万达“错峰出险”？

来源/地产知识橘

两天前，万达商管公布了2022年的财报。

但整个报表里，密密麻麻，写着刺眼的两个字——

缺钱。

2022年底，万达商管手头的货币资金为217.11个亿，相比一年前下降超200亿元，接近腰斩。

相对应的是，短期负债的金额超过了350亿元。

货币资金小于短期负债，翻译一下，就是现金短债比小于1，在“三道红线”的年代，这个指标足以让一家房企在融资市场上的资质往下掉一个档。

这在万达商管的历史上，算得上是非常罕见。

为什么货币资金会腰斩呢？报表里的解释是：

主要系偿还有息负债本息、预付万达地产集团在建广场股权转让价款等增加。

债是要还的，而再融资不太顺利，手头的钱就少了，而后半句的隐藏信息是万达的地产板块以“预付股权转让价款”的形式，从万达商管这儿“抽了不少血”。

这个输血的动作也被评级机构看到了。

年报发布前，评级机构惠誉和标普陆续把万达商业的评级展望列入负面观察名单。

惠誉直言，原因之一是万达商业支付了建设几个万达广场购物中心的成本。

惠誉透露，截止2022年9月底，万达商业的“其他应收账款”比2021年底增加了100亿元人民币。

而到了2022年底，这个金额还在上升中。

被地产板块抽的血越来越多，也难怪各种小道消息在坊间传得沸沸扬扬——

一会儿是万达商管一家子公司打算将所有在案信托融资延期，一会儿是万达集团即将大规模裁员降薪，一会儿是项目尾款大规模延期支付……

看来，业内对这家公司的担忧，已经相当显性化了。

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除了被地产“掏空”，万达商业手捧的另一个大雷，是子公司珠海万达上市受阻。

上周，万达终于把三笔离岸贷款的延期事宜给谈妥了。

这三笔贷款总计13亿美元，根据此前的对赌条款，如果万达商管没能在5月底完成IPO，会触发违约，贷方有权要求万达集团提前全额偿还贷款本息。

如今，万达算是度过了一劫，但老王也笑不出来，毕竟——

自家公司上市的日程，已经确定要再次推迟了。

从2021年10月，万达商管向港交所递交招股书至今，已经铩羽三次，三顾茅庐而不得。

如今这次延迟，把万达彻底推到了最后的生死线上。

早在数年前，万达就和战投们签下了对赌协议——

万达必须在2023年底前上市成功，否则要回购投资者手中约400亿元的股份。

上一part写过，万达目前在手的现金是217个亿，一年内还有300多亿的短期负债需要偿还。

但如果要闹回购这一出，怕不是压死骆驼的最后一根稻草。

当然，距离年底还有一段时间。

万一被逼到那份上，老王或许可以效仿昔日的许老板，将投资人持有的恒大股份债转股，债务一笔勾销。

但这也就代表商人最珍视的信誉从此坍塌。

就看老王怎么选了。

当然，最近最惹人注目的，还是如潮水般涌来的，针对万达商管业绩造假的质疑。

我们翻阅了这些年商管板块交出的成绩单，不得不说，从表面上看，万达商业在国内绝对是天花板的存在——

在大部分购物中心遭遇闭店潮的当下，前几年万达的出租率一直保持在99%的水准，只有2022年稍微滑落了一丢丢。

而租金的收缴率，更是达到了100%！

看到这里，可能大家伙还没感受到有多震撼，我再多举几个例子，或许就清楚了。

全国大大小小的万达广场加起来有400多座，近6成分布在三四线城市。

三四线城市的零售生意到底好不好做呢？

相信大伙儿心里有数，万达也曾在招股书中提到——

三线以下城市人口消费能力可能不足，很多城市商业广场也许早就供过于求了。

背靠如此下沉的结构布局，万达还能收获如此亮眼的数值，实在是过于难得了。

与同行相比，万达的出租率数据更是艳压群芳——

无论龙湖、华润，还是新城和大悦城，万达都将他们远远地抛在了身后。

这里要特别说一下龙湖和新城。

龙湖属于典型扎根一二线城市的公司，大部分天街都位于北京、上海、成都和重庆这些主流城市，稍微下沉点的城市就只有沈阳和南昌。

2022年底，出租情况如下图所示——

下沉城市的天街出租率，甚至不到90%。

而新城董秘在投资者交流时曾经透露过吾悦广场在国内的分布占比，是这个样子的——

这种城市布局的结构，和万达是十分类似的。

2020年后，吾悦广场的平均出租率一路下挫了，三年降了4个多百分点，而万达居然毫发无伤！

这么亮眼的成绩，背后的秘诀到底会是什么呢？

3月初，一名自称内部员工的发帖，似乎掀开了冰山的一角。

在这篇已经被删掉的知乎长文中，网友Dann直白地列出了公司混乱的经营现状，还详细地描述了业绩“注水”的全过程——

各区之间要对比空铺数量，只要系统没有空铺就行，所以大家只能拼命往系统里怼钱，一方面向商户借钱，另一方面，员工自己也得出血。

就连老王颇为重视的集团直播业务，也是靠员工导进导出刷出来的。

假如帖子的内容为真，万达商管的真实成色就有点存疑了。

对于万达这种公司来说，正在过IPO这个“坎”，业绩如果被确认造假，不但会直接影响上市进程，还会牵连事务所和券商。

从公司管理的角度看，如果高层被错误的数据蒙蔽，未来的策略规划多少会发生偏差，影响到公司的发展前景。

不过，即使做最坏的打算，庆幸的是，万达并非“资不抵债”。

截止2022年底，大连万达商管总资产5959.59亿元，总负债2988.76亿元，净资产2970.83亿元，还是有些家底在的。

以上为正文，来自熊先生