三年要卖2000亿，国企绿地，也没撑住 || 深度

作者/陈欣苗  编辑/陈涧  来源/无冕财经

绿地，竟也没撑住。

要展期了。5月27日，绿地控股（600606.SH）全资离岸子公司绿地环球投资有限公司，在港交所发出一则持有人会议通知，其将于6月20日召开持有人会议，拟对2022年6月25日到期、本金5亿美元、票息6.75%的美元债（GRNLGR 6.75 06/25/22）发起同意征集，以修订和豁免若干条款。

而今，房企展期不足为奇。可主体是绿地，就变得不寻常。

规模长期位列房企TOP10，绿地总负债超1.3万亿，营收超5000亿。虽说恒大已证明房企“大而不倒”是伪命题，但绿地可是有“爹”的，身后站着上海国资委。

民企几近“全军覆没”后，国资力量就成了保护伞，既是拿地主力，又是获得资金支持的首选，更一度被视为纾困者。

可如今，绿地也走到征求展期的地步，它能等谁来救？行业警钟，已经敲到国企身上了吗？

国资背景掉链子？

说来也怪，寻求展期的消息并未让绿地的股价大跌，5月27日收报4.01元，微跌0.5%。“今天居然没跌，是市场早已经对他暴雷不意外了？”雪球上，一位投资者发问。

实际上，早在5月初，绿地美元债将展期的消息就在市场流传。随后，穆迪和标普相继下调其评级，美元债价格逐步下行。

展期消息发布的前一天，绿地控股所有境外美元债突然暴跌。其中，“GRNLGR 6.75 06/25/22”就从90美分以上，跌破了70美分，另一美元债“GRNLGR 5.75 09/26/22”也从80美分以上跌破至60美分。

彼时还有市场消息称，有境内投资者表示，他们不怀疑上海对绿地的支持力度，并据知情人士透露，上海国资已开始协调银行为绿地控股准备其6月偿还美元债的相关事宜。

▲绿地股东结构，图片来自东方财富网。

没想到隔天就实锤要展期了。如果说此前投资者对绿地的信心大多靠上海国资撑着，那现在，可能要灰心了。

公告发布后，绿地即召开固收投资人电话会议，先对展期表示遗憾和抱歉。

对于要展期的这笔美元债，绿地已准备好支付同意费的资金，且会于原到期日（6月25日）偿还10%本金+利息；拟展期至2023年6月25日，并增加该公司在展期期间的赎回权。

管理层表示，增设赎回条款，目的在于只要公司恢复偿付能力，就会提前全部或部分赎回该债券；公司有信心在6月份恢复到之前的销售水平，故仅对6月到期的这笔美元债进行展期征询。

其坚称，此次流动性危机主要是疫情所带来的暂时性问题。

一方面，3月中下旬，上海爆发疫情，公司全国50%售楼处关闭，4月合同销售额同比跌57%，预计5月跌幅也会很高；另一方面，疫情影响资产交易进度，公司一季度5000万以上的大单销售金额就达到58亿。

“如果6月25日到期的美元债不能成功展期，目前公司在手现金不足以偿还整笔债券的本息。”管理层称。

而一旦封控缓解，公司就能按计划推进资产出售，有能力按期兑付后续到期的债券。

另据管理层透露，境外回款方面，2022年下半年回款4亿美元，到手约2亿美元，境外项目回款直接用于境外资金偿付。

目前，绿地流通中的美元债共12只，存续规模39.61亿美元；今年内另有5只美元债到期，总计11.106亿美元（约人民币74.68亿元）。

无疑，绿地是极力向外界释放信心的，这次展期的重要性亦不言而喻。

决定权来到了投资者手里。6月20日会议上，超过66%的存续债券参与会议，且参会持有人中超过50%同意，债券展期才算通过。

一直在强撑

话也说回来，虽然官方将展期的锅甩给了疫情，但明眼人都能看出来：绿地，已经强撑了好久。

4月传出的12家定向纾困的房企，绿地就是其中之一，也是当中仅有的一家有国资背景的房企。

当前，绿地的偿债压力确实很大。

标普就说了，绿地的无限制现金/短期债务的比率，从2020年的0.8倍，下降至2021年的0.6倍，到今年3月底，只有0.5倍。也即，公司手上的钱，越来越不够偿还短债。

