25亿债券回售！“2000亿房企新贵”成发债大户，资产两年翻倍

作者 | 王洪臣

来源 | 债市观察

近日，旭辉集团股份有限公司（下称“旭辉集团”）公布了公司发行的债券“2018旭辉03”的回售实施结果，回售金额共计25亿元，即全部选择了回售。

公开信息显示，“2018旭辉03”于2018年8月6日发行，计划发行规模12.5亿元，实际发行规模为25亿元，债券期限为2+1Y，票面利率5.46%，资金用途为偿付公司部分已发行公司债券的回售金额。

公开信息显示，旭辉集团为港交所上市公司旭辉控股（集团）有限公司（下称“旭辉控股”，0884.HK）在境内的主要运营实体。公司以商品住宅开发销售为核心，涵盖小高层、别墅以及 LOFT 等，产品定位中高端，销售额于2019年突破2000亿元。公司实控人为林中、林伟与林峰三兄弟。

7月初，旭辉集团宣布称，根据募集说明书中约定，决定将“18旭辉03”最后一个计息年度的票面利率下调266个基点，即从最初的5.46%下调为2.80%。所以，“2018旭辉03”此次选择全额回售，市场应当并不意外。

债市观察（ID：bondreview）了解到，今年1-6月公司累计发行债券募资31.20亿元，即“20旭辉01”与“20旭辉02”，票面利率分别为3.80%与4.50%，均大幅低于此前发行的债券。

企业预警通显示，旭辉集团目前债券存续规模为159.86亿元，债券为12只，其中一年内到期金额为31.21亿元。此外，公司1-3年内到期的债券金额接近100亿元，占比超过了债券总量的60%。

此外，港股上市的旭辉控股目前存续有11只债券，其中包括41.07亿美元债与26亿的人民币债券，金额合计约为313亿人民币。如果将旭辉集团与旭辉控股所发行债券合计，总规模为约473亿元。

据上海新世界资信6月18日发布的跟踪评级报告显示，公司主体评级为“AA+”，展望稳定。截至2019年底，公司总资产为2682.49亿元，总负债为2046亿元，其中刚性负债546.45亿元。

债市观察（ID：bondreview）注意到，在2017年时，旭辉集团总资产还仅为1086.44亿元，两年时间增长160%，可谓迅猛。

公开信息显示，旭辉集团创立于1992年，前身为“永升物业代理有限公司”。在创建这家公司之前，林中已是厦门房地产市场的一名优秀地产销售经理。

创业之后，林中带领公司迅速打开局面，获得第一桶金。但他并不满足于做中介，开始向开发商转变，创立“厦门永生旭日置业公司”。在厦门立稳脚跟后，林中在2000年选择“迁都”上海，进军一线城市，开始二次创业。

2004年11月，旭辉集团有限公司正式成立，开始在房地产市场全面发力。此后经过多年发展，2012年11月，旭辉集团终于在香港上市。

近年来，旭辉集团发展迅猛，仅用了两年时间，便走完了从1000亿到2000亿的进阶之路，堪称“黑马”。

据港股上市公司旭辉控股2019年财报显示，公司全年合同销售额为2006亿元，同比增长32%；营业收入547.66亿元，同比增长29.26%；实现总利润90.41亿元，同比增长27%。

但是，在规模快速扩张的同时，这家“2000亿俱乐部新贵”的利润率却持续下滑，2017-2019年度净利润率依次为19.32%、16.80%、16.51%，期间归母净利润率由15.17%渐降至11.75%。

旭辉控股的营业总收入同比增长率也出现逐年下滑态势，在2017-2019年营运总收入同比增长率分别为43.16%、33.13%、29.31%。

此外，旭辉控股财报显示，公司融资成本也在大幅增加。数据显示，2019年公司营销及市场推广开支同比增长50.85%，行政开支同比增长37.09%，融资成本增加则达到97.38%。

公开数据显示，2019年旭辉控股进行了多笔境外融资，如2019年1月发行4亿美元票息率为7.625%的二年期美元债券、2019年7月发行16亿元票息率为6.70%的两年期人民币债券、2019年11月发行5亿美元票息率为6.45%的四年期美元债券等等。

据债市观察（ID：bondreview）了解，长期以来，与其他房企合作都是旭辉集团发展的重要战略之一，但随着合作项目逐步入账及并表项目比例提升，权益销售额占比低也成为公司面临的重要问题。

2017年旭辉集团销售额首破千亿时，旭辉权益销售额占全口径销售额比例为53%，2018年没有变化，在前15名房企中最低。2019年为55%，提升不大。而据克而瑞研究中心发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，TOP100房企2019年权益销售额占比为75%，远高于旭辉集团。

如今，不论是国内运营主体旭辉集团，亦是港股上市的旭辉控股，对债券市场都相当倚重。对这样拥有数百亿债券的2000亿房企巨头，你了解多少呢？欢迎在下方留言评论。