奥园在财报上的纠结和遮掩

2021-08-24 12:24:46
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2021-08-24

看清楚一家房企的财报,有时也很简单,只需要看他强调什么,而又遮掩什么。

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看清楚一家房企的财报,有时也很简单,只需要看他强调什么,而又遮掩什么。

比如奥园的中报数据,合同销售金额675.8亿元,同比增长33%;营业收入325.1亿元,同比增长15%。

一个财务数据,只有进行同向、纵向对比,才会有解读意义。

奥园的中报摘要里,上半年净利润为28.4亿元,核心净利润28.4亿元,每股基本盈利为0.77元,奥园没有给出同比增减数据。

真实数据是,这些数字同比增加0.1%、增加0.35%、减少13.6%。

利润可以通过其他收入、投资物业公允价值等项目调节,毛利润的数据下降更加明显,奥园并没有在摘要里公布。

上半年,奥园实现毛利润81.3亿元,同比下降1.8%,毛利率从29.3%下降至25%。

如果说财务数字的对比数据,以及这些数字是否放在显要位置,只是无伤大雅的“心机”,那么直接隐藏一些数据,可能就是遮掩心态。

对比2020年中期报告,奥园这次中报的“管理层讨论及分析”部分,缺少了新增土地储备、融资成本等重要内容。

2020年上半年,奥园新增土地储备建筑面积695万平方米。

很显然,为了降负债、控现金流,奥园2021年上半年的拿地数据,管理层已经觉得不适合展现出来。

一个侧面数据可以大致了解,奥园的总土地储备从2020年末的5718万平方米,下降至2021年中的5358平方米。

降低土地储备,对于一家高周转、高负债的房企而言,是掉头转向的最直接信号。

同是广州房企的时代地产,上半年合同销售额453.8亿元,同期拿地权益总价仅35亿元,这并不是一个需要遮掩的数字。

与2020年中报相比,奥园在2021年中报里,更加强调城市更新项目货值数字。

截至上半年末,奥园的城市更新项目货值已高达7543亿元,同比增加14.7%。这个数字,已经超越奥园正式土地储备货值5939亿元。

这不是一个严谨的数字,城市更新项目实施过程利益复杂、周期长,在房企没有拿到实际权益前,价值评估困难。

一年半前,深圳奥科城市发展有限公司成立,剑指深圳一个建筑规模150万平方米的旧改项目,目前该项目仍未落地。

这个项目公司里,“奥园(深圳)城市更新集团有限公司”占股10%,深圳市兴城投资有限公司占股90%,后者由广东国叶有限公司控制,广东国叶为叶剑英之子控制。

融资成本是另一个秘密数字。

奥园2020年上半年的融资实际利率7.5%,与2019年的数字持平,2021年上半年融资实际利率并未公开。

奥园6月中旬一笔2亿元的3年期美元债,票面利率已高达7.95%,还是在发售价仅为本金99.217%的情况之下。

关注奥园的再融资成本,是观察降负债的重要一环。上半年,奥园的有息负债略微下降,但债务结构仍保持紧张态势,短期有息负债占比高达46.5%。

奥园的现金流纠结,在一笔信用债利率调整上充分暴露。

15亿元的“19奥园02”,票面利率为6.8%,原本期限为“2+2”年期,即将面临回售,奥园已将其期限更改为“2+1+1”年期,但利率反而下调至6.6%。

上半年,奥园货币资金从700.3亿元下降至683.2亿元,基本能够覆盖517.2亿元的短期有息负债,但奥园的货币资金受限数额较大,且3个月以上存款较多。

不想让再融资太被动,又想极力控制成本,奥园的遮掩和纠结,也就在所难免了。


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