广州放松限购的底层逻辑

来源/地产知识橘

0.

往年，1月是房地产销售的绝对淡季。而今年1月，广州却有不少豪宅新盘摩拳擦掌，积极刷脸，好不热闹。

许多人看不懂，但他们很快就看懂了——

1月27日，在距离春节只有十几天的时候，广州祭出了2024年的，需求端的，第一个王炸。

1.

关于这王炸本身，有很多人分析过了。

简单点说就是：

120平以上，新买不限购，原有的不算限购套数。

120平以下限购区内的房子，如果愿意做个出租备案，或者挂个牌，表示准备卖掉，那也不占限购套数。

2.

四舍五入，看起来算是全域放开，但和直接放开又有那么一丢丢的区别——

假设，你没有广州户口和社保，那么，想要入主中心城区，还是只能选120平以上的住宅。

你已经有广州户口了，手上也有那么一两套不是很满意的房子，之前卖不出也腾不出购房资格，现在，恭喜你，你有房票了。

你可以选择全城所有的房子。

3.

换个角度来看，政策出街之后，广州不同的产品迎来的购买力变化，是有层次的。

120平以上的大户型，迎来的是外地投资客和本地高端改善的双重夹击，120平以下的客户主要是本地普通改善，而更小的刚需上车户型……

嗯，鼓励方向是进入租赁市场，让每一个年轻人都租得起房。

4.

政策的倾向性，很明显了——

排除万难，让有钱人先买。

5.

当然了，这样的倾向也有不得已的成分。

我说个数据吧。

克而瑞统计显示，2023年，广州仍在执行限购的区域中，120平方米以上的一手住宅合计供应10456套，占限购区的42%。

而成交呢？只有8409套，占限购区成交的37%。

也就是说，去年，虽然大家都说大户型房子卖得越来越多了，但很明显，供应量增加的速度，远远高于去化的速度。

大户型的库存，越来越高了。

这是为什么呢？

6.

熟悉广州市场的都知道，好多年以来，广州中心区的新增项目都是非常稀缺的。

但这两年吧……市场这么差，郊区的土地也不好卖，只能卯足了劲儿出中心区的地。

于是，从员村到上涌，再到琶洲，好地一块接着一块。

光去年，就有四块地闯进了广州单价地王Top 10，分区来看，宇宙中心天河成为全市涉宅供应的第一大户，总建面高达326万平，比前年涨了接近50%。

7.

地价那么高，房企们要想赚钱，就必须拉溢价做豪宅，于是，最终的产品动不动就100多平起步，扎堆出街，同质化严重，都盯着同一拨人薅。

再不出政策引点活水，重点扶持的话，这些以往大家认知中房价最坚挺的区域，很快要变成踩踏出货的沃土了……

你看看这半年来天河东-牛奶厂板块，是不是跌得不要不要的。

如果连天河这金字招牌都要砸了，房企还敢碰广州哪儿的地？

所以啊，当务之急，还是清库存啊！

8.

好在，趁着住建部表态要“充分赋予城市房地产调控自主权”，广州终于走出了第一步，当了回“第一个吃螃蟹的一线城市”。

9.

可能大家会觉得时间点有点奇怪，毕竟不少人已经在回家过年和亲子旅游的路上，但从全城自媒体的关注度来看，炸场+预热的效果，已经达到了。

政策起效，本来也需要时间的。

10.

而且，这一次的松限，不会是放松政策的底牌。

限购还有放松空间，金融政策和税收政策也有空间，其他一线城市陆续跟进，形成合力，也需要时间。

就像局姐的好盆友@没错我叫刘怼怼 昨晚分析过的那样，春节一过，两会一开，全国，尤其是重点城市的各种利好，还会陆续有来。

这个小阳春的整体数据，一定要好过去年的。

11.

说白了，清库存不能光靠喊口号。

历史经验无数次证明——

只有涨价，才能清库存啊。