北京加入“限购松绑”阵营，通州正式取消“双限购”

来源/丁祖昱评楼市

调整后，在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合北京市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制。

这是继广州、上海调整限购政策之后的第三个一线城市，至此4个一线城市中仅深圳尚未出台进一步的松绑和调整。

一直以来一线城市限购政策相对严格，但随着当前市场复苏动能转弱，且一线城市内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要。

我们认为，在当前楼市供需关系转变的情况下，各地政策的优化调整力度预期将进一步强化。

继广州、上海调整限购政策后，北京也正式加入了“限购松绑”阵营。

2023年2月6日，北京通州发布《北京调整优化通州区商品住房销售政策！促进副中心职住平衡》，自2月6日起调整优化通州区商品住房销售政策。

根据调整后新政策，具有本市购房资格的以下四类家庭，可在通州区购买1套商品住房。

一是在京未拥有住房的北京户籍居民家庭；

二是在京已拥有1套住房的通州区户籍居民家庭；

三是在京已拥有1套住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的北京户籍居民家庭；

四是在京未拥有住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的企事业单位存在劳动关系的非京籍居民家庭。

调整后，在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合本市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制，更有利于促进疏解单位、企业从业人员在城市副中心安居置业，实现职住平衡。

至此，执行了9年的通州住房限购政策正式松绑。

2015年以来，通州作为北京的城市副中心执行的是北京及通州的“双限购”政策，由于这是全国首个针对直辖市局部区域出台的限购措施，被业内称为“史上最严厉限购”。

简单来说，北京限购政策要求京籍家庭限购2套，单身1套，非京籍5年社保限购1套。通州区限购政策要求在满足北京限购条件的前提下，同时满足通州区的附加条件。如京籍通州户口家庭限购2套，已有1套住房、落户通州3年（含）以上的京籍家庭及近3年在通州区连续社保或个税的京籍家庭限购1套，非京籍近3年在通州连续缴纳社保或个税限购1套。

在此之前，通州曾松绑过台湖、马驹桥地区的限购政策。2022年11月8日，北京市住建委官网发布通知称，经市政府批准，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）的商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

此次通州区全面取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制，正式终结“史上最严厉限购”。

从北京市场情况来看，CRIC数据显示，新房市场迎来春节前的周期性回落，2024年1月北京新房市场供求量环比下跌，北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）1月新增供应688套，环比下跌88.5%，同比下跌83.1%；成交3142套，环比下跌35.5%，同比上涨12.9%；成交均价53332元/㎡，环比下跌5.1%，同比下跌12.9%。

二手房方面，1月北京二手住宅成交12530套，环比下跌4.0%，同比上涨50.0%。二手住宅成交量连续三个月稳定在1.2万套以上，市场保持平稳。

过去一年，中国房地产市场持续承压，整体仍处在低位调整期，这一压力延续至2024年。此次放宽了通州购房双限，取消了过去落户、社保或纳税需满3年的要求。

对比2023年9月1日，北京“认房不认贷”新政发布；12月，降首付、降利率、调整普通住房标准等政策执行，这两次新政虽然没有让市场持续上涨，但客观上也刺激了市场。

因此，我们认为，通州副中心规划落地之后，这几年政府机构、学校、医院、企业等跟随迁入，这蕴含着潜在的购房需求，预期春节后，通州市场大概率将有一波成交小高潮，但对房价不会有大的影响。

从广州、上海，到北京也加入“限购松绑”阵营，目前一线城市中仅深圳尚未出台进一步的松绑和调整，我们预计不久的将来，深圳也会出台限购方面的松绑和调整。

随着各地购房政策的进一步放宽，2024年或将正进入到超大城市持续放松限购的重要阶段。

对比之前几次政策调整来看，无论是“认房不认贷”还是“12.14新政”，都在短期内对市场成交略有提升，但长期效果有限，大多仅维持不足两个月的时间，并呈现政策边际效应递减的情况。

因此，我们认为接下来各地政策的优化调整力度有望进一步加大。核心一二线城市将被赋予更大调控自主权，过热阶段出台的各类限制性政策，如限购、限贷、限价等，将会进一步放松乃至取消。一线城市应尽快放松限购政策，以支持刚性和改善性住房消费，二线城市“应放尽放”，甚至可效仿苏州全面取消限购。

我们认为，当前的房地产市场环境已发生根本转变，行业规模基本见顶，政策解绑很难再现V型反转行情。

尤其是当前楼市仍旧面临下行压力，居民预期尚未完全恢复，购房信心不足，加之前期积累的刚需刚改需求释放，增长动能持续放缓。

在整体观望情绪依旧浓重的市场环境下，过于谨慎的政策松绑或将在一定程度上加剧购房者的观望情绪，以期待更好的政策出台。因此我们建议，相关限制性政策在一定条件下可全面放开。