财报风云|千亿正荣销售额“虚高”,频繁发债融资成本高企

2021-08-24 10:21:36
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2021-08-24

权益销售占比刚过五成

面对年初定下的1500亿元销售目标,正荣地产似乎信心十足:上半年完成目标54.9%,前7个月销售额达到930亿元。正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝高调宣称:实现1500亿元没问题。

 

跻身千亿阵容之后,正荣地产权益销售占比低一直受到业界诟病。面对去年提出的“看重权益销售规模”的策略,正荣地产有了新的调整:今年新增的24个项目里21个都有合作方,下半年新增的土地也会保持50%左右的合作比例。


撰文/ 卢泳志  编辑/ 高岩


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8月23日上午,正荣地产(6158.HK)董事会主席兼行政总裁黄仙枝、执行董事兼董事会副主席刘伟亮、执行董事兼常务副总裁李洋、副总裁兼财务总监陈伟健出席2021年中期线上业绩会。

 

在此前一天,8月22日,正荣地产发布2021年上半年业绩公告。

 

中报显示,正荣地产上半年收益为人民币160.11亿元,同比增长10.1%;母公司拥有人应占溢利为人民币11.66亿元,同比增长33.1%。

 

上半年,正荣地产连同合营企业及联营公司的累计合约销售金额为人民币822.99亿元,同比增长47.0%,完成全年合约销售目标的54.9%。

 

黄仙枝在会上指出,从上半年情况来看,有信心完成全年1500亿全年目标,来三年会保持适度的增长,也会做动态调整。


权益占比下降,销售额“虚高”


从百亿到千亿的跨越,正荣地产只用了5年。2018年,正荣地产实现合同销售额1080.17亿,跻身房企千亿阵营。

2020年,正荣地产凭借1419.01亿元的销售额,踩线完成年度目标。

 

从增长速度来看,2017至2020年,正荣地产的销售额同比分别增长79%、54%、21%、9%。

 

2021年,正荣地产将销售目标锁定在了1500亿元。以此计算,正荣地产今年的增速约为5.7%,为近年来最慢的一年。


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来源:正荣地产


今年上半年,正荣地产合约销售金额为人民币822.99亿元,同比增长47.0%;总合约销售建筑面积约为500万平方米,同比增加约36.2%;合约平均售价为人民币16534元/平方米。

 

最新数据显示,截至2021年7月31日,正荣地产累计合约销售金额约为人民币943.39亿元,同比增长35.56%。

 

从单月来看,7月份,正荣地产合约销售金额约为人民币120.40亿元,同比下降11.47%。

 

除了增速放缓之外,正荣地产低于行业平均值的权益销售额一直受到外界诟病。


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来源:克而瑞

 

据克而瑞披露的2021年1-6月房企销售榜显示,正荣地产的权益销售额为463.5亿元,位列34名。按此计算,正荣地产的权益销售比仅为56.32%,相比2020年的55%略有下降。

 

值得一提的是,李洋曾在2020年业绩发布会上表示,从去年到今年开始,正荣陆续更加看重整体的权益销售规模,预计2021年正荣整体的权益销售额可达60%左右。

从目前的情况来看,正荣地产的效益销售比非但没有提升,反而距离60%的目标“渐行渐远”。

 

刘伟亮在今年的中期业绩会上指出,正荣会选择与经营理念相近的开发商多合作,今年新增的24个项目里21个都有合作方,下半年新增的土地也会保持在50%左右的合作比例。

 

黄仙枝对此解释称,“大家也看到我们今年的合作项目也保持一定的规模。我想这些都是我们一个是降低风险,第二还是要来加强核心能力的建设,因为我们正荣对规模包括安全、利润要求比较高。”


债务增加,“翻绿”仍需时日


正荣地产发迹于福建省福州市,5年前将总部搬到上海虹桥商务区,并于2018年成功在港交所上市。

 

截至2020年底,正荣地产在长三角、环渤海、中部、西部、海西和珠三角等6大区域开发运营地产项目约200个,土地储备面积达2740万平方米。


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来源:正荣地产

 

今年上半年,正荣地产收购24幅地块,总预计建筑面积为356万平方米,权益占比为46%。截至2021年6月30日,正荣地产拥有总土地储备建筑面积2930万平方米,总货值5100亿元。

 

持续多年增加土储,也让正荣地产的债务规模逐渐扩大。

 

Wind数据显示,2017年至2020年,正荣地产经营活动现金流净流出分别为42.39亿元、26.64亿元、140.64亿元、30.18亿元。

 

据年报披露,正荣地产2020年的有息债务规模464.5亿元,其中短期有息债务158.65亿元。

 

截至2021年6月30日,正荣地产总负债为2033.05亿元,相比2020年的1837.8亿元增加10.62%。


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来源:Wind

 

今年上半年,正荣地产拥有现金及现金等价物约人民币349.82亿元、已抵押存款约人民币6.73亿元及受限制现金约人民币87.95亿元。

 

根据贝壳研究院统计,依照“三线四档”融资新规,正荣地产剔除预收款后的资产负债率为72.4%,净负债率为57.2%,现金短债比为2.19。由此,正荣地产2021年中期指标一项超阈值,保持“黄档”行列。

 

黄仙枝进一步指出,“规模效益会带来优势,目前政策对房企的挑战及机遇一直在变,上半年房企资金也非常紧张,正荣会将土储与经营实现合理匹配比,采取稳健投资的策略,保持企业自身的现金流稳定,打造核心能力,把握经营与安全的平衡。”


“借新还旧”频发债,融资成本下降


今年以来,正荣地产一直在“借新还旧”,通过频繁发债偿还现有债务。

 

据风云地产界统计,2021年正荣地产共发行5笔美元债和1笔人民币债,融资金额接近80亿人民币。


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来源:企业预警通

 

截至目前,正荣地产境外债券存续15只,存续规模38.5亿美元及13亿人民币,其中一年内到期境外债8.7亿美元及13亿人民币。

 

从发债成本来看,利率最高的达9.15%,最低的5.35%,其中10只境外债利率在7.1%以上,6只境外债的利率高达8.1%以上。


克而瑞数据显示,2020年以来,房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。相较而言,正荣地产发债的年息最高达9.15%,在行业中属于高位。


不过,整体来看,正荣地产的美元债发行成本已经由2019年的9.9%下降至目前的6.7%。


除了频繁发债之外,信托融资也成为正荣地产重要的“输血”渠道。


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来源:用益信托网

 

据用益信托网统计,自去年以来,正荣地产项目公司共发行20多笔信托融资,仅大业信托发行的汇金22号(漳州正荣府)项目就募集资金4亿元。

 

据统计,正荣地产通过信托渠道融资金额已经超过10亿元,大多都是固定收益在7.5%至8.2%的高息产品,总体融资成本在8%-9%,高于正荣地产的平均融资成本。

 

汇生国际资本总裁黄立冲认为,正荣地产通过使用信托牌照避开政府对房地产企业负债的监管,以避免明面上债务太高导致无法顺利融资的问题,所以采用信托方式和回购担保等方法压低公司的负债水平。

 

未来融资计划方面,陈伟健表示,结合公司今年发债情况来看,其实公司融资空间已经改善不小了。但是改善空间还是有的,目前在努力观察整个市场的情况,也在积极与评级机构保持好的沟通。


对于正荣地产这份中期成绩单,您怎么看?欢迎留言评论!


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