港股物管股狂欢，新三板物管企业何去何从？

来源：资本邦（ID：chinaipo）

作者：风居

物管业首现突破2000亿港元的物业公司!

1月20日早间，碧桂园服务股价持续上涨，最高达68.2港元/股，市值突破2000亿港元，也成为物业管理行业首家市值突破2000亿港元的物业公司。

此外，近日，有“纯商用物业运营第一股”之称的星盛商业启动招股，预计将于1月26日在港交所挂牌。

据了解，星盛商业曾在新三板挂牌，后于2019年8月摘牌，本次港股IPO完成后将成为第40家在港上市的内地物业公司。

近年来，物业板块掀起上市狂潮，其中不乏如恒大、融创等大型房地产企业分拆旗下物管子公司上市。在目标板块方面，港交所则成为最火爆的选择!

与港股物管股狂欢形成鲜明反差的是新三板，相比之下更显凄凉，非但鲜少被问津，连已有的挂牌公司都无力挽留。今年，铂美物业(曾用名“美的物业”，代码839955.OC)选择摘牌。资本邦统计发现，自2017年以来，截至2021年1月，已有44家物业公司脱离新三板，转而去A股、或港股上市。

近年来，随着国民生活水平的不断提升，房地产行业火的一发不可收拾，由其衍生出来“物业管理”也频上热搜，被推上资本市场的风口浪尖。

大势所趋，不少物管企业在新三板发展壮大后，纷纷飞出旧巢“择木而栖”。据统计，新三板累计挂牌80余家物管企业。但自2017年以来，新三板已有44家物管企业相继出走，现在只剩下单薄的36家公司，倍显冷清。

摘牌大势在2018、2019年达到高峰，分别有14家、18家物管企业摘牌。

值得一提的是，近日，广东铂美物业服务股份有限公司(公司简称：铂美物业)称因公经营发展需要，公司股票(证券简称：铂美物业;证券代码：839955;主办券商：中信证券)已于2021年1月11日起终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。

新三板物业板块“五朵金花”的传奇时代，至此，已宣告彻底落幕。除去铂美物业，此前先后离场的四家分别为保利物业、第一物业、开元物业和一卡通。

据了解，铂美物业即为美的置业旗下物业管理公司，成立于2000年1月，并于2016年12月挂牌新三板;2020年7月，铂美物业因做市商不足两家被停牌;8月18日，公司名称由“广东美的物业管理股份有限公司”变更为“广东铂美物业服务股份有限公司”。

财务数据显示，2017-2019年，铂美物业营收分别达到4.47亿元、6.49亿元、9.15亿元，业绩增长迅猛。而据其披露的2020半年报，铂美物业报告期实现营收5.05亿元，同比增长32.53%;归母净利润4361.88万元，同比增长4.33%。

但在2020年11月13日，却意外收到全国股转公司监管部下发的《问询函》，公司2020年上半年增收不增利、做市商退出、控股股东回购三方面受到关注。

赴港上市火爆，“纯商用物业运营”进军港股

一方面，物管公司接连不断地从新三板摘牌;另一方面，转板上市筹备工作开展得如火如荼。其中，就包括将于1月26日“登陆”港交所的星盛商业，号称“纯商用物业运营第一股”。

公开资料显示，星盛商业曾于2016年12月在新三板挂牌，证券简称“星河商置”，后于2019年8月摘牌。摘牌后经股权转让、收并购等一通折腾，摇身一变以“星盛商管”的身份于2020年1月赴港IPO，不过首次递表便惨遭折戟。7月20日，二度递递表再冲IPO，终于修得正果。

星盛商业主要运营大型购物中心，包括城市型购物中心“COCOPark”(以城市消费者为目标)、区域型购物中心“COCOCity”及“iCO”(以购物中心五公里范围内的消费者为目标)、社区型购物中心“COCOGarden”(以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标)以及高档家居布置购物中心“第三空间”。其中，最为人所熟知的是旗下网红商区福田COCOPark，被称为“深圳人心目中的商业标杆”。

其实，港交所向来是物管公司崇尚的“圣地”!截至目前，已有10余名新三板物管“选手”成功跻身港股市场。

永升生活服务、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务等港股“明星”均出身新三板，先后摘牌后方在港交所挂牌上市;

值得一提的是，原新三板物管板块“五朵金花”之二(保利物业、第一物业)也慕名前来。资料显示，第一服务是由当代置业旗下的第一物业及第一人居合并而来，两家公司均在新三板挂牌过，摘牌时间也几乎相同，都在2019年12月，仅有3天之差。

