“屯粮过冬”！房企打响信心保卫战 || 深度

来源/无冕财经  作者/方斯嘉  编辑/陈涧

房地产寒冬料峭，融创中国（01918.HK）正积极填满钱袋子、屯粮过冬。

11月14日，融创中国公告称，公司拟配售现有股份及认购新股及配售现有融创服务股份。行业人士普遍认为，此举是企业主动做出调整，以稳定现金流，避免债务风险。11月17日，融创中国发布公告称，配售事项及融创服务股份配售事项均已完成。

除此之外，孙宏斌将自有资金4.5亿美元（约合人民币28.7亿元）以无息借款形式提供给集团使用。长期以来，孙宏斌一直以果敢、决断形象示人，令投资者感慨“孙宏斌还是那个孙宏斌”。

需要客观思考的是，在房企集体过冬之时，孙宏斌掏出真金白银支持，背后的原因是什么？房地产行业接下来的走向如何？

房企“屯粮”过冬

行业人士普遍认为，房地产行业及企业正面临生存挑战。

自今年以来，例如新力、花样年等腰部企业从债务端出现问题。11月初，深圳开启房地产形势座谈会。网传的一份会议纪要中，开发商与金融机构普遍喊“难”。

11月16日，万科集团发布《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，要求员工提升管理和工作效率，提高自身技能，减少不必要的费用支出。

任泽平团队认为：“当前房企现金流风险是多种因素叠加的结果，部分房企债务过高、面临周期大拐点未能及时调整此前高杠杆策略，加之房地产销售快速下滑，三道红线、集中度管理、限购限贷等政策密集出台。”

房地产调控成果已呈现在成交数据上。11月15日，国家统计局公布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，根据简单算术平均计算，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%。房价指数在9月份首次出现环比下跌，10月份跌幅有所扩大。

知名地产分析师严跃进认为，房价指数环比连跌两个月，类似信号需要关注。若从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月，近期要注意御寒的操作。

▲房价同比涨幅近几个月连续下滑，图片来自易居研究院。

官方正在谨慎评估政策对市场的影响。在今年一段时期内，无论是房企还是购房者，均发现在贷款的审批上周期有所延长。金融市场司司长邹澜表示，短期过激反应是正常的市场现象。部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在误解，也在一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

任泽平团队指出，要推广分级评价制度，完善房企分级评价制定。如对债务未延期、合理融资的房企，维护其融资权利，对出现债务违约和债券到期未及时兑付的房企，分类做好违约信息披露，规范和约束其后续融资行为。

伴随着实施细则调整，行业有部分声音指出，市场正释放 “回暖”信号。具体表现在部分城市信贷政策逐步宽松、二手房税率下降。徐州、武汉、哈尔滨等城市在一定程度放松限购条件。此外，有外资高调宣告买入内房企债券。不过，行业人士普遍认为，即使相关政策出现松动迹象，但仍具有缓冲期。

在此背景下，房企的心态正在改变，开始“囤粮过冬”。市场消息传出，融创中国等多家房企正在积极以出售项目、引入战投、回购股票等多种方式，为企业回血并提振市场信心。

探索地产新逻辑

部分业内人士对行业仍保持信心。

“房地产行业集中度提高后，日子还是很好过的。”从业者普遍认为，房地产企业集中度将进一步提升，穿越周期后，“活得好”的房企，将会步入新阶段。

孙宏斌也曾公开表示：“在这种全新的行业逻辑下，是优秀企业的盛世年华。”万科集团董事会主席郁亮持有类似看法，他曾表示：“房地产行业仍然有很大的生命力。”他认为：“跟过去不一样的是，机会不再唾手可得，能否抓住这些机会，取决于企业有没有能力去解决客户的痛点，能不能提供有竞争力的产品和服务。”

在现阶段，房企不仅需要资金支持，还需要产品力、服务力的跟进。融创中国高级副总裁时宇对外表示，目前，房企需要修炼包含产品力、服务力、新业务发展力等“内功”。

除了修内功外，房地产行业在等待下一个机会。“房地产已经不能被简单归为‘支柱产业’了。在逐渐弱化“投资品”的属性后，房地产的居住属性和民生属性正在凸显。”21世纪经济报道地产课题组认为：“无论是传统的房地产开发领域，还是存量市场中的新业态，都蕴含着大量的机会。”

该分析指出，一方面，人口城镇化率提高将迎来新的需求。另一方面，地产上下游领域包括城市更新、物业管理、文旅地产等，将迎来新的机遇。

目前，融创中国早已进行提前布局。目前，融创在物业服务、文旅、文化、康养等板块进行多业态布局，并增进各业务之间的融合性，以此相互促进，达到行业头部水平。

房企信心保卫战

开发商正为市场奉上一颗“定心丸”。

“出于对集团的长远信心和长期支持，公司控股股东、董事会主席孙宏斌将自有资金4.5亿美元提供给集团使用(无息借款形式)，以支持集团经营发展。”融创中国在11月14日发布的公告中显示。

严跃进指出：“这是企业高管在当前融资渠道过于狭窄等情况下，一种救急式的操作，也说明企业管理者希望稳定企业经营的心愿。”

通过配售现有股份及认购新股，以及配售现有融创服务股份合计所得款项总额约为 9.52 亿美元。此外，加之孙宏斌的4.5亿元美元的自有资金。此番入账，合计能为融创集团带来14.2亿美元，约合90.7亿元人民币资金流。

▲融创中国公告截图。

实际上，开发商正在积极撑场，打响一波信心保卫站。

9月20日，富力地产公告称，执行董事李思廉及大股东张力，将提供约80亿港元股东资金。；当代置业在10月11日公告称，董事会主席兼控股股东张雷和总裁张鹏，有意向集团提供约8亿元的股东贷款。

近期，阳光城出现债务危机。阳光城实控人林腾蛟宣告辞去兴业银行（601166.SH）董事一职，称要“专注自身企业经营”。不久后，兴业银行发生了3笔约9.97亿元的交易。据市场消息，该交易是林腾蛟为增加资金流动性而产生。此外，林腾蛟个人承诺为美元债展期担保。

房企正积极从银行端口获取资金。11月19日，建业集团与中原银行签署战略合作协议，中原银行将向建业集团提供总额不超过人民币100亿元的综合融资服务。行业普遍认为，此举是积极信号，能赢得投资者的信心。

一众房企陆续增持股票、回购债券。2021年9月9日，中国奥园宣布，集团董事会主席郭梓文增持公司485万股股份，涉资逾2000万港元。郭梓文曾表示，对公司发展的前景充满信心，不排除在适当的时候继续增持。此外，包括融信中国、中梁控股、世茂集团等多家企业接连回购公司债券，为市场释放积极信号。

“政策对行业是好的，但并不是对所有企业都是好的，这个政策加速了很多企业的出清。”孙宏斌承认。

今年以来，包括新力、蓝光、花样年等房企爆发债务问题，部分房企甚至被投资者戏称已经“躺平”。一位投资者对无冕财经表示：“现在市场太脆弱了，要是有哪个房企躺了，那真是万劫不复。”

投资者已将房企的“态度”作为重要参考项。一位投资者评论称：“现在是地产行业的‘上甘岭’，我们拭目以待行业未来的变化。”