保利、中海超跌！上半年10强房企情况有变

撰文|蜜妹  来源|闺蜜财经

上半年房企销售成绩单出炉，头部房企可以说撑起整个行业半边天。中指院数据显示，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点。

其中TOP10企业销售额占比为48.7%，较2024年提升0.5个百分点。但销售额变幅方面并无优势：均值为893.8亿元，较上年下降13.2%。

相比之下，TOP11-30房企销售额均值为227.3亿元，较上年下降12.4%；TOP31-50房企销售均值为111.3亿元，较上年下降2.2%；TOP51-100房企销售额均值为53.1亿元，同比下降13.5%。

图表来源|中指院（特此感谢！）

另外蜜妹注意到，无论是相比去年同期还是上个月，10强房企名单都有微妙变化。相比去年上半年，今年10强榜单里又少了一家民企：龙湖。

相比今年前5月，此前上涨势头强劲的华发股份也从名单里消失了，今年上半年累计销售额同比涨幅大幅下挫至11.11%。从前4月的46.31%涨幅位居10强房企变幅榜第一，到如今调出10强名单，华发的2025年似乎注定了波澜起伏。

取而代之的是另一家实力央企：中国金茂。这家的势头也不小，刚入10强榜就占领了变幅的榜首位置，上半年销售额涨幅19.57%。

图表来源|中指院（特此感谢！）

其他9家来看，情况也有变化：相比前5月涨幅均缩窄，上涨数量从4家减少为3家，其中滨江集团由正转跌。

跌幅除了招商蛇口外其他6家相比前5月均扩大。其中跑输10强房企大盘的有两家，分别是保利发展、中海地产。

保利发展作为销冠，变幅2025年一直处于10强房企的后半梯队，生动诠释了“船大难掉头”。其庞大的基数（1452亿仍为绝对值第一）和广泛布局使其更易受到三、四线城市深度调整的冲击。

之于保利， 如何提升庞大组织的敏捷性，加速低效资产的处置，或是其目前需考虑的重要问题，另外商业、物业等多元业务对整体业绩的贡献度仍需加强。

中海地产上半年1201.4亿元销售额，同比下滑18.99%。作为“利润王”的代表，中海凭借高利润率和稳健经营，长期保持行业领先。

2025年，中海在香港、上海等核心城市的高端项目表现似乎还算稳定，例如上海中海领邸，但部分二、三线城市项目去化速度放缓。

此前5月，中海被曝在南京多个楼盘被指以“骨折价”抛售房源，包括中海·观江樾、中海·观文澜以及中海·和山，均价直降约四成，因此还成为市场关注的焦点。

除了保利和中海，其他4家下跌的房企分别为变幅榜排名第4的绿城中国，销售额1221亿元同比下滑3.49%。

值得一提的是，在行业调整期，绿城管理的代建业务成为该公司极其重要的“减震器”和轻资产利润来源。小股操盘、品牌输出模式有效对冲了自主开发规模收缩的风险。这方面值得借鉴。

滨江集团则以527.5亿元的销售额和-9.41%的同比变幅，位列前6月第五，前5月为上升0.05%。

在蜜妹看来，滨江集团销售额下滑某种程度上反映了其主动的战略收缩——大幅减少对外扩张，聚焦浙江大本营高确定性项目。

华润置地以1103亿元的销售额和-10.11%的同比变幅，位列前6月变幅榜第六。和前5月名次一致。

综上，榜单清晰揭示：房企销售额基数越大，维持正增长越难如登天。保利、中海等的高于同行下跌，正是规模房企在行业深度调整期转身困难的真实写照。

庞大的组织、分散的布局、复杂的存量资产，都成为转型路上的绊脚石。而从不断变化的榜单及变幅里依稀能感觉到，房地产行业调整仍未结束，洗牌还在继续中。