修罗场or白月光？越秀365亿、广州城投41亿...撕开上半年广州楼市真相

来源/易简财经

再好的市场，都有人说惨，再差的市场，也有人活下去。

这就是冰火两重天的2023年上半年。

据克而瑞统计，今年1-6月，广州商品房共揽金1756.47亿，是近三年最惨淡的成绩。

有人欢喜有人愁。

在楼市上涨预期破灭的今天，房屋买卖的投资逻辑？有了哪些翻天覆地的改变？

谁主浮沉？榜单背后的“真相”

中指数据显示，2023年上半年，广州销售金额TOP10的房企分别为：越秀地产、保利发展、万科、珠实地产、珠江投资、合景泰富、中海地产、广州城投、富力集团、星河地产。

克尔瑞数据显示，TOP10分别为：越秀地产、保利发展、广州地铁、万科地产、中海地产、合景泰富、华润置地、珠实地产、陕国投、中国铁建。

从克尔瑞的榜单来看，越秀和保利依旧占据行业前排位置，争夺广州一哥，目前越秀略胜一筹。

合景泰富由去年年中的13名上升至了目前的第6名，而原本在这个位置的时代中国则退出了TOP10。

掉出TOP10的还有原本第七的碧桂园，而中国铁建、陕国投则是TOP10的新面孔。

单项目方面，销售金额TOP10为琶洲南TOD、越秀和樾府、万科城市之光、保利天汇、万汇天地曦府、华润置地白鹅潭悦府、富颐华庭、臻溋名铸、保利和悦滨江、保利天瑞。

相比第一季度，万科城市之光取代了万汇天地曦府的位置，位居第三。保利天瑞、保利天汇、白鹅潭悦府、臻溋名铸的排名也都有所上涨。

更有熟悉的销售告诉察叔，目前天河整体销售体系，被保利天瑞的性价比战略彻底颠覆，周边不少高端盘在销售策略上承压。

而增城的国贸学原则掉出了TOP10，变成了30，销售神话瞬间被打脸了。

天河、黄埔：YYDS！

在易简会的群里，最近讨论得最多的就是：下半年还买房吗？

什么资产才值得投资和持有？

目前的广州楼市，两极分化严重，一边是中心区行情火爆，一边是外围区“跌跌不休”。

克尔瑞数据显示，今年上半年，中心四区一手住宅网签成交5819套，同比增长28%；网签均价录得76514元/㎡，同比上涨12%。

其中，天河区成交均价80237元/㎡，同比上涨15%，毫无疑问是楼市坚挺的代表。

海珠区共成交1489套，成交均价96005元/㎡，成交均价同比上涨14%。黄埔区共成交6016套，位列全市成交套数第二位。

销售金额Top20项目当中，25%在天河，25%在黄埔，番禺的越秀和樾府、越秀瑞麓府也上榜。

说明，目前在广州最值得投资的，就是天河、黄埔、番禺等区域。

具体项目来看，成绩最瞩目的，是越秀地产布局在海珠琶洲CBD的超级流量盘——琶洲南TOD。

上半年合计成交千万住宅546套，以113.07亿的成绩，包揽上半年广州商品房项目金额榜冠军，席卷广州大半个富人圈。

半年破百亿，成交均价高达1967万/套，这是广州历史上卖得最好的全市销冠，更是今年上半年的全国销冠。

去年4月，项目第一期开盘，在没有样板间情况下，三天内仅靠展厅和PPT就揽金60亿，首日去化率高达95%。

不过第二、第三期上线时，虽然电销、渠道基本都上了，但因为地铁上盖和学校的原因，去化效果跟一期比就稍差了。

可见PPT售楼的传说，也只能一、不能再。

除TOD外，“和樾府”系列作为越秀第二张王牌，也卖出了不错的成绩。

坐落在番禺万博的越秀·和樾府，以58.13亿斩获上半年广州销量金额亚军。项目主推大平层，价格最高卖到8万/㎡。

位于海珠的越秀·天河和樾府半年揽金16.9亿，位列18；越秀·瑞麓府成交17.1亿，位列17。

但越秀·大学城·和樾府的去化就相对比不上预期，销售金额没有进入TOP50。

天河方面，入市没多久的保利天瑞，成交了155套，揽金23亿；大火的保利天汇，成交314套，揽金31亿。保利发展凭借这些项目的热销，占据销售金额榜单第二，仅次于越秀地产。

黄埔方面，万科的城市之光上半年年成交了672套，在套数上位居全市第二，仅次于和樾府。富颐华庭成交510套，排名第九，战况也较为良好。

白云的粤海云港城也有不错的表现，以19.4亿的成绩，一举登顶2023上半年白云新房成交金额榜首。

除此之外，南沙、增城、从化等外区的情况比较堪忧，上半年一手网签均价29717元/㎡，同比下跌9%。

以成交量最多的增城为例，虽然接近一万套，但均价不到1.8万/㎡，说明销量上涨也是建立在降价促销的基础上。

贝壳数据显示，增城人气小区TOP10中，大部分房价都在下跌，中国铁建国际花园，目前已低至1.5万/㎡；金泽豪庭，也低至1.6万/㎡。

可见，在楼市调整期，分化加剧，优质资产作为稀缺资源，始终有保值升值的作用，依然是高净值人群的避险地。

豪宅之年，卷王之王

随着经济进入新周期，中产承压，改善与刚需观望情绪严重，但富人圈则在不断升级房产，保证资产升值不掉队。

所以，在所谓“糟糕”的市场，又迎来了豪宅之年。

豪宅市场有多火爆呢？

广州总价1000万以上的豪宅，仅上半年就狂卖了2667套，相当于去年全年的85%！

从过去五年数据来看，广州豪宅成交也是逐年增长。2018年仅738套，2021年就有2820套，翻了四倍。2022年，3122套再创新高。

照这个趋势，今年全年的豪宅成交，突破新纪录是极大可能。

有些豪宅在建造体系升级方面，做了很多文章。

比如保利侨鑫汇景台，打造科技豪宅概念，创造恒温、恒湿、恒静、恒净、恒氧、恒智的六恒健康新生态。

而世纪金源·天河源筑则是广州首个采用了分户式七恒系统的科技社区，让家中每个空间都可以进行单独的智能化操作。

当然，豪宅多了，豪宅与豪宅之间也有一定的差别，毕竟今年实在是太卷了。

相比部分豪宅做圈层、做会所、做会员资源、做明星挚友，有的新晋豪宅品牌难免会有压力。

比如由广州城投、珠江实业合作的天河壹品在口碑上遭到了滑铁卢。

有业主向记者反映称，天河壹品一期在交房后不久就出现了楼宇外墙空鼓脱落、地下车库渗水等质量问题，很难想象，在广州天河CBD 10w+/平方的高端住宅，出现这样的交付质量。

比如越秀“和樾府”系列，越秀毕竟是做刚改出身，在产品表达方面，可能更注重性价比，在圈层方面的配套设置、奢感美学可能还欠缺一些，如果产品批量复制的话，收获真正顶豪的认可，还需要配套。

还有不少豪宅出身的民营品牌，在流动性方面，让市场感到担忧。

比如合景·臻尚溋府不仅延期半年收楼，甚至房源还被开发商拿去抵押，不能网签、不能收楼。

比如珠光地产，因资金链引起的供应商欠款、员工工资的情况，也让一些高端产品系的交付引起质疑。

结语

东边日出西边雨，尽管上半年广州楼市成交在历年中不算亮眼的成绩，但选对了片区，选对了逻辑，选对了资产，还是在细分领域找到了超越的轨迹。

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