融创如何大降净负债率76个百分点

净负债率同比下降76.3个百分点至96%。

达标监管部门“三道红线”中净负债率低于100%要求。如此规模体量的房企中，这样的降负债力度史无前例。

按照净负债=「（有息负债—货币资金）/总权益」的计算公式。

对比2019年，融创有息负债下降了188亿元，货币资金增加70亿元，这里一增一减就是250亿元以上的资金增量。

对应融创现金流量表中，经营业务现金净流入737亿元，投资业务现金净流出172亿元，筹资业务现金净流出354亿元。

也就是说，增量资金不是来自于资产出售，不是来自于新增融资，而是来自于自身经营业务。

将数据从资产负债表还原实际业务经营中，可以用一句话概括：

多卖房，少买地。

融创2020年全口径销售额高达5753亿元，比2019年增加200亿元；2020年新增土地储备5877万平方米，同比下降明显。

多卖房来自于城市深耕，融创2020年有20个城市超过百亿元销售额，同比增加3个城市，其中300亿元销售额的城市有3个。

除了有息负债和货币资金外，对融创降负债帮助最明显的是“总权益”数据：

从1141亿元增至1778亿元。

超过600亿元的资金增量，主要来自于以下四点：

年初高价配股，募集资金80亿港元；

分拆物业板块融创服务上市，募集资金78.6亿港元；

非控股权益增加，合作开发项目变多；

净利润增加。

从影响净负债率的三个数据来看，权益增加最具有可持续性，对于企业长期资本结构的改善最为稳定，融创显然深谙此道。

而权益增加最具可持续性、最稳定的方式，就是增加净利润。

融创2020年实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；实现归母净利润356.4亿元，同比大增36.9%。

过去四年，融创归母净利润的复合增长率高达48%。

孙宏斌没有忘记股东的支持。

融创2020年末期股息为每股1.65元，较去年增长33.9%，这使得全年股息率达到5.45%。

“买房子不如买融创股票”，孙宏斌这句话似乎得到了部分验证。

“三道红线”中另外两道，融创的非受限现金短债比为1.08，同比提升0.51；剔除预收款项后的资产负债率为78.3%，同比下降5.6个百分点。

对比要求1和70%两个达标数据，融创也是基本符合要求。

实质上，这两个数据对于地产公司来说，稍微显得苛刻，尤其是具有一定规模体量的公司。

如拥有优秀财务状况的万科，其2020年三季度末剔除预收款项的资产负债率仍然为74.2%。

要解决这个问题其实很简单，那就是把资产负债表中的“合同负债”快速转换为“资产”。

地产公司里的“合同负债”为已销售未交付的售楼款项，换句话说就是未来的营业收入，也是未来的业绩保证。

截至2020年末，融创的合同负债为2737.6亿元，同比增加13.7%。

“三道红线”之后，监管部门目前又出台了限制银行贷款、限制房价涨幅、限制土地出让等措施。

这对于房企销售能力、土地储备、转型延伸发展提出了新要求。

融创2020年的销售及市场推广成本占营业收入比，同比从3.7%下降至3.4%；行政开支成本占营业收入比，同比从4.95%下降至3.6%。

截至2020年末，融创全口径土地储备78%位于一二线城市，平均土地成本为4270元/平方米，距离融创销售均价14020元/平方米有相当利润空间。

此前令人担忧的文旅业务，融创同样实现了破局。

2020年全年融创文旅客流量突破1亿人次，业务收入达38.8亿元，同比增长36%，管理利润（当期总收入—当期分摊成本）大幅增长311%至6.27%。融创冰雪布局全国18个主要城市，7个已开业滑雪场2020年总接待333万人次。

成为国内最大的室内冰雪运营商。

很显然，无论是降负债，还是销售能力、土地储备、新业务优势，都是融创建立未来全面竞争优势和增长预期的保证。