在环京，中国楼市的信仰被击碎了

 来源：金角财经

 作者：杨文敏

假如一个陌生人白送一套房子给你，你要吗？

今年2月份，一个中年男人站在楼道里，逐字逐句地表达了他的送房意愿。

“我是首尔林荫大道的房主，因还款压力太大，房子想免费送给大家，只需要你把尾款帮我还了就行。”为了表达诚意，他还加上了“我对以上说的话负完全的法律责任”。

如果在你的城市，听到这样的话，你可能会觉得他疯了。但他没有。

这位要送房的大哥，是燕郊的一个业主。

在燕郊以及众多环京楼市中，房子白送这招已经是被炒过很多次的“冷饭”。

事实上，以燕郊为代表的环京一带，是上一波楼市周期中最看不懂的片区之一。不仅因为经济总量低、房价畸高，而是在每一次的楼市风波中，要么见风使舵、闻风上涨，要么是面临严苛调控、沦为炮灰。

环京一带的楼市，究竟还有希望吗？

北京房价6、7万，通州房价4万，对大部分钱票有限、房票难拿的北漂来说，如果想拥有一套自己的住房，在环京上车成了退而求其次的选择。

所谓环京，指的是离北京70公里以内的距离，大致包括燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州等这些地方。从行政区划来看，都属于河北。

要说炒概念哪家强，环京当仁不让。早在2010年，河北就曾邀请北京一起规划打造“环首都经济圈”、“大北京”。

譬如燕郊，这个隶属于河北廊坊三河市的小镇，就曾打出一则响亮的标语：我与天安门的距离只有30公里。这30公里的概念一度引爆了燕郊楼市，眼看着通县划入北京一朝地位翻身之后，不少房产中介念叨着“燕郊即将划入北京”。

一连串真真假假的概念炒作，提前透支了燕郊的楼市前景。

2010年，燕郊的房价上涨至9000元/平，同比2009年的 3000元/平的单价几乎翻了3倍。

2014年，京津冀协同发展的靴子落地后，环京楼市再次蠢蠢欲动，燕郊房价破万；次年，北京政府动迁的消息，让燕郊楼市再次陷入疯狂。这一年，燕郊房价达到15000元/平。要知道，彼时北京房价也才3.5万，深圳还是2.4万，杭州只有1.7万。

然而，真正将环京楼市推向顶点的是2016年。 

这一年，北京新一轮城市规划发布，通州被确定为北京行政副中心，提出了“京津冀一体化、北三县协同发展”等概念，环京的房子成了‘香饽饽’。

许多在京购房无望的北漂族，纷纷到环京地区购置房产。同时，一大批炒房客蜂拥而至。短时间内，购房需求大增，导致楼市供不应求，环京一带房价暴涨，燕郊、大厂、香河等地的房价，几乎翻了一番，动辄3-4万一平。

炒房客们更是瞄准时机，疯狂操作。那时候，在涿州比较流行的词汇是“押”一套。所谓押一套，指的是新房，不论户型、面积等，购房者只需要跟开发商打好招呼，缴纳10万元、20万元不等的押金拿到房，再加钱以更高的价格卖给他人。

还有的人另辟蹊径，以低价大量收购板楼的顶层房子。当所有房子都一抢而空之时，再将顶层的房子放出来，赚得盆满钵满。

同期，燕郊的房价甚至达到了近4万元每平方米。环京楼市热火朝天，开发商则是欢腾一片。一些大开发商项目开盘，甚至一次性动员了200名销售人员。

房子优先卖给谁，也有主次之分。先交定金排号的，先排先选。全款的客户排第一位，排第二位是首付50%的客户，以此类推。

最火的时候，有的人拿着钱也买不到房。1000套房源，排号能拍到四五千名甚至开外。

环京楼市，彻底疯了。

正如德国的古谚语所说：上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。

燕郊楼市的疯狂，在一纸调控令之后，戛然而止。

2017年6月，廊坊限购政策升级：本地户籍只能拥有2套住房，外地购房客需满足当地连续3年社保或纳税证明，才能在当地购买1套新房，这一条件将无数“北漂族”及投资客拒之门外。

疯狂之后，泡沫破灭。

不少楼盘从最高点3.5万元/平米，跌至1.5万/平，缩水超6成。

很多楼盘，都打出了挥泪甩卖的广告，然而片区还有很多二手房挂盘一年多了，也无人问津。

这一年，链家、我爱我家等中介，相继撤掉环京楼市的导客店。

一众河北房企的日子也不好过。曾经在环京香河布局的保定秀兰地产，在2019年爆雷。

大量的房屋销售员和一线代理商，为了求生存，或转行，或南下。很多炒房客以及高位接盘的北漂族，则赔得底裤都不剩。

2020年，三河市人民法院执行的燕郊法拍房数量是去年的2.3倍，数量达到210套。在这些法拍房中，绝大部分的债权人都为银行，显然是断供者被迫交出的房子。

今年初，河北疫情来袭，为了阻断疫情向京津扩散，河北下达了严格的命令、启动了环京检查站和进京所有路口卡点。

有人通过燕郊和北京那座桥，就花了2小时。

这让住在环京的北漂一族们再一次尴尬地发现：不管卖房人如何忽悠、不管京津冀一体化如何宣传，燕郊再近，还是河北！

失望之中，有人离开了燕郊。走之前，有人170万贱卖了自己当初400万买下的房子。

有的房源出现“资不抵债”情况，出现了本文开头的一幕——购房者宁愿把房子亏本“送人”、也不愿自己继续还贷的魔幻现实。

天下没有免费的午餐。要得到这个房子，接手人需要承担剩余贷款。懂的人都知道，要还的尾款比现在的市价贵很多。

房价降一半，是环京地区楼市的普遍现状。清明假期，有房产大V在微博发文称，曾经要两万五一平的香河某小区，清明推出的特价单房只要八千一平，且买房就送车位。

有高位入场的人调侃道，“这哪是腰斩，都砍到脚脖子了。”

