地产公司“拆炸弹”

房地产市场依然热闹，地产大佬们却在忙着“拆炸弹”。

今年的业绩说明会上，房地产公司除了像往年一样讨论投资者关注的业绩之外，还不约而同地加上了一个话题——“三道红线”是否达标。

去年下半年，央行、住建部与12家房企座谈，首次提出“三道红线”，随后在12家房企试点实施，今年起正式实施。

“三道红线”分别是：剔除预售款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。

金融监管部门对房地产开发公司进行“分档”，在“三道红线”中触碰三条的进入“红色档”，触碰两条的进入“橙色档”，触碰一条的进入“黄色档”，一条未碰的被纳入“绿色档”。

“红色档”房企被要求不得增加有息负债，“橙色档”房企有息负债规模年增速不得超过5%，“黄色档”房企有息负债规模年增速不得超过10%，“绿色档”房企的有息债务规模年增速则可放宽至15%。

此前，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

01 要钱还是要命？

高杠杆、高周转是房企快速扩张公开的秘密。房地产企业虽然资产规模庞大，但其商业帝国大都建立在债务基础之上，风险随之伴生。

中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清3月曾公开表示，“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”

郭树清身居中国金融监管核心层，他的这番表述也代表了中国金融监管当局对当前房地产市场的基本态度。

事实上，房企有自身的“难处”。在“三道红线”出台之前，整个房地产行业都处于蒙眼狂奔的状态，几乎每一家房企都有做大规模的冲动。在这种背景下，即使有个别房企希望降低风险，主动降杠杆，也面临着被竞争对手甩开的局面。

“三道红线”对房企来说虽然是压力，但也是卸掉风险、轻装上阵的机会。当所有人都在“拆炸弹”，顾虑反而消失了。

3月12日，融创董事会主席孙宏斌在业绩发布会上直言，“两年前我们就一直在说，不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售，调控让这个行业安全了。”

抱有同样想法的房企不在少数，尤其是头部公司，他们的融资渠道更加多元、品牌号召力更强，对行业进行限制后，头部公司的生存能力更强，“三道红线”可以理解为房地产行业的“供给侧改革”。

02 “拆弹”进展不错

克而瑞2020年房地产企业按全口径金额排名的销售榜中，排在前十的地产公司为碧桂园、中国恒大、万科地产、融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股、世茂集团、华润置地、招商蛇口。

上述10家公司中，万科、保利、绿地、招商四家公司在A股上市，其余6家均在香港上市。随着恒大财报的公布，在香港上市的6家公司均亮出了2020年的各项财务数据。

这6家公司中，恒大目前为“红色档”房企，“三道红线”全部触碰；碧桂园和融创为“黄色档”房企，即触碰了一条“红线”，两家公司在“剔除预售款后的资产负债率”指标上尚未达标；其余3家公司均为全部达标的“绿色档”房企。

万科、保利、绿地、招商蛇口四家A股公司中，万科和招商蛇口也已经发布了2020年年度报告，万科剔除预售款后的资产负债率达70.5%，刚好超线，为“黄色档”房企；招商蛇口“三道红线”均未碰触到。

也就是说，在已公布年报的8家样本公司中有4家完全“达线”，有3家触碰了一道“红线”，1家触碰了两道“红线”。

如果以2019年财报数据计算的话，这8家公司的情况是“2红3黄3绿”，如今变成了“1红3黄4绿”。“红色档”减少1家，“绿色档”增加1家。

即便是仍未达标的恒大、碧桂园、融创、万科4家公司，杠杆率同比也下降明显。

此时距离“三道红线”的提出不过数月，看起来紧箍咒真的很有用。

03 降杠杆的副作用

房企们掰着手指头算“三道红线”是否达标的时候，业绩反而显得不那么重要了。但不得不承认，降杠杆的阵痛是有的，行业没有那么赚钱了也已经成了共识。

仍然以8家公司为例，营收方面，恒大、融创和招商蛇口的增速同比略有提高，其余5家公司增速都在下滑；净利方面，除恒大外，其他公司的增速都出现了下滑，其中恒大净利润同比大幅减少53.26%，碧桂园和招商蛇口净利润同比分别减少11.45%、23.58%。

从毛利率上更能看出问题所在，8家公司的毛利率均出现了不同程度的下降。卖房子没有以前那么赚钱了。

其实，这些财务数字和预期基本一致。从去年下半年开始，打折卖房的促销手段屡见不鲜。恒大曾在去年9月推出全国楼盘全线七折的促销，还推出网上卖房2000元抵20000元、清尾最高8.8折等折扣让利；富力推出“25周年感恩回馈”活动，员工购房最低75折……

现金流才是生命线，“三道红线”压顶，要钱还是要命？大部分房企给出了回答：与赚多少钱相比，活下去才是关键。

04 “行业发展早着呢”

房企降杠杆，有人却在加杠杆。去年开始，深圳、上海、北京等城市房价又迎来了一波明显上涨，背后原因指向了经营贷。

原本应用于为小微企业纾困的信贷资金，最终却被用来炒房了。从1月至3月，上海、北京、深圳等地监管部门开始严查信贷违规流入房地产市场。

3月26日，监管行动升级。银保监会办公厅、住房城乡建设部办公厅、央行办公厅联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。通知显示，三部门将联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

在此之前，南昌市发布楼市新政，放松限购条件。一天后，这一新政被叫停，住建部将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，加强对南昌市房地产市场的监督管理。

面对蠢蠢欲动的房地产市场，决策层保持了政策的延续性，针对购房者维持限购限贷政策，针对房企推出“三道红线”，针对金融机构要求压降、控制房地产贷款规模，针对地方政府推出土地供应“两集中”政策，“房住不炒”的定位毫不动摇。

传统认知里，房企并不愿意政策干预房地产市场。但如今即便在房企的眼中，调控也是必要的。“房地产的钱占整个金融体系的30%以上，加上其他行业用房地产做抵押的，就达到50%以上。如果这个行业不调控，对金融系统的影响太大了。” 孙宏斌认为楼市调控的两个主要逻辑是保卫金融安全和提升老百姓的幸福感。

回到现实层面，尽管有阵痛，大部分房地产公司的高管们还是表现出了对未来的信心。

碧桂园总裁莫斌宣布“公司有信心未来三年每年录得10%的权益销售额增长”。

中海地产副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮表示，未来5年，公司的销售规模将保持每年两位数以上增长。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛则在业绩会上对外宣布，2021年的合约销售目标为3300亿元，较比上一年度3003.07亿元的签约额增长约10%。

“这个行业在往前走，城市化率还有20个点呢！需求非常大，行业发展还早着呢！”孙宏斌不经意间又创造了新的金句。

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