非住业务成物企发展趋势，公建、学校业态热度上升

来源/丁祖昱评楼市

伴随着住宅物业增量放缓，市场竞争日益激烈，越来越多物企进行非居业态的拓展。

据克而瑞物管统计，越来越多的物业公司开始扩展非住宅业态，丰富服务领域，寻找新利润增长点，就监测数据来看，2024年1月第三方拓展规模前三的业态是公建、学校、住宅，其中公建及学校拓展规模占比近五成，明显高于其他业态。

我们认为，随着房地产开发规模见顶，未来物业公司获取新增住宅在管面积将大幅减少，拓展非住业务或将成为企业主要发展方向。

据克而瑞物管统计，2024年1月，50个企业共计新增第三方拓展规模8077万平方米。拓展全委托项目规模达到500万平方米仅2家企业，TOP 2拓展规模占比32.1%；新增拓展项目在300万平方米（含）-500万平方米之间的共有4家企业，拓展规模占比18.5%；新增拓展项目在100万平方米（含）-300万平方米之间的共有13家企业，拓展规模占比28.1%；拓展规模百万平方米及以下的占比21.3%。

从企业来看，2024年1月，华润万象生活拓展全委托项目70个，规模达到1727万平方米，领先其他企业位列第一，一方面是部分年前储备的项目在年后集中签约所致，另一方面，新拓展中有大量公建项目，占比达到73.45%；其次，金茂服务位居第二，拓展全委项目规模为866万平方米，雅生活集团以490万平方米的拓展规模位列第三。

具体到业态来看，公建业态热度上升明显，就监测数据来看，1月第三方拓展规模前三的业态是公建、学校、住宅，其中公建项目占比26.3%，其次是学校项目，占比20.5%；住宅项目位于第三位，占比19.4%。此外，办公项目占比17.1%，产业园占比11.3%；医院及商业业态项目，规模占比均未超过10%。

头部企业多业态拓展成绩优异。越来越多的物业公司开始扩展非住宅业态，丰富服务领域，寻找新利润增长点。头部企业在各业态的拓展上竞争优势明显。本月，雅生活在办公和学校项目拓展规模最大，分别为161万平方米、166万平方米，康桥悦生活在住宅项目拓展规模最大为200万平方米，华润万象生活在产业园和公建项目拓展规模最大为400万平方米、1269万平方米，爱玛客在医院业态拓展表现最佳。

不仅仅是今年1月，近年来随着新基建成为国家政策推动高质量发展的重要抓手，公众物业管理迎来新机遇。

公众物业管理是一项因公众建筑物业存在而产生的特定管理服务，主要对已建成并交付使用的公共建筑物及其附属设施进行维护、修缮、整治、管理等活动。公众物业主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及其附属设施的总称，包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、奥体中心、会展中心、文体中心、科技馆等。

物业服务内容主要是为前述场馆提供基础物业管理和后勤保障一体化服务，除传统“四保一服”外，还包括人流管控、停车场管理、场地管理等专业化服务。另外，物企拓展场馆运营，还会包括赛事活动运营、商业招商运营、广告资源运营、智慧场馆运营等。

相较于传统的物业管理，公众建筑开放性较高、客流量较大以及专业设施较多等特点决定了其管理服务具有一定的特殊性。

随着“新基建”、“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一系列政策推出，为物业服务企业参与公共场馆、交通枢纽等公众场馆物业服务创造了有利的市场环境 。

就公共交通物业来看，《2020年交通运输行业发展统计公报》显示，2020年末全国铁路营业里程14.6万公里。年末全国公路总里程519.81万公里，比上年末增加18.56万公里。其中高速公路里程16.10万公里，同比增加1.14万公里。按照我国《高速公路交通工程及沿线设施设计通用规范》，高速公路沿途服务区的平均间距不宜大于50km。按照此规范，可估计目前我国高速公路服务区需求量约3220对左右。根据2018年度浙江省内高速公路服务区和停车区物业管理服务项目招标文件及保利物业中标情况，预计平均每对高速公务服务区物管合同金额规模约200万元/年；2019年，广西交通实业有限公司高速公路服务区(停车区)物业管理服务招标项目，平均每对100万/年。假设每对150万元/年，我国高速公路服务区物业管理市场规模约为48亿元。

就场馆类物业来看，根据《2020年文化和旅游发展统计公报》显示，2020年末，全国共有公共图书馆3212个，比上年末增加16个。全国公共图书馆实际使用房屋建筑面积1785.77万平方米。国家文物局统计数据显示，“十三五”期间，全国备案博物馆由4692家增长至5788家，增幅23.4%。2020年全国博物馆举办2.9万多个展览，策划22.5万余场教育活动，接待观众5.4亿人次。艺术表演场馆数达1208个。

