多重利好下，楼市机会在哪里？

来源/深蓝财经 撰文/吴瑞馨  编辑/郑婷

楼市最近好消息一个接一个，一个信号越来越明显：楼市，要回春了。

五部委喊话，多地房贷利率下降

3月16日，财政部突然宣布，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件之后，证监会、银保监会、央行、外汇局相继发出利好消息：

证监会：积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险；

银保监会：鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展；

央行：坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；

外汇局：配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展。

五部委齐齐喊话，如此声势浩大动作，已经很久没有出现过了。

事实上，从今年开始，全国多地多个城市开始陆续开展“救市”，放松房地产的调控。3月以来，郑州、武汉等全国多个城市官方相继开始发出房地产的新信号。

3月30日，福州又传来楼市限购放松的消息，成为全国放开限购“第一城”。据界面新闻从福州市不动产交易中心处获悉，福州市限购政策有一定程度的放开，在3月18日，也就是财政部暂停房地产税改革消息后第二天，就接到市房管局相关通知：从30日起，非本地户籍也可在福州买房。

另一方面，银行也开始降房贷利率了。目前，我国房贷利率大多按照LPR浮动利率的规则计算，每年会根据LPR的变动产生利率变化。3月21日，央行3月贷款市场报价率（LPR）数据出炉：1年期3.7%，5年期以上4.6%，基准利率继续维持不变，但是各地银行却已经有了松动，纷纷开始降低房贷利率。

3月以来，北京、广州、上海、苏州、武汉、郑州等多地陆续调整房地产信贷政策，信贷宽松趋势明显。其中，103个重点城市房贷利率下调，各地银行房贷速度明显提升。

据贝壳研究院监测，全国103个重点城市3月房贷环境持续宽松，房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，创2019年以来月度最大降幅，当前利率接近2020年三季度的水平。103个城市中，82城房贷主流利率下调，其中，当月成都首套利率下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。其中，苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%，苏州首套利率为4.65%，在重点城市中最低。

不仅房贷利率下降了，银行的房贷速度也有了明显提升。据媒体报道，各大主流银行在放款速度上都有不同幅度的加快。其中，明确放款时间点的银行如中行、建行，放款时间在两周左右；招商银行、光大银行一般一周时间即可放款。此外，农行、工行、邮储银行等放贷时间在1个月以内。部分地区银行房贷甚至不到10天就可批贷.

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前各类低利率政策中，开始不断出现了和LPR齐平的政策，这也说明房贷的成本朝着最大限度放松的方向演变。如今出现了极低利率的现象，其显然将进一步释放宽松信号，助力市场行情回暖。

如此来看，楼市的春天，似乎真的要来了。

稳楼市之下，哪些城市的楼市存在“刺激点”？

值得注意的是，房地产市场转向并不意味着，楼市会回到曾经火热的状态。在“房住不炒”的基调下，当前的楼市政策还是以“稳楼市”为主，这就意味着“大涨”出现的可能性不高。不过对于部分热门城市、热门地区和地段，多重“抢手”BUFF叠加下，“跌”的可能性，也并不大。

影响房价的因素除了政策、地理位置、城市发展潜力之外，国际大会也会刺激城市、地区的房价。

其中，以奥运会对房价的影响最为突出。08年北京奥运会后，位于北三环的奥运村周边房价大涨，之后东京奥运会，以及2017年申奥成功后，巴黎、洛杉矶的房价也出现了不同程度的上涨。吸引不少房地产投资者慕名而去，想要借着奥运红利在当地楼市中分一杯羹。

除了奥运会之外，大运会、G20峰会等国际赛事、大会也刺激了当地的房价。2016年G20峰会后，杭州房价涨幅一度高达50%。不过这也要看城市自身的发展潜力，比如和北京共同举办本届冬奥会的张家口，曾是河北贫困人口最集中的城市，但在2015年申奥成功后，得益于奥运红利和京张高铁，张家口房价猛增，很快就突破万元大关，最高甚至逼近2万元天花板。但在热度过去了之后，张家口房价开始回落，跌下万元，重回千元时代。为了稳住张家口“跌跌不休”的楼市，2021年张家口发布了“限跌令”，成全年第九个发布房价限跌令的城市。

不过重点城市并没有张家口这样的担忧。今年年初的冬奥会之后，即将举办的成都大运会和杭州亚运会，都将成为两地房价的一个新的刺激点。

为什么这么说？这是因为，国家赛事的举办扩大主办城市的影响力的同时，其基础设施的建设也会对就业、旅游业、服务业、以及人口增长产生积极作用，拉动当地经济的增长。

最近，成都大运会已进入百天倒计时。此前，国际奥委会副主席、中国奥委会主席、成都大运会专家咨询委员会主任于再清曾对媒体表示，举办这样一次大学生运动会，会对基础设施建设有一定的投入，这会对成都未来发展起到积极作用。并且，成都大运会场馆也会如北京奥运会场馆一样，成为留给成都，留给后一代人的体育遗产。

