18个亿的罗生门

来源|地产知识橘

0.

上个月中旬，一个坐标广州天河的全新豪宅开张了——

西派天河序。

几天过去，市场上的体感有点两极。

开发商忙着打出大红海报，开盘销售额挂着明晃晃的“18亿”，按照平均下来一千万一套来算，那就是一开盘卖了180套。

1.

在当下的广州市场来说，这是一个足以炸场的成绩——

要知道，开年时横扫广州楼市的“神盘”保利翔龙天汇，最旺的那个星期，也不过成交了86套。

还不到180套的一半啊！

2.

但有点奇怪的是，这样一个年度大热盘，在社交媒体上的关注度却十分冷淡，就连购房微信群里的讨论，都少得可怜。

也难怪有业内人士私下八卦说，开盘现场事实上只来了30个人，认筹不过十余套。

当然了，这个版本和官宣数据之间反差巨大，到底有几成可信度，我们是不知道的。

3.

我们只知道，阳光家缘上的网签数据一直不怎么对路——

3月15日，天河序四栋住宅拿证，批准预售套数215套。

20多天过去了，已经网签的只有：

3套。

同天拿证的越秀观樾，开盘报数是比天河序低了3个亿。

但这会儿，好赖也签了小50套了。

4.

说起这天河序的操盘风格，实在是有点……特别。

要知道，这个三月，广州的新盘是扎堆出现的。

从天河华润到越秀观樾，再到保利员村天珺和中海大境，个个都是市中心的好地，除了润府，都是千万级的入手门槛，在同一个时间段薅同一拨客，拼的就是手速和影响力——

但天河序，偏偏是里面最没有存在感的那个。

5.

说起来，天河序最初的牌面不算差。

遥想去年10月10日，天河区梅花铝厂地块正式开拍。

这是难得一见的中轴宝地。不但周边配套成熟，板块内还有热盘越天和“带飞”。

当时现场热情似火，9家央国企用脚投票，激烈鏖战40轮，捧出广州单价前四的新晋地王——

楼面地价每平接近5.3万元。

6.

这一次，幸运之神降临到了央企中铁建的头上。

几天之后，中铁建旗下的天河区顺信房地产有限公司成立，拿出自家最高的产品线，buff刷刷地往上叠。

但接下来，操作就有点跑偏了。

7.

项目公司成立两个月，顺信发生股权变更，招商蛇口加入战局，拿走了49%的股份，顺便也拿走了营销控制权。

随后，项目开启预热，冻资认筹。

说来有趣，作为市中心第一块“智慧+品质”地块，招商最初选择拿出来主推，尝试占领购房者心智的最大卖点居然是——

超豪华大门。

8.

显然，务实的广州人民对于大门的喜爱，没有想象中那么狂热。

从1月拖到3月底，广州几大热盘掀起开盘成交潮，天河序的关注度却越来越低，最初吹风价8-9.5万，最后被迫开盘时，起价不到7万。

前面说了，这个项目光地价就高达5.3万每平，要配建幼儿园，要配建300多套安置房，还要保住超豪华的门面和装标……

一顿操作猛于虎，最后到手两百五。

哦，听说正式开盘前，营销这口大锅，招商蛇口又默默甩回给中铁建了。

9.

说起这招商蛇口，也算是个合作大户了。

我在前几天的财报里这么一拉，广州的十几个项目里，就没有一个项目，是完完全全由它家独立操盘的——

绝大部分的项目，招商的权益占比都在50%以下，不少项目甚至低至10%-20%。

10.

这样做，有一个好处——

可以迅速给规模“加杠杆”。

招商蛇口的排名一度掉到十强之外，为了快速做大，从2015年重组上市开始，招商走上了一条“摊大饼”的道路——

一面全国出击，拿了不少贵价地和不太好卖的土地，一面努力扩张自己的合作半径。

11.

当然了，这种扩规模的方式还是糙了点。

高价拿地遇上市场下行，招商地产经历过长达三年的“增收不增利”，合作项目之间互相扯皮，还在全国各地搞出不少质量方面的舆情。

但无论如何，初心是达到了的——

招商蛇口的销售额从500亿左右奋起直追，一度冲破3000亿，2023年，销售业绩终于打入全国前五。

于是，管理层终于可以在年报发布会上拍胸脯，说要在投资端上“聚焦核心10城”，同时控制面粉的价格。

12.

说是这么说，在贵为“核心10城”之一的广州，招商却一直没打出应有的名气。

说起来，招商蛇口进入广州时间挺早，1989年就着手在流花路上盖宾馆，也算深耕多年了。

但一直到2010年左右，在本地普通人心中，说起招商地产，大家基本只能想到一个盘——

金山谷。

13.

金山谷是招商在广州的住宅开山之作。

作为当年的郊区大盘，平心而论，品质不错。

但保值能力就有点一般了……

2021年，金山谷的二手一度卖上过4.2万+，如今也跌到3万出头了。

14.

而招商在广州其他的楼盘，不但数量少，存在感也不强，不是远郊就是合作。

不少合作的项目因为占股太少，平时大家说起，可能连“招商”俩字都懒得带上。

15.

但也不能说招商在广州不努力。

作为“过江龙”，招商高低有点拿地困难症，也不是没想过另辟蹊径——

早在2021年，招商就试图打入广州的旧改市场，当然了，打入的风格也以“搭便车”为主：

先傍上了保利和富力，一起投标葵蓬村，未遂，再在8月，蹭着广铁置业拿到了荔湾区广铁石围塘地块项目的前期服务方资格。

到了2022年，招商成功“截胡”本地旧改大户富力地产，签了城市更新领域的战略合作框架。

不过，那会儿，广州旧改已经在大撤退了……

来来去去，几年过去，招商在广州真正转化出来的旧改项目，基本还等于零。

16.

就这么蹉跎了一年又一年，招商在广州的销售业绩一直不温不火。

这“不温不火”究竟到什么程度了呢？

在刚刚过去的2023年，别说前十强了，在广州地产权益金额销售Top 20的榜单上，都已经找不到招商的影子了……

17.

影响力式微的趋势，似乎也蔓延到了整个华南。

招商华南之前还是挺有锋芒的，但这几年，别说广州了，无论在东莞、佛山还是珠海，招商都不太愿意公开拿地了。

业绩也下滑得厉害，从2016年开始一路走下坡，从早期的全国第二到如今的几乎垫底……

哦，不，2023年年报数据显示，华南区域营收同比下滑23.03%，只占总营收的6.12%。

就，全国垫底，板上钉钉。

也难怪2024年一开年，华南区域就被强势的深圳区域吞并了。

18.

关于这次合并，有分析是这么说的：

“深圳区域和原华南区域整合之后，大湾区将以更完整更强大的区域形态呈现，新华南区域也将更有余力聚焦力量实现广州等城市的突破。”

这个解读方式我是服气的，毕竟广州公司的寻地公告也立马上线了，一切都是风风火火的样子。

当然，鉴于开头那个网签3套的18亿销售额……

在突破的同时，如果还能稍微尊重一下广州人民的智商，那就更完美了。