“二房东”资金究竟从哪里来?

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发布时间:2018-08-31 20:19:09

当前中国长租公寓企业的融资阶段主要集中于A轮前,A轮前企业占比将近60%,少数企业已进入C轮后、战略融资等中后期阶段。参与其中的资本方,包括中国平安、IDG资本、顺为资本、赛富基金、老虎环球基金等。



野马财经  陈溢波




关于长租公寓的话题,依旧在舆论场中发酵。


当我爱我家原副总裁胡景晖曝出个别长租公寓中介公司以高出市价20%-40%的价格争抢房源的时候,舆论一片哗然,这些中介公司哪来这么多钱?


而随着鼎家中介的爆仓,长租公寓行业似乎在印证着胡景晖的预言。那么,压死二房东们的最后一根稻草究竟是什么?未来,它们又该怎么走?


二房东们资金何来?


据了解,目前比较大的长租公寓中介机构,主要依靠风险投资资金进行融资,更普遍的融资途径包括租金贷、租约证券化等。


根据深圳市赛斯科技有限公司201711月统计的144家长租公寓的数据,当前中国长租公寓企业的融资阶段主要集中于A轮前,A轮前企业占比将近60%,少数企业已进入C轮后、战略融资等中后期阶段。目前参与其中的资本方,包括中国平安、IDG资本、顺为资本、赛富基金、老虎环球基金等。


据悉,租金贷很早以前就有,然而它成为一种主要的融资形式,却是兴起于近一两年,此前属于依托场景而设计的诸多创新型金融产品中的一类。


魔方金服创始人兼CEO凌骏向野马财经(微信公号:ymcj8686)介绍,租金贷包括3种形式,第一类是面向C端租客的消费金融形式;第二类是面向二房东,以其未来收取的租金收入为基础进行的类似流水贷形式的贷款;第三类则是面向房东,以其未来将要收到的租金为基础进行的更偏信用的贷款。此次舆论关注的租金贷形式,是第一类。


凌骏向野马财经(微信公号:ymcj8686)表示,它属于银行的信用卡业务范畴,上海也出现过这样的贷款,二房东为了尽快地回笼资金,就让租客协助办理贷款,二房东则会给予租客一定的租金减免,一般租金需要季度付,贷款后只需要按月还款,对二房东而言,一次性收到了全年的租金。此外,它们还可以以租约作为基础资产,发行ABS进行融资。


二房东预收账款模式存隐患


上海博人金融总经理宋光辉在接受野马财经(微信公号:ymcj8686)咨询时表示,事实上,长租公寓领域当前主要的问题是其采取的预收租金模式和二房东对租金的利用方式等。


他进一步表示,这与健身卡、理发卡、共享单车的押金,以及房地产企业采取的预售形式等相似,它们也都是通过预收款,也就是会计学上讲的经营性负债来进行融资。


在他看来,租客通过租金贷实际上形成的租金预付的形式,才是最关键的问题。


宋光辉向野马财经(微信公号:ymcj8686)表示:二房东提前收到一年的租金后,并没有同比例地全部付给房东,租客在其中承担了很大的风险。


他将其类比为理发店的预收款模式。他表示:理发店在提前收取费用后,如果并没有将这个钱拿去积极扩张,这样的风险就小。如果开了新的店,或者像二房东一样有了新的房源后扩张失败,没有消费者或者租客,那么就会面临亏损甚至是倒闭的风险


金融工具本身在长租公寓运营商们的经营过程中并没有什么问题,问题的核心还是在于面向大众预收款,也就是发行信用债


然而,魔方金服创始人兼CEO凌骏却认为健身卡、理发卡与预付租金并不相同。他表示:前两者是有不确定性的,租赁和健身、美发也是有着本质的差别,双方的约束力也不同,在财务上也不同。对于健身房和美发店来说,那是一笔预收资金,而租赁则是一笔应收账款。


宋光辉还是坚持认为,必须要对这种房租的预付形式进行严格的监管二房东预收12个月的钱本身也没有问题。然而,监管部门应该把这12个月的钱同比例地交给房东,这样才能保证租房者的利益不会受到损害,绝大部分的风险也就消除了


他还提到,美国的长租公寓领域没有出现问题,是因为采取了重资产模式,它们自己拥有资产,可以面向大众发行reits中国的二房东是轻资产模式,不应该作为交易对手,只能起到撮合房东和租客的作用


二房东们将何去何从?


在凌骏看来,二房东们还存在运营管理方面的问题,此外,银行也在其中负有一定的责任。


凌骏认为,鼎家中介公司的破产,并不令其感到意外,即使它们不用租金贷,不用任何金融工具和杠杆,它们出现问题的压力和挑战都是存在的。很多企业的运营能力跟不上,即使给它很多资金,也会做砸。


很多银行在面对这个行业的金融创新时,相当于做了一个夹生饭,凌骏进一步提到,银行踏入这个行业,已经是冒了一定的风险的,但又没有花足够的时间和人员在这个行业深耕下去,银行走出了第一步,又走得不彻底,对风险的把控有点流于形式。


在他看来,二房东们并不像银行的人受过风险教育,他们为了冲业绩,很多时候让租客无意识中办了租金贷,他们既做运营又做金融,这或许就是压死那些盲目扩张的二房东们的最后一根稻草。


针对租客在办理租金贷过程中出现的被贷款情况,宋光辉认为这也暴露了监管层面的问题。从发达国家的经验来看,鉴于专业机构和个人对法律条款的理解和掌握并非是对等的,专业机构和个人之间签订的标准化合同,一般要由监管机构制定标准模板,并且需要经过审核。


然而,事实上租客是否知情,很难判定。苏宁金融研究院研究员付一夫也向野马财经(微信公号:ymcj8686)提到,那些贷款条款写得很清楚,对于中介来说,只是应该要尽到提醒的义务。


此外,宋光辉还提到,自如以租约为基础发行的ABS也存在一定的瑕疵,它用来发放贷款的主体并不是独立的第三方,不出事还好,一出事这里面就有很多法律争议,有非法集资、欺诈、自融等


凌骏认为,二房东是否类似非法集资要看当它收了租客的钱后,是否把这笔钱交给了房东,不能以偏概全地看待整个行业。


那么,未来二房东们将何去何从呢?


宋光辉表示,随着杭州鼎家中介的爆仓,未来这种情况会延及到整个长租公寓中介领域,这和P2P一样,如果后续没有新的租客,那么这些二房东的资金链就断裂了,如果一家公司出现这种情况,那么就会连带其他公司,出现风险感染的问题


凌骏称,未来要让这个行业规范起来,就要对二房东进行约束。不过,凌骏却对行业的未来相对乐观。他认为并不会出现这种多米诺骨牌效应,胡景晖夸大了长租公寓行业的风险。


苏宁金融研究院特约研究员江瀚也向野马财经(微信公号:ymcj8686)提及,租金贷当前发展较稳健,出现那种大规模爆仓情形的可能性其实并不大。


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