25层以上住宅，将绝迹？

文|乐居财经 作者|李兰

12月初，温州瑞安市一宗涉宅地规定，建筑高度须在18米至80米之间。

成都同期挂出四宗宅地，其中两宗限高80米，另两宗分别限高60米与54米。

更早的11月，北京朝阳区松榆里地块明确了建筑高度限高60米，局部80米的要求。

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据不完全统计，上海、广州等城市近期的土地出让文件，也普遍出现了“建筑限高80米”的规定。

若按住宅层高3米计算，80米限高意味着整栋建筑不超过26层。若采用部分城市“好房子”标准的层高3.2米，则楼高不超过25层。

除在土地出让环节直接限高外，部分地区也已发布或拟定相关规定。

湖南郴州则率先于2025年8月实施新版《国土空间规划管理技术规定》，明确新建住宅限高26层、容积率不得高于3.1，并对层高作出规范，明确居住建筑层高不宜超过3.5米，不得低于3米。

深圳在10月份发布通知，建筑高度超过80米的住宅项目应严格履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见。

12月5日，辽宁省发布的征求意见稿提出，各地要严格控制新建超高层建筑，一般不得新建80米以上的住宅建筑。

这一轮“限高”行动并非突然。实际上，自今年5月1日起实施的《住宅项目规范》已设定明确上限。该文件规定，高层住宅最高为18-26层，建筑高度控制最大值即为80米。

“限高”政策的推进，与超高层住宅日益凸显的风险密切相关。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，超高层住宅的风险呈现“高度正相关”特征。

目前，主流消防云梯最高52米（约17层）。超高层火灾救援高度受限，往往需依赖内部消防设施甚至直升机。百米以上建筑疏散至地面需30分钟以上，易造成踩踏或窒息风险。

此外，超高层住宅还面临维护成本高企、维护费用是普通住宅的三至五倍的问题，以及高空坠物、燃气泄漏、电梯故障等风险。

目前，超高层住宅在部分城市已形成相当规模。机构报告数据显示，重庆、武汉、成都、西安、长沙等城市超高层住宅小区数量居前。其中重庆拥有超2200栋，武汉近1500栋。一线城市中，深圳拥有近290座200米以上高楼。

“限高令”正在改变这一趋势。严跃进认为，政策通过限高、容积率控制等手段，引导市场从“规模竞争”转向“品质竞争”，未来低密、小高层住宅将成为市场主流。　

业内普遍认为，“限高令”的出台并非意在限制购房，而是通过设定刚性标准，推动房地产行业由“规模扩张”向“品质提升”转变。同时，产品升级将聚焦于第四代住宅（空中庭院）、装配式建筑及智慧社区等方向。例如，郴州新规已明确，满足特定条件的空中庭院可不计入容积率，此类兼具低密特质与空间延展性的产品，有望进一步推广普及。