根据克而瑞物管和中物研协统计，取近两年公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为400万元/年，图书馆每单中位数水平约为150万元/年，艺术表演馆每单中位数水平约为240万元/年，测算得博物馆物业服务市场规模约231亿元，图书馆规模约48亿元，艺术表演馆约29亿元，合计约308亿元的市场总容量。根据国家体育总局体育经济司发布的《2020年全国体育场地统计调查数据》，至2020年底，全国体育场地共有371.34万个，体育场地面积30.99亿平方米，人均体育场地面积2.20平方米。预计到2025年体育场地总面积将超过40亿平方米。

从目前进入公众物业领域的企业来看，发力点各不相同。如新大正欲打造稀缺公众类物管企业；雅生活通过收并购扩大公众物业市场；保利公共服务管理模式包含城镇全域化管理、景区管理服务和优选服务三种模式；中海物业因为央企背景为其项目拓展带来一定便利，得以积极承接各类政府、公建项目，从而提升在政府物业方面的市场优势，不断拓展企业管理边界……

需要注意的是，公众物业市场规模不断扩张的同时，也存在一些不可忽视的挑战。首先，拓展公众物业管理易被地方保护政策限制，市场进入或存在地方保护壁垒，这使得物企通常会寻求紧密的政企关系来缓解进入外地市场的障碍。其二，各个区域开放程度不同，发达城市开放程度更高。比如深圳，基本上所有公众物业都已经对外开放了 。而中部城市比如长沙、南昌等地开放的领域较有限。其三，和住宅物业不同，公众物业每个细分领域的标准都不同，物业公司接到不同的业务需要花时间对细分板块进行探索。因为没有统一的标准，需要新建立运行体系和服务标准。未来随着信息公开透明化，各物企在相互协作交流的过程中会逐步消除相关瓶颈。

与公建相比，近年来，学校物业作为非住宅业态的新型模式，属于尚未成熟的产业，抢先布局这一赛道毫无疑问将是物企提高企业竞争力的重要途径之一。

过去几年，学校物业在政策、资本市场、高新技术、教育精深化和行业飞速发展的大背景下，迎来新的发展契机。

我国自实行高校后勤社会化改革以来，学校物业管理行业的市场空间不断扩大。根据教育部公布的统计数据，2021年，我国各级各类学校数量为52.93万所，在校生2.91亿人。其中高等学校数量达到3012所，较2015年增加452所，复合增长率2.8%，在校生数由2015年的2625.3万人增长至2021年的3496.1万人，复合增长率为4.9%。

2021年发布的“十四五规划纲要”中针对普惠性幼儿园、基础教育、职业技术教育、高等教育等明确提出提质扩容工程。根据教育部数据，国内高校正不断扩建新校区。2020年，国内普通高等学校校舍建筑面积约为10.53亿平方米，同比增加1.77%，较2015年的9.16亿平方米，复合增长率为2.82%。若按照每年2.82%的增长率进行估算，预计2025年，我国高等教育校舍面积将达到12.09亿平方米。

根据我们统计，2020年500强物业企业学校物业费平均水平为3.48元/（平方米·月），随着物业服务内容的不断丰富，物业服务收入还有进一步提升的空间。若按照3.50元/（平方米·月）的物业费水平以及80%的市场化水平保守估计，预计2025年，高等教育物业市场空间约为406亿元。

此外，物业企业除了布局高校物管服务之外，还涉足中小学后勤服务。中小学后勤改革工作是伴随高校后勤社会化改革的进程而逐步推动，随着中小学后勤市场化机制不断完善，学校物业管理的市场容量会进一步扩充。2020年，我国中小学校舍建筑面积约为21.65亿平方米，相较2015年的16.95亿平方米，复合增长率为5.01%；若按照每年5.01%的增长率进行估算，预计2025年，我国中小学校舍面积将达到27.65亿平方米。按照3.50元/（平方米·月）的物业费水平以及30%的市场化水平保守估算，预计2025年，中小学物业服务市场空间约为348亿元。

基于上述分析，估计2025年我国仅高等教育及中小学物业服务市场规模至少可达754亿元。由于当前我国高校后勤社会化水平较低，全国仅有约36%的学校真正实现后勤社会化。未来，随着学校后勤社会化进程的加速，越来越多的学校物业服务将面向社会公开招标，学校物管潜在的市场空间巨大。

对企业而言，面对行业门槛较高、专业性较强的学校物业细分领域，这类物业企业主要通过公开招投标获取高校服务项目，虽然缺少校方提供的优质业务资源，但凭借优质的服务以及运营能力，在招投标中依然保有较高的竞争力，从深耕优势区域到全国性布局，逐渐扩大学校业态布局范围。

此外，还有一些综合实力较高的大型物业企业选择通过市场收并购、战略合作等多种方式提升市场占有率，补充在学校物业细分领域的空白。

综合来看，非居物业市场前景广阔，但非居业务入局和运营难度亦较大，对于企业专业能力和品牌实力亦要求较高，存在专业门槛高、关系壁垒强、经验资质优先等问题。

对于物业企业来说，在拓展非住宅业态时，更需要合理规划，提升项目管理水平。同时，品牌建设也至关重要，通过提供优质的服务和产品，以及良好的品牌形象，吸引更多客户和投资者的关注和信任。