重构信心丨城市更新篇：地方实践加速推进，两大难点迎来突破

来源|丁祖昱评楼市=

2025年7月30日中央政治局会议召开，在未明确提及房地产的情况下，强调了落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。

7月15日召开的中央城市工作会议则明确高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造。

“城市更新”将成为未来房地产止跌回稳的重要抓手。

当前，城市更新已上升为城市转型升级与可持续发展的重要主线。从“扎实有序推进城市更新改造”到“高质量开展城市更新”，城市更新工作已从前期试点探索、大范围铺开、迈入以质效为导向的新周期。

近年来，全国城市更新工作围绕八大重点任务持续推进。近三年每年城市更新项目数量均保持在6万个以上，“十四五”期间相关投资总规模预计可达20万亿元。2024年项目数量虽有所放缓，但投资额较去年仍保持增长，发展模式逐渐向质量提升转变。

2025年作为“十四五”规划收官之年，城市更新工作进一步提速。

今年5月中央层面出台首个全面系统的城市更新政策；6月财政部与住建部联合公示了2025年度中央财政支持城市更新行动评选结果，北京等20个城市成功入选。

未来几年，中央财政将安排超过200亿元补助资金，用于支持上述城市城市更新推进工作。

当前城市更新仍以片区更新为主导。

以上海为例，2025年上海明确了46个城市更新单元，其中7个项目已进入实施阶段，28个处于规划编制期，另有11个于2025年启动编制。

从已公示的方案来看，“商办居住混合”功能定位占比较多。功能混合与业态创新成为提升区域活力的核心引擎。以徐家汇-01更新单元为例，其聚焦三大方向：一是培育特色街区与非标业态；二是着力提升乙级、丙级楼宇品质；三是适度增加公寓式酒店等过渡性居住配套。

当前片区更新的市场参与主体也呈现多样化趋势：地方国企依托其土地储备优势，通常主导大体量、成片区的开发；外资企业凭借较好的运营能力，更聚焦于商办比例较高的综合体项目；而市场化房企则偏重通过股权收购等方式，介入核心区位的优质项目。

• “商转住”疏导未来增量，楼宇更新盘活既有存量

近一年来，土地用途调整现象日益增多，且逐步延伸至杭州、义乌、南京等二三线城市，呈现范围扩大态势。

据初步统计，2024年深圳市共有13宗转性地块；而2025年1-8月该类地块数量已增至16宗，保持稳步增长。在各类转性情形中，商办用地转为住宅用地的比例较为突出，深圳约为31%，同期上海约58%。

随着“商转住”项目的实质推进，未来区域内的商办、住宅体量将从源头上得到有效调控。

而对于已进入市场的低效存量商办楼宇，目前上海已选取10个商务单元、超200栋楼宇开展试点。2025年下半年，上海出台全国首部商务楼宇更新专项政策《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，并公布六个单元的具体实施方案，涵盖51处待更新楼宇。更新将依据楼宇等级与产权方意愿，采取提质改造、重建、转型或退出等多元路径。预计更新后项目效益可提升约20%至超100%。

在城市化下半场，随着“商改住”与“非转居”路径的成熟，依托“功能性国企+建筑改造商+专业运营商”的协力推进，城市更新正实现用地突破、功能融合与配套完善。

• 国有企业存量资产盘活持续深化，金融工具创新完善

今年国有企业持续深化城市更新行动，积极盘活存量资产，形成了一批可复制的创新模式。上海城投宽庭徐汇社区作为市属国企首单R4地块并购盘活项目，由上海城投集团联合上海国盛集团、仪电集团共同推进。项目利用保租房REITs净回收资金完成收购，盘活了华鑫置业存量资产，构建了“投融建管退”闭环。

天津则落地全国首单存量盘活不动产信托项目“津不动产1号”，通过“国有资本+信托工具+运营机构”三方协作，将国企持有的配套商业资产转为信托财产，由北方信托引入专业机构运营，形成“盘活—收益—再升级”的良性循环。2024年，天津积极盘活存量资源资产，已盘活土地2.26万亩，房产超过1000万平方米，实现收入593.6亿元。

随着融资工具的持续深化，地方政府、国企、金融机构与运营企业形成的合力，将是实现规模化盘活的核心支撑。

2025年进程已过四分之三，可以看到今年城市更新在长期制约其推进的用地与资金两大难点上，迎来了实质性的政策支持与机制创新。

土地政策层面，存量用地功能转换、容积率奖励与补地价机制相继明晰；资金支持方面，中央财政补贴与多元化金融工具协同发力，为项目推进构建起双重保障。

随着体系持续完善，市场活力正被进一步激活，引导各类主体更深度参与。一个更加兼具社会可持续性与市场可行性的更新图景，正逐渐清晰。