阵地丨一线城市限购松绑进行时

来源|丁祖昱评楼市

1月27日，广州发布放开120平方米以上住房限购等一系列政策，再次将一线城市楼市松绑的期待推向高潮。

一直以来，一线城市政策松绑较为谨慎。此前在深圳取消普宅标准之后，北京、上海同日官宣放松购房政策，包括降首付、降利率、调整普通住房标准等，短期内提升市场信心，但均出现政策效果边际递减的现象。

1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，这也为广州进一步调整限购政策提供了有力支撑。

此次广州放开120平方米以上住房限购也释放出一个政策逻辑：支持改善性住房消费，让改善型住宅回归市场化。一线城市精细化调整还将继续，北京、上海和深圳也应尽快进一步放松限购政策，以支持刚性和改善性住房需求释放。

一线城市中，广州楼市调整较为积极。

1月27日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，正式官宣全市120平方米以上户型不限购等多项楼市新政。

政策核心内容主要有以下几方面：

1.在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围

2.在限购区域内，居民把房子挂牌出售或出租的，可以核减家庭住房限购套数，即支持“卖一买一”、“租一买一”

3.商服类物业不再限定转让对象

上一轮一线城市松绑仍有迹可循。早在2023年8月，广州打响了一线城市“认房不认贷”的第一枪，随后深圳、上海、北京陆续跟进。

2023年9月，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，除越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购外，其余地区不再设置限购条件，同时全市个人销售住房增值税征免年限由5年调整为2年。

彼时，广州成为首个明文放松限购的一线城市。两个月后的11月22日，深圳跟进调整普宅标准和二套住房最低首付款比例，由此强化了京沪楼市松绑预期。紧接着12月14日，北京、上海同日官宣优化调整购房政策，内容包括降首付、降利率、调整普通住房标准等。

此次楼市松绑，广州又走在了一线城市最前面。

实际上，除了广州以外，风向标城市上海楼市政策也迎来特定区域的边际放松，比如1月13日奉贤、青浦新城出台人才安居新政，只要社保满3年且无房，并与青浦、奉贤用人单位签约2年以上、工作满1年，便可在两个新城范围内（非两个行政区全域）购买1套住房。至此，上海已有4个区域放开单身限购。

楼市进一步“松绑”的背后，实际也代表着一线城市房地产市场已基本实现“房住不炒”，为支持刚性和改善性购房需求，一线城市仍有进一步精细化调整的空间。

广州放开120平方米以上住宅限购，契合了改善时代下让商品住宅回归市场化的导向。在广州之前，苏州、成都等重点城市均落地差别化限购政策，比如苏州取消120平方米以上住宅限购、成都140平方米以上住宅不再摇号等。

近年来随着楼市需求结构的变化，市场上改善性住房需求的占比越来越大。CRIC数据显示，2022以来120平方米以上改善类产品成交占比全面上扬，至2023年占比进一步提升。

新房市场进入改善时代的特征在一线城市尤为明显。

比如广州。CRIC数据显示，2023年，广州120平方米以上一手住宅共成交20090套，较去年同期增长18%。从120平方米以上一手住宅成交占比来看，2023年占比为27%，与2021年相比提高了3.8个百分点，并创下近五年新高。

再来看二手房市场，2023年广州120平方米以上户型成交占比也在不断提升。

CRIC数据显示，2023年广州120平方米以上二手住宅共成交了21221套，占二手住宅成交总规模的20%，这一比例较2021年提升了近5个百分点。

聚焦广州仍在执行限购的区域来看，120平方米以上的一手住宅供求占比进一步扩大。

CRIC数据显示，2023年广州120平方米以上一手住宅合计供应10456套，占限购区的42%，成交量是8409套，占限购区的37%。

值得注意的是，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均价是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米。120平方米以上住宅的改善性特征更加明显。

结合广州此次鼓励“租一买一”和“卖一买一”，以及继续加大住房保障力度，一个新的政策逻辑正在形成，即建立“低端有保障、高端有市场”的住房新格局，改善型住房消费正在逐步回归市场化。

广州放开120平方米以上住房限购政策一出，项目层面反应迅速。

据克而瑞广佛区域调研，目前多个房企展开针对性宣传行动，但周末以零星成交为主，均为旧客转化，预计政策利好需要时间发酵，伴随多个市区新盘入市，真正的改善购买力将在春节后释放。

从上一轮政策调整的效果来看，一线城市中北京、上海和深圳都面临边际效应递减的情况，市场成交不及预期，复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要。

当前，以上海为典型的一线城市房地产市场属于供求平衡，“房住不炒”基本实现，可考虑进一步降低购房门槛，以支持刚性和改善性购房需求。

值得注意的是，2023年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出一个重要的目标，即推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。未来的房地产市场将迎来“低端有保障、高端有市场”的新格局，即住房市场和保障体系双循环。

随着广州取消120平方米以上住房限购政策，一线城市改善型住宅回归市场化迈出了一大步。

近两年，改善性购房需求已超越刚需，成为房地产市场主力，广州此次差别化调整限购政策，有利于限购区域内改善性需求释放，为市场带来更多增量。

政策宽松已进入加速落地阶段，一线城市政策精细化调整正在进行时，北京、上海和深圳应尽快放松限购政策，以支持刚性和改善性住房消费。

在探索行业发展新模式的背景下，未来政策导向将逐步完善“保障+市场”的住房供应体系，新一轮政策将不断推动行业进入“低端有保障、高端有市场”的新格局。