现金流告急！“国资”救不了华南城？|地产

撰文|蜜妹  来源|闺蜜财经

12月19日，又一有国资背景的房企：华南城发公告披露，集团已经遇到并预计将继续面临重大的资金流动和现金流紧张问题。没有足够的财务资源在2023年12月20日或之前支付11月份相关债务的利息。

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公告里，华南城说，集团除了11月利息和票据下其他支付义务外，集团还有其他重大的支付义务，包括约人民币5亿元的对多家境内金融机构的偿债义务，这些债务将于2023年12月到期。

华南城表示，其债务发生违约事件将严重影响特区建发集团为公司提供支援，以使其偿还未偿债务，并就进一步提供支援构成一个难以克服的障碍。

在另一则公告中，华南城称，公司认真考虑持有人就征求同意提供的反馈后，决定优化征求同意的条款，包括但不限于实行强制赎回义务，公司将在2024年1月31日分别赎回每一系列票据在付款日未偿还的本金总额的4%，修订分期偿还计划，在相关分期付款日增加额外的分期偿还款项，分别为每一系列票据在付款日未偿还的本金总额的5%，以及将南昌华南城作为指定的在岸资产。   

华南城宣布，对征求同意进行某些修定即时生效。截至目前，69.8%的票面总额持有人已投票支持征求同意。

这五只票据分别为2024年4月到期的9.0%优先票据，2024年6月到期的9.0%优先票据，2024年7月到期的9.0%优先票据，2024年10月到期的9.0%优先票据及2024年12月到期的9.0%优先票据。

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在蜜妹眼里，华南城应该是一家非典型房企，因为其涉猎范围很广。从该司官网里我们看到，其商业模式主要有7大块，分别为：

一体两翼的商业策略。一体：主体为大型综合商贸物流及商品交易中心；两翼：商业配套设施及住宅；

项目营运：五项配套服务支柱。该业务主要是在其“一体两翼”的基础上发展，以满足项目所在地区的经济及工业需求；

奥特莱斯商场经营及管理：五项核心服务支柱之一；   

电子商贸平台；

一站式物流服务：专责物流服务的附属公司负责本集团内各项目公司的仓储及物流服务。

物业管理（联营公司第一亚太集团）；会议展览服务。

不过从财报数据里，华南城的“房地产”属性还是比较浓的，其主要营收来源为物业销售。

最新财报显示，2023前9个月，华南城营收25.16亿港元，同比下滑12.56%。其中物业销售收入为18.09亿港元，占总营收比近72%，也是今年该司唯一同比增长的板块。

今年前9个月，华南城的持续性收入大跌42.4%，其中物业租金收入同比下跌24.4%，其他持续性收入同比跌57.4%。

利润方面，今年前9个月华南城归母净利润-5.7亿元，同比下滑341.9%。这也是该司近9年来归母净利润首次转亏。

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华南城全名华南城控股有限公司，成立于2002年，为五个创始股东联合成立，他们分别为：郑松兴、梁满林、马介璋、孙启烈、马伟武。   

没错，华南城一开始并非国资背景，这也并非该司第一次出险。

2年前的2021年末，华南城也曾面临债务违约的危机。但凭借国资特区建发的支持逃过一劫。

彼时，华南城公告称，按认购价每股0.57港元配发33.5亿股新股份予深圳特区建发集团（简称“特区建发”）或其全资附属公司，发行认购股份的所得款项总额约为19.1亿港元。

上述认购完成后，特区建发成为单一最大股东，持股比例29.28%，创始人郑松兴的持股比例则由此前的28.5%稀释至20.16%，成为第二大股东。

此后，特区建发给华南城通过各种方式“输血”，除了入股资金，还有收购资产、信用背书、协助美元债展期等。

截图来源|企业预警通（特此感谢！）

遗憾的是，行业泥沙俱下，叠加企业内部从2014年左右就正在开始走下坡路，华南城的困境迟迟无法突破。两年后，华南城又站在违约边缘。   

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2022年8月，华南城曾通过同意征求将5只美元债展期至2024年，展期期间分期偿付本金并统一调整票面至9%，如今美元债二次展期。

Wind数据显示，华南城目前存续5只中资美元债，余额为11.52亿美元，最新息票率为9%，到期日期分别为2024年4月、6月、7月、10月和12月。华南城此次公告所涉及的票息，是本应在今年11月20日支付的2024年7月到期票据的利息，若未能在12月20日宽限期到临前支付该笔利息，则将发生违约事件。

这意味着，如果展期方案通过，则华南城再次逃过一劫；反之将暴雷。

从三季报数据来看，华南城确实现金流压力山大。除了经营情况萎靡不振，还有现金流的急剧缩水。截至2023年9月末，其现金及银行存款仅11.99亿元，相比今年3月末的22.10亿元减少了10多个亿。

另一边，华南城短债压顶，除短期需偿还的优先票据64.46亿元外，还有66.84亿元的计息银行及其他借贷。

目前来看，在一系列传言风波后，此次华南城二次展期，似乎成功概率较大。尽管如此，面对销售端的困境，包括华南城在内的大部分房企，未来的路仍然迷茫。