这还是公司极力降杠杆的结果。三道红线出台以来，绿地已经压降了1476亿的有息负债，2021年净负债率下降43.4个百分点至91.6%，这项指标终于转绿，公司也终于从红档转为橙档。

可绿地的赚钱能力也是没啥起色，裤腰带是越勒越紧了。

去年全年归母净利润就大降58.80%，今年一季度继续下行，归母净利润25.47亿元，同比减少35.24%。

▲绿地近年来归属净利润情况。

其实，业内多称绿地为“非典型国企”，原因就在于，不同于多数国企的“保守”发展，一直以来，它身上的标签都是高杠杆、高负债。

2017年至2020年，绿地的净负债率都是100%以上。同时期，TOP10梯队里面，这一指标一直保持在如此高位的，就只有恒大了；融创到2020年净负债率已大降76个百分点至96%，绿地则是135%。这两家房企现在也都暴雷了。

这些年，捉襟见肘的资金让绿地屡陷风波，高楼停工、拖款欠薪、楼盘烂尾等等，外界早已见惯不惯。

不过，说绿地“非典型”吧，它也仗着国资得到不少资源倾斜。

地产业务上和各地方政府达成战略合作，低价购地；基建，也是靠着国资背景捷足先登，现下营收规模也和地产相当。左地产，右基建，绿地的规模是越滚越大。

只是，绿地也确实仅限于“大”。这种模式下，绿地的业务多是慢周转和高投入的基建项目和高楼大廈，这些资产造成极重的资金沉淀，未能及时转化为现金流。

钱没少投，产生的利润却是平平无奇，特别是基建的拖累，这一板块的毛利率仅有房地产业务的五分之一多一点。

所以绿地早就积重难返了，只能是慢慢调整。但从去年恒大暴雷开始，整个行业环境就急剧下行，杠杆一直在高位徘徊的绿地，脆弱性完全不低于民企。

之前是靠国资这一口气撑着，现在已经不行了。那圈内那些负债率高、发展偏激进的国企，也该警醒起来了。

生路何在？

现下，绿地面临的窘境与多数民营房企类似，高度依赖销售、资产处置和境内银行贷款再融资所产生的现金流。

尽管现在监管层不断吹融资暖风，但仍旧只是信号意义。

不久前，美的置业首席财务官林戈在上交所举行的投资者路演交流会上称，目前最大的压力来自销售端的回款，行业不可能是靠融资来去维持愿景，最重要的还是要靠去化回款，而这是一个闭环，既要资本市场及客户，更重要的是市场的信心。

“如果行业再出现一些不良事件，将会导致消费市场对整个行业信心崩塌。”林戈说。

绿地也是清楚的，而销售受阻和再融资压力下，手上大量的可变现资产，是为数不多能提振投资者信心的筹码。

绿地管理层透露，公司计划以足够优质资产来安排偿债，3年将出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包括自持商业、办公楼和酒店等。今年一季度已经推出55个大宗项目，合计132亿元，上述所说的5000万以上的大单就是其中之一。

▲图片来自“湾区楼市发布”。

“虽然这个行业整体不是很景气，但是从去年到今年资产出售的设计执行来看，我们处置的成功率还是非常高的。”绿地信心十足。

近两年来，公司的资产处置主要集中在海外，国内的基本没什么进度。

5月16日，绿地纽约太平洋公园项目的两栋公租公寓楼被出售，合同总金额3.15亿美元。过去一年，绿地陆续出售了日本千叶海港城酒店，转让澳大利亚悉尼铂瑞酒店、加拿大酒店以及韩国医院项目股权等，回笼资金超37亿元。

“去化、减量、处置、变现”，绿地称之为“加快海外业务轻资产转型”。

意识到地产越来越难混的绿地，早在去年发了个公告，要撕下地产的标签，所属行业类别变更为“土木工程建筑业”，进行转型。依据在于基建业务营收已超过地产，成为公司第一大收入来源。

但前面也说了，基建实则“大而不实”，绿地还是在靠房地产赚钱。

现在资金这么紧张的情况下，谈转型已经是后话了。跟大多数陷入困境中的房企一样，收缩战线，先解决好生存问题，才是首要的。

当然，和恒大、融创不同，绿地还是有“爹”的。这国资的背景，能不能让其脱险脱得比别人更顺、更快，可以留个悬念。