当代置业：危机迫近，​10月到期的美元债准备好还了吗？

来源/一号地产  作者/申克

沉默是金？沉默是惊！

这个国庆黄金周，房企没迎来大卖不说，还遭遇了“股债双杀”。

市场对房地产的信心，在恒大事件之后本已脆弱，结果节前新力地产来了一波债务违约，节中的10月4日花样年控股又加了一发债务违约的“助攻”。

这下直接好家伙了！10月5日一开市，港股地产和房企美元债直线下跌，多家房企创下了单日最大跌幅。

截至7日，绝大部分房企在境外资本市场的表现已经连跌3日，且目前还看不到企稳迹象。

眼下慌得一批的恐怕就是各路房企投资者，如果说股票还能以时间换空间的话，买了房企债券的投资者可能血本无归。

这两天，有美元债基金经理让一号君研究一下当代置业（01107.HK），从盘面上，并不乐观，目前的严峻形势，对于这样的中小房企，本身就是一个难熬的冬天。

消息面上，悲观情绪蔓延

股价方面，截至8日收盘，当代置业为0.475元每股，自去年10月份股价跌破1港元开始，已经在仙股行列徘徊1年之久，整体市值较去年同期跌去了一半。仅今年8月份至今就跌去30%左右，也即发布中报业绩之后；

花样年控股债务违约发生之后，三日内累计跌幅就达到了13%，7日当天的最大跌幅达到了11.32%。

债市表现方面更是糟糕，10月5日早盘，当代置业2022年2月到期美元债跌幅创纪录，该公司11.8%债券每1美元跌3.1美分，至89.4美分，这将是该债券2020年2月发行以来的最大单日跌幅。2023年到期的9.8%债券下跌了8.708%，收益率高达25.5%；

而即将到期的美元债收益率更是创下新高。10月7日，当代置业发行的2021年10月25日到期的美元债下跌2.3%，收益率高达134.523%！

一号君看了一下，当代置业目前存续的5只美元债，平均利率达到了11.5%，目前的收益率均在20%以上，可见市场行情仍处在悲观层面。

美元债回购方面，自今年6月份以来，当代置业也开展了多次回购，但总额度并不大，更多的像是一种“聊胜于无”的姿态。

根据公告显示，至今回购2022年、2023年、2024年到期美元债累计仅为550万美元，相对于13.46亿美元的美元债余额，回购力度连零头都未到，很难挽回市场信心。

目前2022年到期的3亿美元债中，余下未偿还本金额为2.97亿美元，占票据初始本金额的约99%；2023年到期的美元债余下未偿还的本金额为3.185亿美元，占2023年到期票据初始本金额的约99.22%。

当然，最受市场关注的，无疑是10月25日到期的这笔2.5亿美元的美元债能否如期兑付。不过目前并无积极信息传出。

按照美元债的一般偿还安排，距离偿还期限已不足20天，如果资金安排到位应该会有确切消息，即便是出于稳定市场和安抚投资者考虑，也应释放消息。

对于投资者而言，当代置业此时的沉默，是否意味着没有好消息？这真的是可怕的沉默，所以基金经理的担忧并非没有道理，10月份到期的美元债违约，或许是大概率事件。

已有美元债基金经理透露，此前向当代置业方面询问是否已备好偿还现金，对方的回应是钱还没准备好。

而就在一号君发稿的8日早间，当代置业旗下的物业公司第一服务控股（2107.HK）发布了停牌公告，以待公布收购合并消息。

看来当代置业也走上了“卖子换钱”的道路，但此时的卖子无异于城下之盟，能卖多少、如何付款，眼下还真不好说。

即使按照市值计算，第一服务也不过仅有13.7亿元，更可况它还有49.09%的资产负债率。显然，靠出售物业公司获得的现金，难以覆盖即将到期的2.5亿美元的债务。

卖不动了：物业销售三年降

日前，当代置业发布了9月份的经营简报，显示其今年1-9月累计合约销售约335.44亿元，其中物业合约销售额约330.29亿元，车位合约销售额约5.15亿元；物业合约销售面积约328.07万平方米，销售均价每平方米约10068元。

9月单月，当代置业集团实现合约销售额约35.63亿元，其中物业合约销售额约34.65亿元，物业合约销售面积约36.73万平方米。合约销售额环比大降15.4%，物业销售额环比大降15.65%。

