地产商逼疯境外评级机构

发布时间:2021-06-10 12:17:06

前两天,惠誉给予奥园的最新评级为“BB”,比穆迪高两个等级。

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前两天,惠誉给予奥园的最新评级为“BB”,比穆迪高两个等级。

但惠誉给予奥园的评级展望从“稳定”下调为“负面”,即奥园的评级未来可能被降低。

触发负面展望的主要原因,是奥园的杠杆率(净负债/经调整存货比率)超线至41.8%。

另外还有两个不确定性因素,即奥园的现金下降趋势能否逆转,以及对合资公司、关联公司的担保额是否下降。

杠杆率升高主要来源于奥园激进的土地投资,而现金流失则面临着对债务覆盖倍数的下降,以及对奥园畸形、高度不确定性“明股实债”的担忧。

奥园这两年来成为“网红”公司,屡遭做空。一方面是其“黑马”般的增长态势,另一方面也是其拥有“畸形”的资产负债表。

一个多月前,穆迪给予奥园“B1”评级,展望从“正面”下降为“稳定”。

这一调整主要来自奥园的年报,截至2020年末,奥园调整后债务总额同比增长35%至1400亿元,同时短期债务占比高达46%。

与惠誉不同,穆迪对奥园的杠杆率改善、EBIT利息覆盖率增强确认无疑,仅仅对奥园的“明股实债”表示了略微担忧。

奥园确实是一个很难让人看懂的公司,拥有全行业最高的少数股东权益占比,全行业最眼花缭乱的资金管理。

无惧这些评级影响,去年30亿元小公募尚有18.2亿元额度,奥园将在近期发行。

一向依赖美元债的奥园,必须开拓融资渠道,尽管境内公司债发行成本与美元债并无明显优势,也必须稳定这一渠道。

毕竟每一家地产公司都很缺钱。

如果说评级机构对奥园的分歧,仅仅是关注程度差异,以及等级不同之下的相对修正。

那么评级机构对于中骏,则是在评级等级相同之下,对未来展望给予了截然相反的判断。

这是一个分裂时代,受到不同驱动力和因素的影响,这个时代的行业和企业,变得更加捉摸不定。

4月中旬,标普给予中骏“B+”评级,展望“负面”;一个半月后,穆迪给予中骏“B1”评级,展望“正面”。

穆迪和标普拥有不同的等级序列划分,对照两者的评级等级,“B+”和“B1”为同等级别评级。

双方对展望呈现截然相反的判断,焦点在于未来杠杆率的消化。

标普认为,中骏在2021年至2022年期间的去杠杆化,将受到其扩张意愿增加和盈利能力减弱的限制,以及该公司新进入的二三线城市、布局购物中心扩张都是未经检验的。

这意味着中骏将进行大规模土地收购,债务将明显增加。如果债务增加明显、利润率低于预期,标普将下调评级。

穆迪则认为,中骏在过去2-3年强劲的合同销售,未来收入增长将大大抵消地产开发和投资业务债务的增加,以及对合资公司不断增长的财务担保。

中骏是闽系房企中一匹新的“黑马”,不断增长的销售规模,以及老板在联合福建民营资本上颇有建树,使得其信心倍增。

对标新城控股,中骏有着野心勃勃的扩张战略,计划在2025年在二三线城市拥有100家购物中心,而目前是不到10家。

上半年不断出手拿地,也证明了中骏正走在扩张道路上。

为了应对行业集中度提高而不被吃掉,为了在行业转型道路上抢占身位,房企在降杠杆和内生发展之间踟蹰不定。

这不仅仅表现在中小房企身上,也TOP10的部分房企身上,也有明显表现。

这样的心态之下,就呈现出不同的信息及判断,逼疯了不熟悉境内房企的境外评级机构。

当然,同时被逼疯的还有这些房企的股票投资者。

在整体行情不断向下的趋势中,股民将利空消息当作利好,将利好当作利空,在今年也表现得异常明显。


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