另外，在成都大运会进入百日倒计时前几天，成都楼市又有新的刺激点——国务院复批建设公园城市复批、国家发改委网站正式发布《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区总体方案》（来源：国家发改委网站，3月16日）。而作为公园城市理念率先实行的天府新区，也将迎来新的增长点。

公园城市是成都在2018年2月首先提出，如今四年过去了，成都公园城市的建设也取得了不少成就。

绿水青山就是金山银山，好的生态环境也是一种生产力。优美的生态环境也会吸引新兴产业、高新产业的青睐。如全球著名的高新产业中心硅谷，就位于美国西海岸风景优美的旧金山湾区；杭州巨头云集的未来科技城，位于西郊的西溪湿地；原本总部位于深圳的华为，也在2018年搬到了东莞松山湖，甚至还在松山湖建了一个“欧洲小镇”作为研发中心。

在首次提出公园城市理念之后，成都天府新区在建设过程中，对这一理念进行了先行先试，经历4年建设，陆续吸引了高新技术和新兴产业落地。靠近天府新区北部的高新区南部的新川科技园，目前已经有快手、爱奇艺、OPPO、方正、微芯生物、海思科药业等知名高新科技企业已入驻园区。天府新区的“心脏”部位——天府中央商务区，目前已有中国移动、中国中铁、中信集团等多家“中字号”企业入驻，正大集团、招商蛇口、东方电气、新希望集团、神马专车等行业龙头，以及多家世界500强企业，也已在此“落户”设立总部。

2021年，天府新区地区生产总值突破4000亿元，增长9.7%，总量居国家级新区第五位，迈入国家级新区第一方阵。（来源：2月18日，四川天府新区党工委管委会2022年工作会议）

也因此，从2021年开始，多个城市党政代表团前往成都考察城市建设，取经“公园城市”。

成都的机会在哪里？

3月14日，成都市统计局最新披露的2021年成都市主要人口数据显示，常住人口为2119.2 万人，比2020年末增加了24.5万人，增长1.17%，比去年公布的第七次人口普查数据增加了25.42万人。（《成都市统计局关于2021年成都市主要人口数据的公告 》（3月14日）、《2021年四川省国民经济和社会发展的统计公报》）

流入的人口持续增加，成都的虹吸作用持续增强。同时，流入人口的增加也意味着，成都的购房需求也在持续扩大。

那么，对于购房者来说，成都究竟哪些地方最具潜力呢？

根据成都到2035年的总规划来看，除老城区之外，天府新区无疑是另一主中心，其潜力毋庸置疑。

作为公园城市先行先试的地点，天府新区在建设过程中，依据原有生态环境，已打造出锦江生态带、麓湖生态区、万安体育公园、红石公园、麓山国际、天府森林公园、天府中央公园等多个生态区和公园。

沈阳路，自西向东以此串联起锦江生态带、麓湖湖区、天府森林起步区、红石公园和万安体育公园，涵盖 “ 江、湖、林、园 ” ，辐射生态区域超5000亩，成为成都的当之无愧的“公园中轴”。

而万科·天府公园城所处的天府新区万安南天府前湾，刚好位于“公园中轴”上，周围围绕着天府森林公园、万安体育公园、天府中央公园三大公园，以及麓湖生态区和麓山国际两大生态区，顺着地铁6号线往南，不远就是鹿溪河生态区。

△万科·天府公园城区位图

而在未来，这里还将成为“林水相间”、“城园一体”，名副其实的“公园城市”。（来源：成都市规划设计研究院《天府新区万安南片区总体城市设计》（2020年3月））

△来源：成都市规划设计研究院《天府新区万安南片区总体城市设计》（2020年3月））

△万科·天府公园城，位于多个公园和生态区的C位

项目体量达65万方的 “全场景复合大城” 万科·天府公园城，无疑是万安南的“佼佼者”。万科天府公园城约65万方以“模块化”+“街区式”的宜居城市规划“生态融合+全系配套+多元人居”的独特全场景大城形式，打造出覆盖生态、商业、教育、友邻、服务、产品等多维度的 “全场景生活”，形成15分钟一站生活圈，便利服务设施密集分布，从娱乐休闲到柴米油盐，都能在家门口解决。

位于天府公园城核心位置，占地约39亩，绿地率达到了36.17%，纯粹全洋楼组团的约142㎡城市洋楼，让居住繁华城市中，也能享受自然静谧成为可能。

便捷舒适的生活，与城市的繁荣，鱼与熊掌，在这可以兼得。