环京楼市，成为了买房者、炒房客、房产中介以及环京房企的噩梦。

在新一轮城镇化大举推进过程中，想要做大城市骨架，辐射周边卫星城是关键一步。

早几年，燕郊就被不少人视为北京最有前景的卫星城，一度堪比昆山之于上海、东莞之于深圳。可燕郊过山车般、最终腰斩的房价行情表明，这样的对标实在有点一厢情愿。

这与京津冀整个都市圈的生态分不开。

近几年，京津冀越来越远离经济核心，北京之外，周边地区普遍缺乏存在感。

唯一的副中心通州发展多年，还是更像一座睡城；千年大计雄安，目前依然静悄悄；昔日北方明珠、直辖市天津在告别投资驱动后经济陷入低迷；河北则一直像是缺乏存在感的“后花园”，将拱卫北京作为主要职能。

置身整个中国经济版图来看，反倒是长三角与大湾区的双雄争霸更有谈资。

长三角在超级都市上海的辐射下，周边涌现出不少万亿级城市，在最新的一体化发展方案中还将触角伸向了安徽；

大湾区一带，则在广深港三座超级一线城市的带领下，东莞佛山突出重围力争第三城，澳门珠海利好不断奋起直追，整体均衡发展；

而恰恰在南强北弱进一步强化的大变局下，帝都偏偏作出减量决定，宣称要“疏散非首都功能”。

但这并不意味着，北京周边的产业外溢机会来了。

此前，重工业首钢集团搬迁到河北，算是一个工业辐射的典型，再之后，情况却出现了微妙变化。

在淘汰落后产能的道路上，北京早在2013年就成为了我国首个生产性服务业规模破万亿的城市，去年第二产业占比仅15.8％、位列万亿GDP城市最末，其优势转向了互联网、金融、科教文卫等第三产业，占比达83.8%。

去年服贸会后，在数字经济方面手握一手好牌的北京，还将剑指“全球科技创新中心”。可以说，从西二旗到望京，这个城市的新经济版图非但没有萎缩，还在日益壮大。

问题就出在这了，这些产业人才密度高，对土地依赖性小，周边城市难以承接、也消化不了。

比如金融，资本的特点是哪里有钱往哪里流，作为中国资本最集中的城市之一，北京的钱是全国范围内流动的，不可能由于地缘优势就转移到河北。资本不占土地，也不需要水电气支持，区域距离并不能成为优势。

互联网也是如出一辙，无论是字节、美团、京东、百度等新老巨头，还是滴滴等独角兽企业，他们的服务对象是全国人民，收割的对象也是全国各地。河北距离北京近，互联网公司就会搬到河北吗？不会，搬过去人才就没了。

退一步说，即便北京有可以沿溢的产业，也会优先溢给北京副中心通州，此外还有雄安这个嗷嗷待哺的亲儿子。它们吃肉的话，其它津冀地市只有喝汤的份了，不存在此消彼长的关系。

如此一来，在越来越大的剪刀差下，北京与周边地区很难像长三角、大湾区一样形成对等竞争、互补协同的关系。

于是坊间有说法称：北京虹吸周边，造成了环京贫困带，就连有产业基础的天津也被北京虹吸完了，更遑论缺乏强势产业根基的河北区域。

因此，以燕郊为代表的环京地市，很难真正享有其他都市圈卫星城的待遇。

一层层抽丝剥茧下来，北京周边的小城市群似乎没有出头之日了。

尤其是，环京城市主要承接没有北京户口的人群。但在减量发展、疏解非首都功能等策略下，北京2019年城区人口较2015年较少了12.7万，2020年更是继续呈负增长的态势。

北京人口的减少，在一定程度上，影响了环京楼市的购买力。这让不少购房者对房价是否还会继续下跌，心里很没底。

但也不必过于悲观，房子的根本用途在于居住。

北京高企的房价，让不少北漂退而求其次，将无处安放的身躯置于燕郊等环京片区。据官方数据，燕郊108平方千米的土地上，满满当当睡着130多万人。

环京楼市价值关键在于和北京的距离

就像一群人围绕着火炉取暖越是近一点的区域越有温度

因此，环京市场的卖点在于交通和生活配套。在物业比房子值钱的后疫情时代，如果相关配套上来了，环京楼市还是有望回暖。

目前，环京区域的基础设施正在加码。北京地铁M22号线河北段正在施工，燕郊西出口完成改造通车，大厂的厂通桥也已确定具体线位。

可谓万事俱备，只欠东风。

限购政策，就是阻拦东风的藩篱。

2017年3月17日，环京区域开启限购，这次的限购政策直接规定，非本地户籍居民需提供3年以上的社保或纳税证明。

自那以后，环京的房价就再没起来过，至今已4年。

而今年的3月份，环京区域却传言四起，称有平台中介在朋友圈、贴吧发布信息称，“燕郊二手房限购放开”。

围绕这个消息，有购房者跃跃欲试，有中介呐喊造势。但在官方口径中，限购政策又是照常执行。

限购放开与否，成了真假难辨的信息。

作为北京周边的睡城，环京一带长达4年的限购已经积压了许多需求，这些需求在限购放开之时，或许能在短时间内让环京楼市火一把，但真的能够长久支撑环京楼市吗？