逾期债务349亿！泰禾已开展债务重组，能否被万科拯救仍存变数

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志 

8月15日，泰禾集团股份有限公司（下称：泰禾）发布公告称，“17泰禾01”将无法按期于8月17日兑付本息。同时，泰禾宣布已经开展债务重组工作。

7月末，泰禾与万科达成转让股份的事宜。按照双方约定，泰禾必须解决债务问题且确保公司持续经营才能引进战投。泰禾需在9月30日前拿出解决方案，否则万科有权单方面终止股权转让协议。

汇生国际融资总裁黄立冲告诉风云地产界（微信公号：fydcj888），泰禾与债权方的谈判中，有可能涉及到泰禾股东的让步，如果这个过程中泰禾股东不愿意让步，万科方觉得承担的风险或代价太大，确实有可能终止股权转让。

也有分析指出，泰禾相对简单的股权结构，股权层面历史遗留问题较少，属于优质资产的“院子”系列产品，以及丰厚且优质的土储都是引投的加分项。

四笔债券接连违约

公告显示，泰禾无法按期兑付本息的“17泰禾01”债券发行于2017年，规模30亿，票面利率7.5%，2019年完成回售工作后剩余本金8.18亿元，本息应兑付金额8.79亿元。

泰禾公告

泰禾解释称，公司现有项目的去化率短期内有所下降，销售预期存在波动，同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难。

此前，泰禾已有三笔债券违约。7月6日，上海清算所披露，当日未收到泰禾支付的2017年度第一期中期票据的兑付资金；此后8月1日及4日，“18泰禾01”、“17泰禾MTN001”相继出现违约。

截至2020年6月30日，泰禾已到期未归还借款金额为225.25亿元，截至8月15日，已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。

据了解，2020年上半年泰禾的经营现金净流出9.09亿元；而在当期期末，泰禾的现金余额仅有43.05亿元，相比期初的131.96亿元大幅缩减，如果再减去10.86亿元的受限资金，其的现金更显得捉襟见肘。

此外，泰禾现存公司债券共15笔，其中“17泰禾02 ”将于今年10月10日到期，债券余额15.98亿元，利率7.5%；2020notes-I、2020notes-II及增发的四笔境外美元债将于下半年到期，债券余额合计24.3亿元。根据泰禾目前的债务屡屡逾期，以及现金流状况来看，未来这些债券能否按时兑付，仍存很大的不确定性。

营收下降83.02%，个别项目销售良好

8月15日，泰禾同时发布了半年报。收入骤减、土储没有补给、项目“等米下锅”，再加上累累负债，就是泰禾的现状。

半年报显示，上半年泰禾营业收入24.63亿元，同比下降83.02%；归属于上市公司股东的净利润为-15.82亿元，同比下降201.33%；归属于上市公司股东的净资产180.57亿元，同比减少8.34%。

从收入构成看，房地产开发业务仍是泰禾收入的最主要来源，报告期内房地产业务营业收入19.53亿元，占营业收入的比重为86.90%；同期，房地产行业的毛利率为18.38%，同比下降9.71个百分点。

泰禾解释，上半年无集中交付的地产项目，仅有零星项目交付结转，造成收入较上年同期大幅下降；当期结转的房地产项目拿地成本较高，造成利润水平显著下降；此外，报告期内公司对已到期尚未还款的借款计提预计负债并支付其他违约金等约7.76亿元，多种因素叠加导致出现亏损。

从第三方数据来看，克而瑞数据显示，1—6月泰禾集团的全口径销售额为248.2亿元，已经跌出房企销售TOP50，排在第51位。

对于泰禾集团的掉队，天风证券将其归因为高端路线、商业地产和无序多元化扩张。据悉，泰禾集团的高端住宅和商业项目占比较高，此类项目通常去化难度较大，行业持续调控叠加疫情的不利影响使得推盘节奏更加缓慢。

泰禾表示，住宅项目方面，报告期内北京金府大院等项目销售良好。报告期内，泰禾确认收入金额位于前五的项目为北京金府大院、西府大院项目、福州金府大院、红树湾院子、东二环泰禾广场西区项目，收入金额分别为8.71亿元、6.09亿元、2亿元、5948万元、5844万元 。

开源艰难的泰禾选择勒紧裤腰带过日子，泰禾上半年未进行新的土地获取及区域扩张。目前现存土储主要位于京津冀、福建区域、长三角、珠三角、华东地区，总占地面积1303万平方米，剩余可开发建筑面积951.76万平方米。

泰禾土储情况  图片来源：半年报

此外，目前泰禾显示 “在建”状态的项目共35个，其中不乏累计投资总金额接近百亿的项目，例如深圳院子98.89亿，北京院子二期90.6亿。如果没有资金加注，这些前期投入大概率将会成为沉没成本。

泰禾表示未来一年，将继续以房地产业务为核心，抓销售促回款，加强现金流管控，通过多种渠道筹集资金，积极解决债务问题。积极推动引入战略投资者事宜，优化股权结构，完善公司治理，改善公司流动性问题。同时，继续提升管理水平，加强对项目的管控，关注人才的培养，为后续经营发展提供动力。

重组方案交付进入倒计时 

7月30日，泰禾宣布公司控股股东泰禾投资、公司实际控制人黄其森与海南万益签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益。泰禾认为该股份转让事项将有助于推动公司目前进行的债务重组工作。

但与万科的交易落地需达成两项前提条件：

一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可；

二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

上述条件相当严密。泰禾公告称，泰禾系独立经营主体，应以其全部资产对自身债务承担责任，并完成其债务重组事项，万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。

泰禾于8月15日的公告宣布，为积极稳妥化解公司债务风险，已聘请专业机构开展债务重组工作，协助公司组织、协调债权人沟通意见和诉求，并就缓解短期债务偿还压力、优化资本结构提供专业意见。

但泰禾也坦言，债务重组最终能否达成取决于相关先决条件能否满足，存在不确定性。

据AI财经社消息，泰禾已于一周前与部分境内债券持有人召开了沟通会，表示希望能在9月初与投资人就相关方案进行沟通。泰禾方面表示，目前财务顾问正帮助公司进行项目销售回款在内的现金流测算，草案需要等待测算结果出台后再定，因此目前重组细节均不明朗。

自救者人恒救之，即便是有了“白衣骑士”，能不能活下去，主要还得看泰禾自己。现在，方案交付已经进入倒计时，留给泰禾的时间已经不多了。