8月单月，当代置业的合约销售额是42.12亿元，其中物业合约销售额41.08亿元；

7月单月，当代置业合约销售额约42.07亿元，其中物业合约销售额约人民币41.72亿元；

在冲刺半年度业绩的6月份，当代置业的合约销售额约45.31亿元，其中物业合约销售额43.95亿元。

如此看来，当代置业的物业销售额已出现三连降局面，且销售颓势出现在传统的“金九银十”。销售规模的萎缩，意味着回款现金流的萎缩，这一信号不得不引起警惕。

除了销售规模下滑以外，销售均价也出现了下滑，今年上半年当代置业的平均售价为10215元每平，7月销售均价10077元每平，到了8月更是降至9751元每平。

可见大规模的降价，也未能挽回销售环比下滑的颓势，以价换量策略并未取得显著效果。

依靠销售回款的造血功能不足，如何还债成了市场关心的问题。

财务不理想 短期风险大

说实话，此前的花样年控股美元债违约带了一个坏头，半年报时披露在收现金及等价物尚有272亿元，且大部分是银行存款，现金短债比达到了1.59，看似安全系数很高，但仅仅过了三个月就无法偿还不到14亿元的美元债，这实在令人匪夷所思。

而在违约事件发生前，花样年还频频表示钱已到位，偿还无问题，甚至于以公司公告的形式发布。

上述这些举动，尽管是个别房企行为，但仍然让资本市场对整个行业失去了信任。不得不问，房企的财报数据和承诺，有多少可信度？

至于当代置业，从半年报数据来看，业绩似乎也好的很可以：今年上半年，当代置业实现营业收入95.43亿元，同比增长9.6%；净利润6.76亿元，同比增长21.6%。

三道红线方面，当代置业剔除预收款项后的资产负债率为83%，净负债率约93%，现金短债比达到1.9倍，半年报时，当代置业的银行结余及现金(包括受限制现金)为174.25亿元。

从数据上看虽然踩中一道红线，但最令人担忧的现金短债比仍然是处在高度安全区。

只不过有花样年控股的教训在前，这一道现金短债比的安全线，可信度有多高就有待10月份到期的美元债来检验了。

其实，半年报数据中透露的风险并不少。比如当代置业的净利润增速远高于营收增速，并不是降本增效取得的成效，上半年的各项成本开支反而是同比大增的。其中销售开支3.1亿元，同比增长49.76%；行政开支4.03亿元，同比增长50%；融资成本2.06亿元，同比增长23.5%。

支撑净利润高速增长的是其他收入，上半年录得其他收入1.92亿元，而上年同期为亏损1.49亿元。其中最主要的是汇兑收益，今年上半年共录得1.38亿元，占其他收入的71.88%，去年同期汇兑亏损了1.96亿元。

而此类收益不仅不具备可持续性，同样也具备较大的不确定性。

而负债方面的情况更加不容乐观。半年报数据显示，当代置业负债合计862.6亿元，同比增加37.3%，其中流动负债同比增加37%至661.8亿元。

负债细项中，短期借款上半年同比大增74.75%至93.47亿元，长期借款也增加了41.1%至194.1亿元；

贸易应付款高达234.67亿元，同比增长42.68%。其中，贸易及票据应付款69.94亿元，同比大增67%，一年以内的贸易及票据应付款达54.5亿元。

还有应付非控股权益款项45.86亿元、其他应付款73.53亿元、应交税费51.4亿元。

这些大体量的应付款项和短期债务，都需要销售回款去加以应付，从目前的数据来看，短期内的压力不可谓不大。

此外，当代置业还有高息融资带来的庞大利息支出，上半年当代置业的加权平均借贷利率为9.73%，美元债的平均成本达到了11.5%。

尽管当代置业对利息支出做了资本化处理，但这些利息并不会消失，仅会在财报中予以延后，但支付的刚性则是在当期发生，侵蚀的也是当期的现金流。

半年报数据显示，当代置业资本化前的融资成本合计13.73亿元，较上年同期增长10.55%。

其中，银行及其他借贷利息7.7亿元，优先票据及公司债券的利息开支6.04亿元。整体的利息支出是当期净利润的2倍。

这么看来，当代置业的短期风险还是很大的。