营收毛利双降！准千亿房企重仓5000万平旧改，半年收益为零

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

8月，地产行业期中考如期而至，各大房企也相继披露了中报业绩。

受疫情影响，今年众多房企上半年业绩增长并不理想，不少企业年初就开始主动放低姿态，降低了自己的业绩目标。

前任CFO因桃色丑闻离职后，时代中国董事会主席岑钊雄在新首席财务官牛霁旻的陪同下，出席了上半年业绩会。

业绩增速放缓，半年仅完成目标39.57%

今年时代中国发报一如既往的快，8月17日晚间公布财报后，8月18日便迅速召开了网上业绩会，回答了大家关心的问题。

业绩会上，岑钊雄表示，房地产市场将延续上半年趋势，持续地平稳，并比上半年好，对完成全年目标有信心，没有计划修改目标。

图片来源：时代中国财报

数据显示，截至2020年6月30日，时代中国实现合同销售额325.7亿元，同比增长4.3%。对于年初已经主动示弱的时代中国来讲，成绩单并未达到预期一半。

2019年业绩会上，时代中国就主动表示放慢速度，将2020年销售目标设定为823亿元，仅比2019年的销售业绩增长5.03%，远低于去年29.3%的增速。

疫情重压之下，选择主动降速的时代中国，表现也不尽人意，上半年仅完成了全年目标39.57%，即使算上7月份的销量，目标完成率还是不到50%。

业绩增长迅速放缓下，因物业拆分上市，时代中国的营业收入首次出现下降，为149.24亿元，同比降幅达到6.4%。

同样出现负增长的，还有毛利收入约40.22亿元，同比减少22.5%，毛利率降至约26.9%，同比减少5.6个百分点。

值得注意的是， 2013年上市之后，时代中国一直在降负债，到2015年末时，成功将负债率降至80%以下。2017年提出2020年可以达到千亿规模的时代中国，负债率开始不断增加。

如今销售放缓，营收下降，今年主动降速下，时代中国负债率依旧保持上升态势。

数据显示，时代中国2020年上半年负债率增长至80.10%，较2019年底增长了3.73个百分点，重新回到80时代；净资产负债率较去年底67.2%，上升至71%。

面对负债，岑钊雄在业绩会上表示，上半年时代中国在融资成本上做了很大努力，目前一年内到期债务均已完成置换或获取充足额度。

重仓城市更新，半年收入为零

作为一个老牌的粤系房企，时代中国背靠粤港澳大湾区，相当于含着金钥匙出生。

但是一直想要突破千亿大关的时代中国，从未真正走出过它的腹地。

截至今年上半年，时代中国土地储备约为2180万平米，主要分布在国内一二线城市以及大湾区，其中大本营大湾区占比达到90%，集中度很高。

其业绩贡献也主要集中在广州、佛山等大湾区城市，只有少部分位于长沙和成都。今年上半年销售金额中，广东省销售金额为283.0亿元，总销售占比达到86.9%。

有业内人士表示，时代中国仍是以广东布局为主的区域性房企。一个目标千亿的龙头房企，时代在大本营的布局，未免有些太密集。

风云地产界（微信公号：fydcj888）发现，时代中国除了项目密集布局在粤港澳大湾区，同时也在押宝旧改项目。

2020年6月，时代中国相继中标了广州两个旧改项目，分别位于增城区和番禺区，涉及旧改面积约95.92万平方米。市场消息称，广州番禺旧改项目，预计总投资达到约89亿元。

频频参与旧改项目的时代中国，截止2019年年底时，城市更新项目总数超120个，预计潜在总建面约4300万平方米。

2020年上半年，时代中国旧改持续增加，目前城市更新项目总数超过150个，潜在总建筑面积约5200万平方米，半年时间增加近千万平米。

中期业绩会上，岑钊雄也表示，今年预计有10个项目转化出来，总建筑面积200多万平方米，大约700亿的货值。

图片来源：时代中国半年报

值得注意的是，重仓参与城市更新项目的时代中国，2018年开始在年报收入一栏，开辟了城市更新业务收入一项，该业务也在2018年产生了27.8亿元营收。

2019年，时代中国的城市更新业务收入达到了21.7亿元，与2018年相比有所下滑。

然而今年上半年，时代中国的城市更新业务未有任何收益，收益为零，同比去年上半年6.41亿元收益，直线下滑，处于只进不出的状态。

对此，有业内人士指出，与一般房地产项目相比，旧改项目以高利润见长。但旧改项目在营收中的占比继续下滑，其利润率必然也会受牵连。

值得注意的是，在业绩发布会当天，时代中国斥资5.76亿元拿下了广东惠州的一宗城市更新地块，楼面价为1096元/㎡，城市更新项目还在持续扩张中。

面对城市更新业务的挂零，忍不住想问一句，时代中国旧改收益什么时候才会真正爆发？