唯一净利润率超20%房企发出的信号

2021-08-26 13:09:14
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2021-08-26

市场行情向下,房企越来越容易陷入赚“假钱”的怪圈:


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市场行情向下,房企越来越容易陷入赚“假钱”的怪圈:


销售额年年增长、合同负债不增反降、利润还是越来越少。


所有人都知道,相对其他规模型行业,这是一个高杠杆生意,但高杠杆应该带来合理利润,甚至是高利润。


很抱歉,中国TOP100的房企里,净利润率超过20%的房企屈指可数。TOP10房企中,有且唯一一家是中海(00688.HK )。


上半年,中海实现营业收入1078.8亿元,净利润219.7亿元,净利润率20.4%。


同时期内,碧桂园净利润率跌破10%,招商蛇口的净利润率13%,保利地产的净利润率16.3%,同比下降1.8个百分点;绿地的净利润率为3.9%,同比下降1.2个百分点。


绿地由于有大量低利润的建筑业务,稀释了整体利润率,但其房地产及相关业务的毛利率也仅为23%。


实际上,净利润还要看权益比率,中海拥有高权益比例。上半年,扣除公允价值变动收益15.5亿元后,中海归属于母公司股东净利润高达207.8亿元,同比增长10.9%。


房地产行业净利润率下降,无非有三个原因:土地成本高、开发过程成本高、销售价格低。


作为内地房地产开发的“元老”级房企,中海仅仅布局全国40多个城市,覆盖最重要的一二线城市。


中海的销售均价在2万元左右,逐年波动不大,这个价格在行业属于前列。


至于开发成本,有着“工科”房企之称的中海,成本管控能力堪称行业最强。


上半年,中海的营销费用、行政费用、财务费用之和占总收入比例仅为3.7%,也是行业最低。其中总财务费用为40.32亿元,同比降低9.4%。


截至上半年末,中海的有息负债为2284.5亿元,同比略增7.3%,净负债率维持33.8%的绝对低位。


有息负债总量有所增加的同时,实现了财务费用降低,在于中海融资成本下降,以及债务结构的改善。


6月16日,中海内地子公司发行信用债,3年期20亿元,票面利率低至3.25%;5年期10亿元,票面利率3.55%。


到了8月份,中海内地发行信用债利率继续下行,4年期5亿元,票面利率下探至2.75%;7年期15亿元,票面利率3.25%。


这样的信用贷款利率,不仅仅来源中海的央企背书,更重要在于中海长期低负债发展的历史。


排除了销售价格和开发成本之后,拥有最高净利润率的中海,也面临净利润率下行的原因是:


土地成本阶段性走高。


2018-2020年,中海的新增拿地平均成本分别为每平方米8181元、12960元、10066元。也就是说,2019年的拿地成本走高,导致了如今结算收入净利润的下行。


从上半年拿地结果来看,中海已经做出了针对性调整。


上半年中海仅在14个城市拿下20幅土地,楼面面积489平方米,总地价513亿元,折合每平方米10491元。


相对于上半年2072亿元的销售额来看,中海的拿地支出偏低,但从集中供地、控制成本的角度来看,中海旨在维持利润率。


“投资纪律重要过拿地本身,不会为了买地而买地。”


中海地产董事局主席颜建国一再强调,中海在投资策略上坚持主流城市、主流地段、主流项目的策略,更加重视高能级城市、核心地段的土地获取,坚守投资刻度,要求合理回报。


中海管理层年初透露,2021年新增土地权益投资预算为1650亿元,中海管理层现时仍然确定,这个目标没有变化。


对比往年,中海拿地主要集中在下半年。这意味着,中海今年拿地首要目的还是控制成本,下半年应该是其拿地主要窗口期。


实际上,集中供地新政下,中海对于拿地并没有懈怠,而是在遵守投资纪律和商业发展逻辑基础上,进行精细化管理分析:


完善集中供地政策下的投资决策流程,包括一些产品的标准化;


上半年在22个集中供地市场中,中海参加了400多次竞投,希望用勤奋获取更高的成功概率;


通过产业资源整合、城市地标、棚改、城市更新等模式,上半年获取了苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目、深圳龙岗南约项目等大型项目。


房地产行业从土地红利、金融红利递进至管理红利,整体杠杆率决定了房企能否活下去,利润率决定了企业能否活得好。


地产这盘生意越来越回归于本质,在整个生意链条的第一步便开始充分竞争,同时考验房企的战略定力和判断。


房企不再简单比拼规模和极致周转速度,而是比拼谁能控制土地的结构性成本,谁能最大限度维持开发成本,谁有最好的资本信用拿到融资。


没有真金白银的利润,地产这场游戏很快就会玩不下去,哪些房企可以活下去、活得好,中海给出了最明显信号:


看看他们什么时候拿地,通过什么渠道拿地,拿了多少地,成本是多少。


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