年内第二声“钟声”！负债奔跑，坦诚的港龙地产终上市

撰文/ 廖凯

编辑/ 卢泳志 

7月15日，历时近10个月赴港上市的房企港龙中国地产集团有限公司（以下简称“港龙地产”）正式在香港敲钟上市。

这也是继1月16日汇景控股后第二家在香港上市的内地房企。

集中布局长三角，业绩持续增长

作为一家起步于江苏常州的房企，港龙地产2019年7月搬迁至上海，随后在10月份发起了上市冲击。

据了解，港龙地产2012年开始走出常州，扩张至长江三角区其它城市。

公开资料显示，港龙地产目前的主要业务范围覆盖了常熟、南通、盐城、杭州、湖州等多个长江三角区城市。并且2018年时开始了全国版图布局，开始进军一线城市上海，以及河南和贵州等部分城市。

经过10多年的运营和发展，港龙地产经营业绩取得了不错的增长。2019年港龙地产实现全口径销售额180.5亿元，排名全国房企第108位。招股书显示，港龙地产2017年、2018年、2019年营收分别为4.34亿元、16.59亿元、19.78亿元，复合年增长率为113.5%，保持着不错高增长。

近三年的高速增长中，港龙地产经营利润分别为9375万元、4.35亿元、4.74亿元；期内盈利分别为3283万元、3.32亿元、4.7亿元，业绩表现不俗。

图片来源：招股书

作为开始进军全国的港龙地产，招股书披露显示，目前公司的544.44万平方米的土储，江浙一带的长三角地区占比高达92.5%。另外，港龙地产目前在22个城市拥有64个开发项目，但报告期内的收益仅来自4个城市的9个开发项目。

有业内人士表示，港龙地产近年盈利主要集中于少数城市、少数项目，公司的集中布局一定程度上增加了调控风险。

据风云地产界（微信公号：fydcj888）了解，面对目前的集中布局，港龙地产近期成立了西南等区域公司，继续扩大布局范围，谋求新的增长点。

负重前行，高增长带来高负债

作为国内众多申请上市的中小房企之一，港龙地产此次上市之路并不平坦。

港龙地产在2019年10月22日首次递交招股书后，以2020年4月22日招股书失效而失败。半个月之后，港龙地产于5月12日又再次递交新版招股书，发起二度冲击。

再度递交的招股书也展示了港龙地产对于上市迫切性，以及目前面临的问题。

新的招股书中，港龙地产坦言道：“我们可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金。且有关资金资源可能无法按商业上合理的条款获取或根本无法获取。”毫不掩饰公司目前对于资金的需求和渴望。

图片来源：招股书

完成2017年至2019年的三年高速增长的港龙地产，公司负债分别达到了3.17亿元、8.56亿元、28.53亿元，以债务总额与截至相应年末权益总额的资产负债比率为98.8%、122.1%、172.6%，负债问题攀升明显。

不过港龙地产三年来净负债权益比率为37.7%、2.0%和20.6%，处于行业整体较低水平。

截止2019年末，港龙地产一年内到期有11.44亿元债务，手握约10.52亿元现金及现金等价物，现金短债比约为0.92，短期偿债压力较大。

图片来源：招股书

负债不断高涨中，港龙地产造血能力也明显不足，现金流不断下降。数据显示，2017年港龙地产现金净流入7588万元，2018年到2019年分别净流出6.26亿元、67.56亿元。

面对今年市场压力，截止一季度，港龙地产借款总额飙升至51.76亿元，债务问题急需解决。

业内人士表示，相比大房企，港龙地产基数低，增长速度将会行业水平，拥有不错的发展空间。但升高的债务和现金流情况让港龙地产的发展岌岌可危，这种局面下，上市成了最便捷的选择。

此次上市募资，港龙地产表示，将90%的资金用于潜在开发项目的土地成本，以及支付山水拾间、港龙·湖光珑樾等项目的建筑成本，剩余10%用于一般资金用途。

据了解，港龙地产负重前行的现状，引发了市场担忧，上市遭遇发行股份认购不足，开盘破发的现象。

对于港龙地产上市，知名地产分析师严跃进表示，从去年开始中小房企到香港上市的节奏明显加快，得益于港交所降低门槛。目前小型企业前往香港上市，会得到更多的融资机会，利于进一步战略扩张，摆脱小房企角色。实际情况来看，更多的还是品牌效应，能够从中小房企行列进入中大房企行列。