财报风云｜“河南王”千亿债务压顶增收不增利，建业地产如何破局？

撰文/ 刘馨予

编辑 / 卢泳志

8月18日晚间，建业地产（0832.HK）发布中期业绩公告，上半年收益为人民币203.57亿元，较2020年同期上升56.4%；期内净利润为10.25亿元，较2020年同期上升30.4%。

值得注意的是，建业地产期内毛利率为17.9%，较2020年同期下跌5.8%，出现了增收不增利的现象。原因一是由于在去年疫情期间促销的物业项目陆续在今年上半年交付结转，二是公司采取的去库存策略，这虽然增加了建业地产的营收数额，但毛利率却在下滑。

根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，建业地产剔除预收款后的资产负债率为87.2%，净负债率为92.6%，现金短债比为1.93。由此，建业地产2021年中期指标一项超阈值，继续保持“黄档”行列。

千亿负责压顶

来源：建业集团

值得注意的是，在国内房企中，鲜有资产负债率超过90%的企业，建业地产就是其中一家。

截至2021年6月，建业地产净借贷总额约为118.13亿元，净负债比率约为92.6%，继续保持“吊车尾”的成绩。2019年至2020年，建业地产的资产负债率分别为91.25%、91.1%，连续两年在90%以上。

为了规模扩张，建业地产的负债总额在2015年和2020年间，由324.4亿元一路攀升至1493.19亿元。根据最新财报显示，截至2021年6月，建业地产的负债总额为1485.76亿元，依然高居不下。

为了减轻债务的压力，建业地产自去年下半年开始频繁“借新偿旧”，借贷成本也跟着水涨船高。

来源：建业地产中期业绩报

半年报可以看出，建业地产一年内需要偿还的借款超过44亿元，借贷成本也在继续上升。上半年，建业地产融资成本比去年上升了25.7%至4.64亿元。

在业内人士看来，高举债意味着借新还旧，导致短期偿债压力大、长期债务压顶，侵蚀了上市公司的利润水平。在增收困难，盈利堪忧的现状下，建业地产自然不会好过。

另外，今年5月份，建业地产旗下子公司中原建业（09982.HK）分拆上市后，带走了轻资产这把房企转型增收的利刃，虽然通过股权融资解决一部分资金问题，也将既往的负债率都留给了建业地产。

据中原建业的半年报显示，无任何借款，维持于净现金状态，资本负债比率为零，与建业地产相比可谓“无债一身轻”。

“分拆”出去的成绩单

今年5月，建业地产旗下全资子公司中原建业赴港上市，这是继绿城管理之后，第二家在港上市的代建企业。

中原建业原是建业地产轻资产业务部分，该公司分拆上市后，建业地产在业绩公告中不再公布轻资产业务的情况，仅披露重资产业务的销售业绩。此次业季报是分拆上市后各自第一次交成绩单。

从中原建业上交的首份“成绩单”来看，公司虽体量轻盈，但盈利突出。2021上半年，中原建业营业收入为6.35亿元，同比上升32%；实现净利润3.62亿元，同比上升20%；上半年净利润率为57%，居于行业第一位。

中原建业这“岁月静好”的净利润，难免有了些有人替其负重前行的意味，着实让净利润率5%、比去年同期还下降1个点的建业地产，面子上有点挂不住。

来源：建业集团

中原建业以商业代建业务为主，该业务整体具有较高的利润率。“分家”前中原建业贡献业绩约占总数的三分之一，“分家”后此消彼长间，直接削弱了建业地产的利润率。

建业地产深耕河南30年，根深叶茂的同时也有着布局过于集中的弊端，随着房地产政策环境的变化、内外房地产企业的竞争愈加激烈，建业地产旧有的重资产发展模式开始遇到瓶颈。

而建业地产分拆利润率高的代建业务独立上市，其实是在融资空间受限的情况下，采取的一种变通的融资策略，也是希望体量轻盈、没有债务之忧的中原建业可以率先走出河南，实现全国化布局。

今年上半年，中原建业与西安地产商荣华控股达成战略合作，系首个跨省合作签约，第一步已然迈出，下半年还将实现周边七省全进驻。

走出河南能否破局吗？

实际上，建业地产的区域标签非常明显，对河南市场依赖度极高，这也导致固守阵地让其逐渐失去行业竞争力。

建业地产虽然连续多年位列河南本土房企销售金额第一名，但随着碧桂园、恒大等房企以地毯覆盖之势先后进入，建业地产在河南的江湖老大地位已开始被撼动。

据统计，最近3年建业地产在河南市场的占有率分别为9%、7.97%和7.24%，已经呈下降趋势。河南虽然是人口大省，随着近些年的开发，人口发展红利已然下降。

目前，河南仍是建业地产布局的主力市场，其在建项目建筑面积约3225.9万平方米、180个在建项目中，有24个位于郑州，位于河南省其他城市有153个，海南省有3个项目。

这也不难看出，河南省内三四线城市至少贡献了80%的销售份额。但市场的存量是不变的，随着城镇化进入下半场，棚改红利减少，建业地产发展的局限性逐渐暴露。

来源：建业集团

根据建业地产的“大中原战略”，走出河南，还将覆盖湖北、山东、安徽、山西、陕西、江苏等7个省。但当前各地的房地产市场赛道拥挤，比如2020年西安房企销售十强，已经被融创、万科、碧桂园等外来房企抢占。

如今在“三道红线”政策下，老牌房企纷纷以求稳为主、流行轻资产战略而非大肆扩张，但建业地产想要改善目前的情况，其主要手段依然是出走河南、逆市扩张。

建业掌门人胡葆森的理想很丰满，对于未来，他表示要沉淀过去三年快速增长所带来的问题，让财务指标更健康。

建业地产迫切地希望走出河南，从分拆轻资产板块业务中原建业上市，就可见一斑，理想很丰满。可是，河南建业地产负债巨大，营收不畅，这样的现实可能有些骨感，至于能不能摆脱困境，还有待时间的检验。

接下来，建业地产能成功走出河南，实现全国化布局吗？欢迎留言评论！