,“居住建筑设计及咨询收入”是尤安设计营业收入的主要来源,上半年“居住建筑设计及咨询收入”营业收入为9868万元,营收占比为44.2%,毛利率为23.1%。

尤安设计表示,去年下半年以来,公司部分客户房屋销售不振,融资难度有所增加,甚至出现现金流紧张状况,导致客户的工程及设计款兑付困难,使公司部分账款面临回款风险。

受疫情和房企流动性危机双重影响,尤安设计上半年营收约2.23亿元,同比下降51.8%;归母净利润亏损679万元,而去年同期为1.4亿元,公司利润由赢转亏。

“欠费”现象环比增加

某房企计划3年内出售2000亿自持资产

值得注意的是,尤安设计只是国企拖欠供应商款项的案例之一。有数据显示,国企“欠费”的现象正在逐步增加。

据克而瑞统计分析,今年8月拥有地方国资背景的房地产项目公司商票逾期现象较前期有所增加,主要来自于河南、贵州等中西部区域,“国企刚兑信仰”逐渐打破。随着土地收入的减少,高度依赖土地财政、产业结构单一的地方政府旗下国企后续逾期现象可能愈发严重。

出现在尤安设计“欠费”名单中的这家上海大型开发商,同样出现在上海票交所的商票持续逾期名单中,去年这家公司旗下只有两家武汉项目公司出现商票逾期,而今年前8个月里,旗下已有上百家公司出现商票逾期。

在今年上半年财报披露的数据显示,这家公司应付票据达296.49亿元,应付账款达3094.89亿元,不过这已经比年初减少了766亿多元。

截至今年6月30日,这家公司短期借款278.24亿元,一年内到期的非流动负债为719.68亿元,但现金及现金等价物仅约472.48亿元,同比缩减218.03亿元,下降比例约32%,资金压力仍然不小。

上半年,这家上海开发商还将2022年6月25日到期的一笔4.88亿美元债券拟延期一年,计划6月25日先行支付10%的未偿本金,剩余部分在2023年6月25日偿还;还提议将为债券加入发行人赎回权,可以部分或者全部赎回债券

此外,上述开发商还在公开回复时表示,已经安排足够优质资产来偿债,并提出3年出售2000亿元资产的计划,每年500亿元~700亿元,包含自持商业、办公楼和酒店等。其中,今年一季度已经推出55个大宗项目,合计132亿元。

此外,出现在“欠费”名单中的一家房企,今年上半年净利润下滑40%,营收微增1%至287.45亿元,实际上已经比大部分房企的业绩要好,但仍选择“以房抵债”,也暴露出目前企业存在一定经营压力。

在尤安设计公布的“以房抵债”方案中,该房企将以贵阳项目的一套房产拿来抵债,估值约129.18万元。

受累房企债务违约,供应商被提请破产

因房企流动性困难而增加回款风险的供应商正在经历最艰难的时刻。尤安设计目前还只是业绩亏损,而其他房地产行业供应商甚至因房企客户违约,逼近破产边缘。

其中深圳广田集团股份有限公司(ST广田,002482.SZ)受第一大客户中国恒大(3333.HK)债务违约影响最大。

因对中国恒大的应收账款迟迟无法回收,ST广田多笔银行、供应商款项违约,已经被浦发银行等金融机构及多家供应商起诉,同时有债权人向法院申请对ST广田破产重整。

截至6月30日,ST广田对中国恒大及其附属子公司应收票据约1.92亿元,计提坏账9592.52亿元;应收账款中,ST广田对中国恒大及其附属子公司的账面余额约62.7亿元,其中约31.35亿元计提坏账。

以上合计,ST广田因“恒大系”违约而出现的坏账超32亿元。此外,中国恒大、西安天磊置业有限公司合计约16.89亿元商票未履约。

而ST广田逾期债务总额约为9.17亿元,其中已逾期未偿还的短期借款约为6.67亿元,均为银行借款;已逾期未支付的利息约5045.88万元,其他逾期未偿还的应付款2亿元。

截至9月15日,ST广田及下属子公司作为被告涉及的诉讼、仲裁事项累计未结案金额约16.01亿元。

换言之,如果中国恒大坏账减少一半,ST广田还有可能填补债务窟窿。

除了ST广田之外,有“中国门窗第一股”之称的嘉寓股份(300117.SZ)、承接2008年奥运会主会场“鸟巢”装饰工程的金螳螂(002081.SZ)等大型行业供应商也都因房企违约而出现大额计提减值损失。

其中金螳螂在应收票据和应收账款中按单项计提坏账准备的比例高达50%~80%,合计计提坏账准备超51亿元,相当于今年上半年113.06亿元营收的45%。

克而瑞分析师房玲分析指出,“8月有2家房企集团旗下超过380个项目公司出现逾期,部分出险房企体量较大,集中爆发商票逾期风险对上游的冲击更为严峻。”

她还表示,个别出险房企债务危机继续蔓延,商票出现大面积逾期,倘若后续纾困政策及债务重组效果不及预期,将进一步冲击供应链、金融机构、地方政府、购房者等多方利益。

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