“新恒大”勇夺利润王 持续降负债

 来源 | 野马财经

8月28日，中国恒大（3333.HK）披露半年度报告。数据显示，恒大上半年实现税后净利润530.3亿元，同比增长129.3%；核心净利润550.1亿元，同比增长101.5%，摘得内地房企“利润王”桂冠。

与此同时，恒大截至2018年6月31日的净负债率为127.3%，较去年底的184%下降56.4个百分点。

今年年初，许家印提出“新恒大”构想，表示将坚持“三低一高”的发展模式和“规模+效益型”的经营模式，其核心就是扩利润、降负债。如今看来，“新恒大”战略似乎已初见成效。

“跌出前几，不重要，效率才是最主要的。没关系，只要利润多。”

中国恒大2017年业绩发布会现场，许家印一边阐述他的“新恒大”蓝图，一边告诉在场媒体：一味追求规模的恒大已经过去了，对今后的恒大来说，利润的重要性高于规模。

事实证明，许老板言出必行。

2018年上半年，中国恒大实现营业收入3003.5亿元，同比增长59.8%，位列内房企第一；净利润530.3亿元，同比增长129.3%，勇夺内房企“利润王”。此外，恒大净利润与核心净利润均创下房地产行业有史以来最高纪录。

恒大总裁夏海钧表示，恒大超前的土地储备战略、独特的标准化运营模式、产品附加值提升以及提前还清永续债，是盈利能力持续提升的主要原因。

而半年报数据显示，恒大强劲的利润增长主要来源于其营收的增长。

熟悉房地产行业的人都清楚，房企销售几乎都采用预售制，先交钱、后交楼。交钱后只能确认为预收账款，交楼后才能确认为营业收入。因此，房产的销售与收入确认之间存在时间差，恒大前期庞大的销售规模为今天的高额利润打下了坚实基础。

恒大上半年营业额高达3003.5亿元，几乎是其余4家房企营业额的总和，成为利润王也是顺理成章。

当然，净利润的高增长也不仅仅来自营收增长，毛利率上升和期间费用下降都作出了贡献。

数据显示，公司上半年毛利率为36.2%，上升了0.4个百分点；其期间费用（销售及分销成本、行政开支、财务成本）占营收的比重由去年底的12%下降至当前的7.37%，使净利润率由12.3%上升至17.7%，释放了160亿元的净利润。

增效降费的背后，是恒大放缓了规模扩张的步伐。

一方面，上半年恒大实现合同销售金额3041.8亿元，同比增长24.62%，创下近年来最低增幅；另一方面，恒大上半年新增土地储备3086万平方米，同比下降54%；拿地金额446亿元，同比下降约67%，拿地规模明显收缩。

在房地产行业的“黄金十年”，房企的制胜法则是“人有多大胆，地有多大产”，敢于拿地扩规模的企业往往能够脱颖而出，而恒大是其中的佼佼者。

2017年，“白银时代”来临，金融去杠杆大潮也席卷而来，多家房企开始或主动或被动的抛弃“规模至上”路线。

第一梯队中，恒大高举“规模+效益”大旗；万科更是拒绝以房地产商自居，自称“城乡建设与生活服务商”。对规模存在执念的或许只有碧桂园。然而上半年多起事故将碧桂园推向风口浪尖，“宇宙第一房企”终于意识到规模至上的时代一去不复返，在半年报中改口要控制发展速度。

不过，抛弃“规模至上”路线不代表放弃规模。对于房企来说，土地储备和现金储备就像粮草之于士兵，握有充足的土地和现金，房企的规模小不到哪儿去。

在转型开始的2017年，中国恒大一方面通过引入战投、发行低息偿债等方式囤积资金；另一方面通过并购、招拍挂等方式拿下1.26亿平方米的土地储备，平均楼面地价仅1889元/平米。

截止今年6月30日，中国恒大共有土地储备3.05亿平方米，现金储备2579亿元，可谓粮草充足。在“房住不炒”、房地产调控持续深化的背景下，充足的“粮草”或许能让恒大在追求效益的同时，保证规模仍在第一梯队。

挥别“规模至上时代”，中国恒大的新增规模收缩，但存量规模似乎还是小不了。

对房企来说，规模的收缩意味着负债的降低。

2017年之前，恒大采用“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的“三高一低”发展模式，大举扩张。

2013年，为了从三四线城市向一二线城市扩张，许家印决定发行永续债。所谓永续债，就是永远存在的债权，被称为“债券中的股票”。这一债券优点是期限长，缺点是每隔一段时间利率就会上调，存续时间越长，财务成本越高。2016年，恒大1000多亿永续债产生的利息吃掉了其超过100亿的利润。

因此，受永续债影响，恒大在其销售金额和营收年年暴涨的情况下，股价一直在四、五元上下徘徊。

2017年，中国恒大宣布转型，声称要实施发展战略由“规模型”向“规模+效益型”转变，发展模式由“三高一低”向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”转变，其核心就是降低负债率。

这一年，恒大引入1300亿战略投资，赎回1129亿元永续债，同时发行了低息长债优化负债结构。年底，其净负债率由上年的432%下降至184%，被永续债压制的净利润也得到释放，同比猛增110.30%。

今年上半年，中国恒大的负债率进一步下降56.4个百分点，加上依旧强势的利润水平，包括花旗、星展、瑞信在内的国际投行纷纷上调恒大目标价，最高至40.8港元。

截至8月28日，中国恒大收盘价为29.15元，较2016年末上涨了5倍以上。尽管如此，其当前动态市盈率仅 5.35倍，远低于万科、碧桂园的13.62倍和7.38倍。恒大对其当前股价也不甚满意，频频回购股票，今年已累计回购1.6亿股，耗资33.7亿港元。

年初，许家印已经定下目标，2020年将负债率降到行业平均水平。届时，中国恒大或许能获得满意的市盈率倍数。