华润置地2023保住行业第4名，全靠同行衬托？|地产

撰文|蜜姐    来源|闺蜜财经

1月11日，华润置地公布了截至2023年12月31日未经审核营运数据。

当月数据有点惨淡，其总合同销售金额同比减少约58%，权益合同销售金额同比下滑约64%。

不过，华润置地2023年累计合同销售金额，相比2022年不降反增了1.9%。

近年来，华润置地保持在房企销售排行榜前10强的队伍里，排名还从10位冲到了第5、第4位。

这样的业绩全靠同行陪衬，还是真的“抗揍”？

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这个冬天有点冷：2023年12月，华润置地的业绩同比超腰斩下滑。

公告显示，2023年12月，华润置地实现：

合同销售金额210亿元，同比减少57.6%；

总合同销售建筑面积约1012831平方米，同比减少62.5%；

权益合同销售金额125亿元，同比下滑64.2%；

权益合同销售建筑面积625251平方米，同比下滑68.6%。

这个业绩应该说相当不理想，毕竟2022年12月还或多或少受疫情影响，也没有看到年底冲业绩的成效。

拉通全年来看，表现还不错，尤其是有同行的衬托。

2023年，华润置地累计合同销售金额约3070.3亿元，同比微增1.9%；总合同销售建筑面积约13073106平方米，同比减少8.3%。             

图片来源|国家统计局

国家统计局数据显示，2023年1—11月，全国商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%；商品房销售面积同比减少8.0%，其中住宅销售面积同比减少7.3%。

2023年几家曾经的房企黑马和巨头，出现了流动性危机，千亿规模房企减少了4家（详见：年度榜单出炉！2023：百强房企深度洗牌）

对比之下，华润置地能保持合同销售金额正增长已实属不易。

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合同销售金额增长的另一面：毛利润连续3个报告期负增长。   

前些年，房企们在纷纷追求千亿销售目标时，不少都出现了规模扩张、营收、利润增长不一致的情况，甚至是反向增长的悖论。

华润置地似乎也由类似的情况。

财报披露，2023上半年，其累计合同销售金额约1,702.4亿元，同比大增长40.6%；合同销售建筑面积同比增长19.4%。

但同期，华润置地营收729.7亿元，同比微增0.11%；实现开发物业结算营业额546.2亿元，同比减少8%，结算面积同比下降25.5%；毛利润187.2亿元，同比下滑4.65%，该数据已是连续第三个报告期内负增长。        

图片来源|东方财富网

2023上半年，华润置地毛利率也和大行情差不多，出现了微降，为25.7%，同比减少1.2个百分点。    

财报解释毛利润及毛利率的减少，与2023上半年其产品结构及计提存货减值有关，导致其开发销售型业务毛利率同比减少了5.8个百分点，约为17%。

2022年，华润置地营收和归母净利润双双下滑，分别同比减少2.38和5.09%；归母净利润更是同比减少13.30%，而2020—2021年，该数据还保持了正增长。

而2023上半年，华润置地在毛利润同比下滑的情况，核心净利润反而同比增长了10.9%，达112.7亿元。

这与其经营性不动产业务、轻资产管理业务增长、运营效率提升，以及期内完成了折价收购华夏幸福基业股份有限公司若干项目产生的收益有关。

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逆势增长背后的隐忧。

据克尔瑞研究中心发布的历年房企销售排行榜来看，疫情叠加行业周期调整的情况下，华润置地的排名不降反升。

2019年，华润置地的全口径销售金额为2430亿元，排名第10位。

2020—2023年，其销售金额持续增长，分别为2428亿元、2950亿元、3158亿元、3013亿元和3070亿元，分别位列第9位、第8位、第4位和第4位。

尤其是2022年，还逆势进入了前5强。这与其重仓一二线城市不无关系。

不过，此次发布赶超大多数同行的业绩数据后，资本市场的反响平平。截止1月12日收盘，华润置地股价跌了2.11%。   

除了股市大行情的“凉爽”外，对房地产行业和房企的信心还有待恢复。而逆势扩张的央国企们也存在一定的隐忧。

2022年，华润置地在营收和归母净利润双降的情况下，债务总额不降反增了16.5%，达2300.37亿元。           

截至2023年6月，华润置地的综合借贷额折合人民币约为2,310亿元；仍在致力于降负债，同期其总有息负债率和净有息负债率均有所下降，分别为39.3%和28.5%。融资成本也相对较低。

值得注意的是，其融资中，非人民净负债面临一定的汇率波动风险。2022年底，其人民币净负债敞口占比约为16.8%，2023年6月底缩减至8.5%。

尽管如此，国际评级机构穆迪仍在2023年三季度，将华润置地等房企的展望评级由“稳定”调整为了“负面”。

此外，2023年中报的收入结构，也反映出华润置地仍在转型，想要走多元化的道路。

比如，期内其购物中心的租金收入86.4亿元，同比增长39.5%；轻资产管理业务营业额50.1亿元，同比增长37.6%。

而同期，其营业额占比近75%的主业，即开发销售型业务营业额反降了8%。这对于其业绩未来业绩增长而言，压力不小。   

同时，期内其他收入、其他收益及亏损达44.73亿元（2022年同期为12.24亿元），但并未说明收入的详细来源。

即便是逆势增长的房企，细看其收入构成、债务等信息，以及目前的楼市行情，仍然是处于承压期。   

本文未注明数据均来自于上市公司财报及公告，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。