事关租房，期待推广

文/乐居财经 作者/张林霞

北京作为一线城市之首，外来务工人员众多，自然，租房的“北漂”们非常多，对于租房市场的监管就显得愈发的重要。

近日，北京市住建委会同市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》，首次拟明确将住房租金纳入监管。对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额。

这意味着，如果租客是月付或季付，租金会和以往一样交给租赁企业；如果是半年付、年付及以上付款周期，租客的租金将全部存入租金监管账户。其中，3个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为一个月租金。当租房合同到期或者解除，租金监管账户内仍有租金剩余时，需要由租赁企业在1个工作日内提出租金退还意见。随后，由租客在退还意见提出后的两个工作日内确认是否同意，如果同意，则按退还意见退还；如不同意，无争议部分将及时退还，有争议部分租客可通过协商、向中介协会提出调解，或诉讼、仲裁等途径解决，再由市资金中心根据结果退还。

《征求意见稿》的适用对象为承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业，至于市民个人出租房屋或企业出租自持房屋的情况，则不包含在内。

58安居客研究院院长张波表示，这一政策实施后，预计租赁企业会更多推进短付方式，从而规避需要交到监管账户的问题。一旦单次交的租金月份少，租户实际可能产生的风险也会大大降低。值得关注的是，这一政策虽然对于租金的安全性会起到较好作用，但对于租金稳定性并不能起到直接作用。大量新青年、新市民关注的一二线热点城市，任意调涨租金的现象并不鲜见，一方面可以通过更多保租房上市来平抑租金，另一方面则可通过后续更多租赁相关法规的落地，更好地进行规范和保障。

除了租金以外，《征求意见稿》提出，押金应当按住房租赁合同约定的时间、金额存入押金托管账户。住房租赁企业应当在住房租赁合同期满或解除后一个工作日内提出押金退还意见。承租人应当在住房租赁企业提出押金退还意见后两个工作日内确认是否同意。承租人同意的，押金按退还意见退还。

这一新规无疑将为更多城市新青年群体带来租住安全感。

易居研究院研究总监严跃进表示，首先，统一监管的立足点是站在保护租客角度的。此前押金房租缺乏管理，导致2019年之前长租公寓租客的权益受到损失，也形成了一些特殊问题，房东有房东的理由、租客有租客的理由，产生一些很难化解的矛盾，统一监管的出发点并不是限制长租公寓企业，而是从租金角度出发，使其更加规范。

但是，监管带来的制约肯定还是要考虑的，押金和房租是长租公寓企业的一种资金来源。从这个角度来说，可以对长租公寓企业设立一些激励机制。比如，如果品牌信誉度高，资金的使用可以更加灵活等。从支持长租公寓企业的发展角度看，外部贷款政策等金融支持也要到位，但如果后续出现违规操作，可以限制融资规模等，把配套措施进行细化。

中介行业协会秘书长赵庆祥表示，《征求意见稿》是《北京市住房租赁条例》的配套文件之一，在住房租赁管理服务制度体系中具有重要地位，对有效预防住房租赁纠纷、规范住房租赁经营行为、促进住房租赁中介行业健康发展、依法维护租赁当事人权益，都有重大意义。根据投诉数据统计，押金租金纠纷占住房租赁纠纷七成以上，另外住房租赁企业“爆雷”也多是因为沉淀押金租金形成了“资金池”。此次北京市发布的征求意见稿，明确北京市住房资金管理中心和北京房地产中介行业协会发挥各自优势，共同承担押金租金管理工作，应该可以预防和化解大部分的住房租赁纠纷问题，促使住房租赁企业经营模式转型升级，促进住房租赁中介行业高质量发展。