贝壳辟谣“双上市”，离开左晖的日子如何应对“卖房不赚钱”?

撰文/ 韩菱  编辑/ 卢泳志

今年可以说是房地产调控大年。据中原数据显示，2021年全国房地产调控累计突破400次，刷新历史纪录。消费者买房进入了观望期，和往年相比，贝壳的新房和二手房都出现了“不赚钱”的迹象。二季度调整后的净利润为16.38亿元，相比去年同期29.51亿元，同比下降44.5%。

今年以来，贝壳股价下跌趋势明显，直至8月末才呈现小幅回升趋势。截至9月10日收盘,贝壳股价为18.98美元/股，市值为226.03亿美元，相比上市时缩水了约46%左右。

来源：雪球

困境中的贝壳迎来了一则考虑赴港上市的消息，媒体还报道了贝壳找房已聘请高盛牵头负责二次上市事宜。

但是，贝壳方面却辟谣称，公司目前没有相关计划。

对于这一传闻，IPG（IPGlobal 环业投资集团）中国区首席经济学家柏文喜却分析认为，赴港上市能够提升贝壳自身流动性，也可以作为中概股潜在风险的一个对冲措施，好处还是比较多的。

看来，赴港上市也不失为一个应对问题的好策略。

房地产调控的影响

贝壳今年可谓命运多舛。受疫情影响、受地产宏观调控影响，今年5月还痛失灵魂人物——创始人左晖。

作为地产中介的龙头企业，贝壳的命运令人关注。

2021年，全国房地产调控累计突破400次，对于贝壳的冲击是肉眼可见的。

以8月18日杭州“推行个人自主挂牌房源新政”为例，打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式。其住房保障和房产管理局“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”。 

8月19日，贝壳股价单日暴跌14.86%，8月20日再度下跌5.29%，跌破20美元/股的发行价。

来源：雪球

该政策一出台就引发了网友热议。网友“马不前”认为房产中介之后完全可以被取代；网友“我的房东”认为可以试试，因为中介太可怕了；网友“小缪”表示，自主挂牌流程太麻烦了，还是希望可以花点钱省事；而网友“瞌睡虫”则担心个人自主挂牌上线后，“假房东”会不会越来越多；网友“不爱笑”认为不差钱的人可以用中介，大多数人还是可以不用中介......

来源：微博

实际上，早在2017年，杭州市二手房交易监管服务平台就已有个人挂牌房源记录了。自2017年1月1日至2021年8月17日，该平台五年间个人自主挂牌房源信息共计127条。

新政策出台后，该平台个人自主挂牌房源数量猛增，截至8月末，累计增加1300+条挂牌信息。

据《南方周末》报道，杭州房管局的一位工作人员向其表示，推行个人自主挂牌房源的本意不是去中介化，主要是想让老百姓方便。政府不可能把买卖的事拿来做，只是搭一个平台，让买卖双方自行交易。这一平台本质上是规范房地产经纪机构及从业人员经营行为、提高中介市场信息透明度的监管平台。

但是，贝壳销售人员赵先生表示，因为挂牌流程比较繁琐，需要自己找房源、谈价格，操作起来很困难。

协纵策略管理集团创始人黄立冲则表示，“无中介租房”将对房地产市场带来较大压力，房源信息绕过中介进行交易，将来不排除有国企来直接提供服务，这对中介机构而言是很大的一个危机。不过中介的角色还是会存在，但是对其依赖程度会呈下降趋势。

贝壳股价之所以会受一个地区房地产调控政策的影响，是因为个人挂牌这一措施会否在全国范围内推行？

除了租房领域的地区新政外，今年以来，刷新历史纪录的400多次调控也够贝壳喝一壶的。

黄立冲表示，现在也不是买房的好时机，以后的房子不再具备“投资价值”，但是仍可以拿来租，不过租金也不会太高。房子最终会成为帮助社会实现“共同富裕”的一个工具。

柏文喜则表示，刚需和首套置业者在购房市场中的地位更加显现，贝壳除了需要应对二手房市场变化外，对于新房市场结构的变化也需要加以注意。

“后左晖时代”的首份成绩单

重重困境之下，贝壳交出了告别“左晖时代”的首份成绩单。

2021年上半年，贝壳总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长了72.3%。

由于GTV的大幅提升，贝壳上半年的营业收入也同样出现了大幅的增长。数据显示，2021年上半年，贝壳营收为449亿元，同比增长64.6%。

其中，二季度的经营数据大幅超过了市场预期。数据显示，贝壳第二季度营收为241.7亿元，同比增长20%。此前，贝壳给出的预期在225-235亿之间。

来源：财报

不过，第二季度调整后的净利润为16.38亿元，相比去年同期29.51亿元，同比下降44.5%，出现增收不增利的情况。

另外，贝壳第二季度毛利率只有22.1%，远低于去年同期的32.5%，并且也低于今年一季度。

公司称出现下降的主要原因为，系列降温措施出台的影响，以及二季度的市场表现平平。再加上去年一季度因疫情影响，造成了二手房交易延后到第二季度，因此，造成了二季度净利润的基数较高。

此前市场还有对贝壳“中介费率调整”以及“反垄断调查”的消息。贝壳管理层回应表示，关于传闻公司也很震惊，但这则具有煽动性的消息为假新闻，谣言源头来自一家上海的中介。贝壳找房CFO徐涛也明确表示，目前贝壳未接受任何与反垄断问题相关的正式检查。

对于未来的趋势，柏文喜指出，只要中国房地产行业的需求仍然存在，房地产业的交易活动就不会停止，最多只是交易结构和区域构成的变化。另外，随着房地产行业金融化程度的提升，房地产业资产流动性与交易活跃度也必然随之上升，其交易量也会同步上升。而贝壳平台化与生态化的超强吸附能力，会让贝壳的竞争优势在发展中愈加突出。

亟待对冲“中概股”风险

此一时，彼一时。

2020年8月13日，贝壳找房在美国纽交所上市。敲钟当天，贝壳管理层以及华兴资本、腾讯等投资人代表、合作伙伴，共同见证了中国“居住服务平台第一股”的诞生。

值得一提的是，在贝壳正式挂牌交易后，资本市场用“实际行动”表达了对贝壳的期望与认可，其股价高开高走“成功出圈”。

2020年8月14日，贝壳开盘价为35.06美元/股，较发行价上涨了75.3%，当日最终收盘价为37.44美元/股，涨幅高达87.2%，总市值达到421.95亿美元。

来源：雪球

但随着美国证监会SEC收紧中概股上市的口子，越来越多的企业把香港作为上市首选地。已经在美国上市的公司，也纷纷酝酿私有化回港上市或者在港二次上市。

其中，包括阿里巴巴、京东、网易、理想汽车、B站等国内知名企业。

现今贝壳表示虽然没有“赴港”计划，但柏文喜却认为回港上市不失为一条解决困境的可行性路径。

柏文喜认为，中概股和科技股受中美关系不稳定以及国内反垄断政策影响出现的普跌也引发了贝壳的大跌。近来贝壳的市值甚至跌去了差不多3/4，这是市场对与贝壳商业模式不够了解的一个误会和误伤。

显然，香港市场更容易理解贝壳的商业模式，也更了解贝壳。

你接触过贝壳吗？对它的未来怎么看呢？欢迎评论区留言讨论！