被绑住的中梁

来源：深蓝财经

前段时间，中梁控股（02772）突然陷入负面舆论之中。

先是浙江武义“中梁壹号院”业主收房的前一个月，发生地下室坍塌，坍塌面积约300平方米。

后是旗下济南梁鼎置业公司商票到期，却传出不能足额兑付的消息，中梁控股连忙发布声明澄清。

几乎同一时间，中梁控股发布的一条融资公告并不引人注意。

5月11日，中梁控股公告称发行3亿美元8.5%绿色优先票据用作再融资，除非提早赎回，否则票据将于2022年5月19日到期。

这已经是中梁控股2021年以来第三次发债了，三次发债金额累计达到7.5亿美元（约合人民币48.16亿元），前两次利率分别为9.5%、7.5%。

高额高息发债、票据兑付风险传闻、房屋质量疑云，不同的问题背后是相同的风险链条，中梁控股这匹昔日的“地产黑马”，或许真的跑不动了。

债务压顶，或存明股实债风险

早年，中梁控股被称为“小碧桂园”，奉行高周转。得益于此，中梁控股迅速扩张。

2013年，其销售额才刚刚突破百亿，2018年即突破千亿。到2019年上市，销售额已达1525亿元，首次迈入房企“TOP20”。

高速发展带来了高杠杆，2016年，中梁控股的净负债率一度飙到1790.2%。随着房地产市场的调控政策不断出台，以及公司的IPO进程，中梁控股采取了各种方式降杠杆。从财报数据来看，中梁控股净负债率下降速度堪比“跳楼”。到2017年，不过一年时间就下降至339.5%，2018年再次下降至58.1%，2019年回升至65.6%。

2020年，“三道红线”发布后，降负债更是成了不少房企的重中之重，中梁控股也不例外。截至2020年底，中梁控股资产负债比79.9%，净负债率65.8%，非受限现金短债比为1.1倍，为“黄档”房企。中梁控股首席财务官游思嘉还表示，未来剔除预售款后的资产负债率这一指标预计两年到三年时间将按要求降到70%。

但中梁控股是真的财务结构稳健，还是财技高超，却引来质疑。

早在中梁控股上市前夕，其骤降的净负债率就曾引发过讨论。此外，中梁控股的少数股东权益占比也一直居高不下。

21世纪经济报道曾发文称，通常而言，少数股东权益占比超过30%后，占比越高被认为风险越大、明股实债的可能性较大。

中梁控股2016年至2020年，其少数股东权益占比分别为140.9%、90%、61.8%、58.2%、63.9%，长期超过六成。

然而，中梁控股少数股东损益却不能与之匹配。2015至2017年，其少数股东应占净利一直处于亏损状态；2018至2020年，其少数股东应占净利比例则分别为23.56%、38.71%、42.99%；从未超过50%。

中梁控股2020年年报还显示，截至2020年末，中梁控股负债总额达2406.5亿，其中流动负债2096.36亿，占比87%，剔除合约负债后仍有887.27亿。有息负债中，短债比达44%，债务压力较大。

融资成本居高，被拖住的“地产黑马”

5月10日，中梁控股曾发公告称，对2021年票据每1000美元本金额1005美元的购买价，以现金要约购买最多为最高接纳金额的发行在外于2021年到期的8.75%优先票据。

对即将到期的海外票据展开要约回购，被解读为中梁控股流动性较强、资金充裕。然而第二天，5月11日，中梁控股再次发布公告，发行3亿美元8.5%绿色优先票据，期限为一年。

前脚回购，后脚发债，中梁控股真的不缺钱吗？

此外，尽管中梁控股2020年的融资成本下降0.9个百分点至8.5%，但仍处于高位。

据克而瑞数据显示，受“灵活精准、合理适度”的货币政策影响，2021年2月房企境内发债平均利率约5%左右。海外债受全球疫情控制及流动性宽松影响，平均融资成本降至5.44%。而2021年的5个月时间，中梁控股共发债三次，利率分别为9.5%、7.5%、8.5%，平均仍为8.5%。

据中梁控股2020年年报披露，公司融资成本由2019年的4.67亿元，增加约16.3%，至2020年的5.43亿元。

融资成本居高，影响了中梁控股的盈利能力。

2016至2020年，中梁控股：

归母净利润分别为-1.69亿、5.03亿、19.31亿、38.34亿、37.43亿；

同期，公司毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%、23.3%、21.01%；

净利率分别为-9.22%、3.55%、8.36%、11.04%、9.96%。

与之相较，亿翰数据显示，2020年50家典型房企的平均毛利率为24.7%，平均净利率为11.6%，中梁控股已经掉队。

另一个方面，中梁控股融资成本资本化比例较高，年报数据显示，公司2019资本化融资成本总额为45.22亿，占比89.68%；2020年这个数字增加25.4%，达到56.68亿元，占比90.43%。

虽然融资成本资本化，能够将利息支出成本后置，有助于减少当期财务费用、提升利润表现，但却会压缩后期的利润空间。

事实上，中梁控股这匹“黑马”已经失速。

2020年，公司实现营业收入约659.4亿元，同比增长约16.4%，相较于2018年超过100%的增速，和2019年超过80%的增速，涨速明显下滑。

2018至2020年，公司毛利润增速分别为141.6%、90.7%、5.1%；同期，归母净利润增速分别为284.2%、94.5%、-2.4%；均急速下滑。

房屋质量问题频出

早年，中梁控股的高周转极大的压缩了楼盘建造时间，据其上市聆讯资料中披露，公司通常要求拿地之日起5日内完成主项目规划、8天内完成标准户型设计、6个月内就可以开始预售。

过分追求速度，为中梁控股的楼盘质量埋下隐患。

2019年公司冲击IPO时，就曾有媒体质疑其楼盘质量问题严重，投诉缠身。到2021年，中梁控股旗下楼盘仍然不断曝出质量问题。

2017年8月1日，中梁落子徐州的首个楼盘开盘仅过两天，该项目在建工地发生施工平台滑塌，造成5死1伤。

2018年10月，盐城“”中梁·聚龙首府“”业主，因房屋实际层高和阳台宽度均较承诺有所“缩水”而集体维权。维权现场，工作人员与业主发生肢体冲突。

2019年5月，安徽宣城“”中梁壹号院“”多名业主通过论坛、集中上访等方式反映，小区质量问题严重，外墙泡沫，内墙粉化，甚有传言地基质量问题等。

2019年6月，赣州“中梁·江督府”项目竣工验收后，业主集中投诉反映存在“地下室多处地面、剪刀墙根部渗水、顶板漏水、底板大面积积水，多户楼板大面积贯穿性裂缝等工程质量问题。

2020年8月，浙江台州玉环的“中梁·玖号院”地下室漏水成“水帘洞”，存在严重的质量和安全隐患。在协调会上，中梁方面的代表竟然对着购房者怒吼：“6000多的楼面价，才卖11500，造出这样的房子，你们还有什么不满意?”

2021年4月30日，中梁控股旗下浙江武义位于当地芳华路“中梁壹号院”在建项目，在交房前一个月，发生地下室坍塌，坍塌面积约300平方米。事发后，“中梁壹号院”已被责令停工。武义县住房和城乡建设局也将根据坍塌原因调查结果，开展鉴定评估，跟进相关的处置。

……

在高周转的标签下，中梁控股缩减工期，抬高杠杆，依赖票据……种种漏洞练成了一条锁链，绑住了这匹曾飞速狂奔的“黑马”。

是解开锁链，继续向前，还是被绊倒，中梁控股还要面对很多考验。