行业“寒冬”，什么样的房企能够“穿越周期”？

蛰伏也是一种生存方式。

撰文/ 孙晓

编辑/ 高岩

从三年晋升千亿房企再到遭遇房地产寒冬后，融信中国（3301.HK）在今年上半年选择了稳健的前进步伐。近日，融信中国发布2022年中期业绩报告。今年上半年，其有序降低财务杠杆，妥善进行现金流管理，展现了坚定的偿债意愿。

飓风过岗,万木蛰伏。不摧不折,悠悠可期。融信中国能否用“长期主义”与“深耕”越过行业寒冬？

坚守长三角，区域深耕不动摇

作为闽系代表房企，从2015年到2018年间，融信中国的销售额从119亿元一路上升至1219亿元，短时间成功晋身千亿房企的同时，其年复合增长率高达117%。

在上海、杭州的屡次高价拿地，让融信中国 “地王收割机”的名号不胫而走。

不过也就是在此时，融信中国的脚步也逐渐稳了起来。调整、弥补不足成为了融信中国这两年的主旋律，同时，深耕长三角的战略依然不变。在融信中国看来，持续巩固深耕长三角区域，是支撑集团业绩长期稳健增长的一大重要途径。从某种意义上说，这既是融信中国高速扩张后自我调整的延续，也是着眼今后发展的蓄力之举。

2017年，融信中国凭借342亿元斩获78幅地块，投资金额同比增长约40%，其中，有29幅位于长三角区域。而其坚持“1+N”的战略，这里的“1”也就是融信中国所深耕的长三角区域，扎根于一二线城市，面向全国九大核心城市群，融信精准聚焦高效能城市，并积极入驻城市周边具有发展潜力的卫星城市。中达证券认为，优质的城市布局和较好的产品定位也为融信的销售提供了支撑。以杭州为例，作为长三角地区的重要城市，融信中国在杭州打造出了一个区域深耕的样本。

尤其在2021年，土地“两集中”政策开始实行后，恰逢疫情后地产销售回暖之际，在杭州首次土地集中出让中，融信中国联合滨江拿下7宗地块。这一年，融信中国新增土地项目42个，新增土地储备约457万平方米。其中，融信中国在杭州、上海、苏州、湖州、连云港等长三角城市新拓展20余个项目，落子数量最多的城市是杭州，新拓展10个项目。欧宗洪认为，集中供地对于融信来说是个利好，在22个城市里面融信大概会参加9个城市的集中供地。这9个城市里面，融信基本上会做到百分之八九十的覆盖。

今年上半年，从中期业绩报告来看，融信中国的步伐依旧稳健。在土地储备方面，融信中国坚持稳中求进的发展基调。截至2022年6月30日，该集团全国共计242个项目，总土储约2527万平方米；其中，长三角地区的土储占比达44%，一二线城市的土储占比达83%。

负债降低百亿，活得更久、更好

早在2020年，融信中国就多次提及了“长期主义”，将发展的目标放在了“活得更久，同时活得更好”。2021年，一系列长效机制围绕去杠杆与防金融风险展开，房地产市场向“三稳”目标迈进，如何实现长期发展成为融信在新阶段的一项重要课题。融信集团表示：“企业长期主义的实现路径更需要紧跟国家导向，同时履行企业对于社会的责任，从而推动企业、行业甚至是整个国家的可持续发展。”

至于融信中国的选择，首先就是最大限度地降低负债。

7月4日晚，融信中国间接全资附属公司融信（福建）投资集团有限公司召开债券持有人会议，并最终审议通过了“19融信01”及“19融信02”关于调整债券各兑付安排的议案；关于发行人及其实际控制人承诺“不逃废债”的议案等相关议案。

至此，这两笔本金总额为21.5亿元的到期回售债券终于通过展期，为融信中国缓解了部分偿债压力。但对于融信中国而言，这两笔债券的展期只是其偿债考验的开始，未来1年内其还有6笔境内公司债以及3笔境外美元债将到期或回售，本金金额总计达到约160亿元。

虽然承压不小，并且今年行业风险继续加大，融信中国仍然坚持秉承稳健发展的策略，有序降低财务杠杆，妥善进行现金流管理。中期业绩报告显示，截至2022年6月30日，融信中国有息负债余额452亿元，这比2021年底披露的568亿元数据，减少了116亿元。今年上半年融信净负债率为70%，扣除预收账款后的资产负债率为69%。此外，自 2021年下半年开始至今，融信中国已累计净偿付公开债券和各类有息债务及相关利息近300亿元，充分展示了坚定的偿债意愿及所做出的不懈努力。

此外，保交楼主旋律下，作为长期主义的践行者，融信中国内部已经将“稳交付”作为首要重任，希望能“以时间换空间”，将更多的资金投入到项目交付方面，通过持续稳定的现金流入，保障经营的稳定，不让购房者的利益受损。

何以越过房地产寒冬

房地产行业正在经历一场“寒冬”中的蜕变。从行业规模看，国家统计局数据显示，今年上半年全国商品房销售额仅为6.61万亿，对比去年全年的18.1万亿元，只完成了1/3。人民法院公告网显示，截至2022年6月11日，今年房地产企业的破产数量已经达到175家。2021年的房企流动性危机进入2022年仍未平息，中债资信统计了2022年初以来各风险房企应对流动性危机的态度和措施，认为恢复市场信心是2022年行业拐点预判的关键因素之一。

那什么才是房地产企业穿越周期，渡过寒冬的制胜法宝？行业人士分析认为，其一应是区域深耕能力。要在一个地方持续赚钱，不形成口碑是不行的。从销售端来说，区域深耕的房地产企业有着稳定的长期合作的伙伴，往往在当地具有较高的认可度、信任度。而房企深耕于一个区域，对当地市场变化的感知更直观，更敏感，能够快速洞悉到市场的变化，做出的产品更符合客户口味。

第二就是对于产品高品质的坚守。当房地产市场褪下了量价齐升的热度，买房人比以往更加关心居住品质。产品力成为竞争核心，推动行业向更高品质的居住市场发展。

图源：易维视

融信中国的优势在于旗下项目大多布局在长三角，如上海、杭州、苏州等一线或强二线城市。行业人士指出，随着未来长三角地区的疫情缓解楼市回暖，融信中国本身的造血能力有望进一步提升，这也将为其未来顺利渡过行业寒冬带来更多可能性。

另一方面，2022年上半年，融信中国以高质量交付向外界交出了亮眼的答卷。一直以来，融信中国将业主承诺放在首位，重视交付质量。2022年，融信中国陆续完成了杭州、厦门、成都等地的19个项目的交付，累计交付户数1.5万；积极响应业主需求，共计提供各类生活服务30万人次，响应客户需求12万单。

坚持走品质路线与长期主义，是活下去的法门，但对融信中国来说也注定是一场苦旅。

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