论及“归宿”，物管企业除了相继奔赴港股，也有不少企业相继奔赴A股。

目前，新大正(002968.SZ)已于2019年12月在A股上市;开元物业拟登创业板，但在2019年递交招股书后便石沉大海，再无音讯……

据东方财富Choice数据，截至1月20日，新三板物管板块仅剩36家挂牌企业，累计市值达47.47亿元，平均每家市值1.32亿元。但实际上，仅有13家企业市值过亿，占比36.11%;其中，智善生活(836397.OC)是唯一一家市值过亿却全年无交易的企业。

值得注意的是，新三板市场36家物管企业，其中21家企业在上一年里几乎“0交易”，称之为“僵尸股”可谓实至名归!

1、仅五成企业有交易，活跃低迷

截至1月19日收盘，仅有18家企业更新了股价及市值等重要信息。

从单家企业来看，索克物业(832816.OC)1月19日收盘价为13.79元/股，最终以7.94亿元的总市值傲视群雄!数据显示，该家公司2020年全年涨跌幅高达81.93%，但换手率仅0.91%，总共成交13.68万股，成交额为171.45万元。

市值排行榜第二名为新日月(872504.OC)，总体看来与第一名差距不大。截至1月19日，新日月收盘价14.86元/股，总市值7.45亿元，2020年总共成交23.50万股，成交额251.33万元。而第三名银中物业(870685.OC)，总市值3.52亿元，相较而言还不足“大哥、二哥”一半的规模。

从成交量来看，文达通(430516.OC)则是2020年最受新三板市场欢迎的物管企业，全年成交1632.44万股，换手率27.37%，成交额高达4720.76万元，独领风骚。

在这方面，其余企业没一个能打的。勉强算第二的万联城服(835800.OC)同期成交385.15万股，成交额为835.57万元。

2、剩下另一半陷入“0交易”窘境

另外18家挂牌企业，尽管占据了新三板物管企业半壁江山，但却陷入了近一年来无交易的囧境。

2020年12月24日，上述18家“僵尸股”公司中，总市值最高的智善生活(836397.OC)披露公告称，公司拟设立深圳星河智善生活股份有限公司钟山分公司，将经营包括房屋租赁、停车场等业务。

智善生活称，设立钟山分公司将进一步扩大公司在当地的知名度，增加公司营业收入，提升股东长期回报。半年报显示，智善生活2020年上半年实现营收2.58亿元，同比增长36.97%;归母净利润2757万元，同比增长108.31%。

智善生活尽管经营、及财务都可圈可点，但出现“0成交”的尴尬却是难以掩饰的。

此外，新三板物管最近喜添“新面孔”——宏谋物业 (873532.OC)。宏谋物业于2020年12月9日开始在全国股转系统挂牌转让，但遗憾的是，自挂牌以来尚未实现成交。

在疫情的影响下，物业管理的作用愈显重要。

今年1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，通知释放了以下政策信号：(1)落实街道责任，推动成立业委会;(2)鼓励物业服务定价市场化;(3)推动发展社区增值服务，重申养老服务政策优惠。

社会各界纷纷表示看好，喜大普奔!市场认为，该政策有利于打开行业潜在提价空间、实现品牌物业市场化外拓和社区增值服务快速拓展，将进一步推动物管板块的高歌猛进。

在利好政策的影响下，股市反应最为直接。1月6日收盘，登陆港股和A股资本市场上的总计42家物业服务企业中，共有41家飘红，42家上市物企的总市值已经达到了7181.6亿元人民币，较前一交易日增加了842.8亿元人民币，单日增长了13.3%。

对于这一集体飘红现象，市场普遍分析认为离不开上述《通知》的支撑，不仅如此，市场还有观点认为，物业股去年8月以来进入了下行通道，现在借由利好消息发酵，物业股借势补涨可能也是此次集体上涨的动因之一。

中国指数研究院预计，到2025年，全国商品住宅销售面积累计将达238亿平方米，仅物业费一项收入的市场规模，就将高达1万亿元。而多种经营收入，更将高达1.8万亿元。

同样看好物管行业的，还有花样年控股集团有限公司董事局主席潘军，他预计未来三年上市物业管理公司将超过100家，并表示“物业管理行业还处在发展初期，未来前景广阔，整个物业管理行业的规模将超过10万亿元”。