万科突发！|地产

撰文|蜜姐   来源|闺蜜财经         

3月4日，房企产龙头企业万科遭遇股债双杀。截至当天收盘：

万科多只境内债价格下跌，其中“22万科06”盘中一度触发临时停牌，跌幅约36%，“21万科04”跌超19%，跌幅相对较小的“22万科02”也跌超8%；

万科A股跌了4.67%，收于9.43元/股；港股跌幅更大，跌超7%，收于5.6港元/股。         

万科遭遇“股债双杀”，或与某些小作文有关。

市场传闻，万科与某些贷款机构，就非标债务展期进行谈判“被拒绝了”，“万科欠新华资管的100个亿想展期”等。

让人意外的是，上周日（3月3日），新华资产管理股份有限公司（以下简称“新华资产”）已紧急辟谣，依然未能阻止今天万科在资本市场遇冷。

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万亿资管公司第一时间辟谣，万科沉默，投资者着急。

3月3日上午，新华资产发布声明，否认市场传闻，称是“不实信息”，并表示万科与一直与公司保持正常的业务合作。同时强调了万科是房地产行业的龙头企业，公司对于我国经济发展充满信心，也支持我国房地产业健康发展。

新华资产是国内首批专业保险资产管理机构，其资管规模超万亿。这份声明既进行了辟谣，也表明了态度和信心。

奇怪的是，截至3月4日收盘，万科并未针对市场传闻做出回应。有投资者破防，质问董秘为何不作为。

或许目前万科并未料到传闻的杀伤力，加之3月1日才发布了《2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）2024年付息公告》。   

该公告披露，将如期支付债券22万科01（发行规模8.9亿元）、22万科02（发行规模为11亿元）的利息。

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这并非是万科首次因传闻而遭遇债市异动、股市下跌。

去年10月底，同样因为小作文，导致投资者发问：“公司的美元债大跌是否因为偿付能力出现问题”。彼时万科进行了辟谣。

从此前的财报数据来看，万科仍保持了不错的流动性。

截至2023年6月底，万科的货币资金为1221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；此后进行了2022年度股息分派约80.6亿元，截至2023年9月底，其货币资金下降至1036.8 亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.2倍。

截至2023年三季度末，万科的一年内到期的有息负债占比14.8%，较年初下降5.7个百分点。

同时，去年前三季度，万科先后还发行了20亿元的3年期中期票据和20亿元的3年期公司债券，发行利率仅为3.07%和3.10%，其境内新增融资综合成本约为3.64%。

这些数据相对于绝大多数房企来说，表现都相当不错。

不过，万科三季报显示，期末其净负债率有所增长，由2023年6月底的49.5%增至53.9%。   

需要注意的是，Wind数据显示，截至目前，万科境外债余额约32.25亿美元，一年内到期的境外债约12.3亿美元，2024和2027年分别是其境外债的偿债高峰期；其境内债余额约为640亿元，一年内到期境内债约240.8亿元。

另外，今年3月，万科有一笔约6.3亿美元的境外债到期。澎湃新闻报道，万科此前曾表示，将通过自有资金、境外主体分红回购以及银团贷款来偿还。

总结来说，债务方面，万科今年的偿债压力不小，但从2023三季报数据来看，其现金流能够覆盖短债。

尽管如此，去年四季度以来，万科已相继出售了悦榕庄等酒店管理权、上海七宝万科广场以及旗下公司股权等。似乎在进一步为“安全”“稳定”做准备。

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更大的压力来自于销售和市场信心的恢复。

这也是目前房地产行业和房企们普遍面临的难题。

去年8月底，万科董事会主席郁亮就曾感慨“目前市场已经跌过头 希望政策能尽快落实到位”；10月其再次发出呼吁“市场短期存压力，长期要有信心”。

去年以来，“松绑”楼市的利好消息不断。但从销售数据来看，市场信心的恢复还需时间。

据克而瑞、亿翰智库等机构发布的今年1—2月百强销售榜单来看，百强房企销售情况同比仍在下降。

据榜单测算，房企百强今年1月、2月全口径销售金额单月分别同比减少46%和63%；单月销售面积分别同比下滑40%和60%。两个月累计销售金额约4544亿元，累计同比减少50%。

万科的情况也不例外，不过好于百强房企总体业绩表现。

截至目前，万科仅公布了今年1月的销售数据，实现合同销售面积125.4万平方米，同比减少25%；合同销售金额194.5亿元，同比减少32%。

开源证券研报直言“从数据端来看，市场仍在寻底”。

正因目前的行情如此，无论是传闻还是小作文才能轻易让市场和投资者动摇。

早在2018年秋天，万科率先发出了“活下去”预警。彼时不少黑马房企还在全力冲刺千亿规模。很遗憾，房地产周期转换，叠加三年疫情的黑天鹅，一些房企确实没能活下去。

如今，利好的政策仍在持续推出。

2月底，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，其中提到要“促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落”。   

但对于万科们而言，目前销售端仍压力大，偿债更要早做准备，“活下去”仍是摆在眼前需要跨过去的槛。