财报风云｜千亿正荣销售额“虚高”，频繁发债融资成本高企

面对年初定下的1500亿元销售目标，正荣地产似乎信心十足：上半年完成目标54.9%，前7个月销售额达到930亿元。正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝高调宣称：实现1500亿元没问题。

跻身千亿阵容之后，正荣地产权益销售占比低一直受到业界诟病。面对去年提出的“看重权益销售规模”的策略，正荣地产有了新的调整：今年新增的24个项目里21个都有合作方，下半年新增的土地也会保持50%左右的合作比例。

撰文/ 卢泳志  编辑/ 高岩

8月23日上午，正荣地产(6158.HK)董事会主席兼行政总裁黄仙枝、执行董事兼董事会副主席刘伟亮、执行董事兼常务副总裁李洋、副总裁兼财务总监陈伟健出席2021年中期线上业绩会。

在此前一天，8月22日，正荣地产发布2021年上半年业绩公告。

中报显示，正荣地产上半年收益为人民币160.11亿元，同比增长10.1%；母公司拥有人应占溢利为人民币11.66亿元，同比增长33.1%。

上半年，正荣地产连同合营企业及联营公司的累计合约销售金额为人民币822.99亿元，同比增长47.0%，完成全年合约销售目标的54.9%。

黄仙枝在会上指出，从上半年情况来看，有信心完成全年1500亿全年目标，来三年会保持适度的增长，也会做动态调整。

权益占比下降，销售额“虚高”

从百亿到千亿的跨越，正荣地产只用了5年。2018年，正荣地产实现合同销售额1080.17亿，跻身房企千亿阵营。

2020年，正荣地产凭借1419.01亿元的销售额，踩线完成年度目标。

从增长速度来看，2017至2020年，正荣地产的销售额同比分别增长79%、54%、21%、9%。

2021年，正荣地产将销售目标锁定在了1500亿元。以此计算，正荣地产今年的增速约为5.7%，为近年来最慢的一年。

来源：正荣地产

今年上半年，正荣地产合约销售金额为人民币822.99亿元，同比增长47.0%；总合约销售建筑面积约为500万平方米，同比增加约36.2%；合约平均售价为人民币16534元/平方米。

最新数据显示，截至2021年7月31日，正荣地产累计合约销售金额约为人民币943.39亿元，同比增长35.56%。

从单月来看，7月份，正荣地产合约销售金额约为人民币120.40亿元，同比下降11.47%。

除了增速放缓之外，正荣地产低于行业平均值的权益销售额一直受到外界诟病。

来源：克而瑞

据克而瑞披露的2021年1-6月房企销售榜显示，正荣地产的权益销售额为463.5亿元，位列34名。按此计算，正荣地产的权益销售比仅为56.32%，相比2020年的55%略有下降。

值得一提的是，李洋曾在2020年业绩发布会上表示，从去年到今年开始，正荣陆续更加看重整体的权益销售规模，预计2021年正荣整体的权益销售额可达60%左右。

从目前的情况来看，正荣地产的效益销售比非但没有提升，反而距离60%的目标“渐行渐远”。

刘伟亮在今年的中期业绩会上指出，正荣会选择与经营理念相近的开发商多合作，今年新增的24个项目里21个都有合作方，下半年新增的土地也会保持在50%左右的合作比例。

黄仙枝对此解释称，“大家也看到我们今年的合作项目也保持一定的规模。我想这些都是我们一个是降低风险，第二还是要来加强核心能力的建设，因为我们正荣对规模包括安全、利润要求比较高。”

债务增加，“翻绿”仍需时日

正荣地产发迹于福建省福州市，5年前将总部搬到上海虹桥商务区，并于2018年成功在港交所上市。

截至2020年底，正荣地产在长三角、环渤海、中部、西部、海西和珠三角等6大区域开发运营地产项目约200个，土地储备面积达2740万平方米。

来源：正荣地产

今年上半年，正荣地产收购24幅地块，总预计建筑面积为356万平方米，权益占比为46%。截至2021年6月30日，正荣地产拥有总土地储备建筑面积2930万平方米，总货值5100亿元。

持续多年增加土储，也让正荣地产的债务规模逐渐扩大。

Wind数据显示，2017年至2020年，正荣地产经营活动现金流净流出分别为42.39亿元、26.64亿元、140.64亿元、30.18亿元。

据年报披露，正荣地产2020年的有息债务规模464.5亿元，其中短期有息债务158.65亿元。

截至2021年6月30日，正荣地产总负债为2033.05亿元，相比2020年的1837.8亿元增加10.62%。

来源：Wind

今年上半年，正荣地产拥有现金及现金等价物约人民币349.82亿元、已抵押存款约人民币6.73亿元及受限制现金约人民币87.95亿元。

根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，正荣地产剔除预收款后的资产负债率为72.4%，净负债率为57.2%，现金短债比为2.19。由此，正荣地产2021年中期指标一项超阈值，保持“黄档”行列。

黄仙枝进一步指出，“规模效益会带来优势，目前政策对房企的挑战及机遇一直在变，上半年房企资金也非常紧张，正荣会将土储与经营实现合理匹配比，采取稳健投资的策略，保持企业自身的现金流稳定，打造核心能力，把握经营与安全的平衡。”

“借新还旧”频发债，融资成本下降

今年以来，正荣地产一直在“借新还旧”，通过频繁发债偿还现有债务。

据风云地产界统计，2021年正荣地产共发行5笔美元债和1笔人民币债，融资金额接近80亿人民币。

来源：企业预警通

截至目前，正荣地产境外债券存续15只，存续规模38.5亿美元及13亿人民币，其中一年内到期境外债8.7亿美元及13亿人民币。

从发债成本来看，利率最高的达9.15%，最低的5.35%，其中10只境外债利率在7.1%以上，6只境外债的利率高达8.1%以上。

克而瑞数据显示，2020年以来，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。相较而言，正荣地产发债的年息最高达9.15%，在行业中属于高位。

不过，整体来看，正荣地产的美元债发行成本已经由2019年的9.9%下降至目前的6.7%。

除了频繁发债之外，信托融资也成为正荣地产重要的“输血”渠道。

来源：用益信托网

据用益信托网统计，自去年以来，正荣地产项目公司共发行20多笔信托融资，仅大业信托发行的汇金22号(漳州正荣府)项目就募集资金4亿元。

据统计，正荣地产通过信托渠道融资金额已经超过10亿元，大多都是固定收益在7.5%至8.2%的高息产品，总体融资成本在8%-9%，高于正荣地产的平均融资成本。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，正荣地产通过使用信托牌照避开政府对房地产企业负债的监管，以避免明面上债务太高导致无法顺利融资的问题，所以采用信托方式和回购担保等方法压低公司的负债水平。

未来融资计划方面，陈伟健表示，结合公司今年发债情况来看，其实公司融资空间已经改善不小了。但是改善空间还是有的，目前在努力观察整个市场的情况，也在积极与评级机构保持好的沟通。

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