聊聊最近的变化

来源/地产知识橘

年末，各种重磅会议的全新定调，纷至沓来。

从“先立后破”给旧产能拉出的生存缝隙，到“三稳”中的“稳预期”被提到最重要的位置，再到“唱响中国经济光明论”……

会议一结束，北京上海就迅速行动了——

不但降低房贷首付比例、调整普宅标准，还直接调低房贷利率。

一天之内，两座超一线城市同时三箭齐发，这般救市力度，近年来，可谓前所未有。

但其实，在这次救市之前，市场端已经悄悄出现了一些新的变化。

保利出手了

上周，保利突然增持了。

这家浓眉大眼的央企，发出了一份公告——

宣布公司拟以不超过15.19元/股的价格，回购10-20亿元不等的股份，同时公司实控人保利集团亦将增持。

消息一出，资本市场喜大普奔，保利股价一度大涨超过6%。

这是地产央国企在今年的第一次下场增持，背后的意义，是深远的。

首先，保利觉得自己当前股价偏低，远没有反映公司真实的经营水平。

目前，保利发展的股价较去年4月创下的阶段性高点18.59元几乎腰斩，最新的市净率也仅为0.63，几乎是趴在地上了。

和每况愈下的股价相比，保利的业绩堪称优秀。

今年，保利的销售排名冲上了全国第一，在如今的大环境下，前11个月的销售额还能做到与2022年基本齐平，已经是非常难能可贵了。

或许正因为如此，保利才会秀一把肌肉进行回购，彰显维护公司价值和看好企业未来发展的决心。

但更重要的是，在资本市场上，保利自身就是抄底之王，是一家有着“增持神话”的上市公司。

根据过往经验，此前保利曾有4次增持动作，每一次都精准地买在了深V里。

增持后一段时间，地产板块就开始触底回升，保利的股价也跟着大幅攀升。

或许是央企对于政策的灵敏触觉，又或许是对于市场行情的提前感知，当大家的信心无比脆弱的时候，保利却反道而行之，义无反顾地出手了。

这次，会是地产板块的第五个深V底部吗？

土地市场的信心

说完房企，我们再说下拍地。

取消土地限价后，杭州的地市开始骚动。

双十二当天，杭州年内第十三批次涉宅地开拍，一共成交了9宗地块，其中只有4宗底价成交，其余均为溢价成交——

溢价地块中，溢价率超过20%的比比皆是，最高达到了38%。

这是什么概念呢？

就拿热门地块来说吧，位于余杭区未来科技城的一块地，精装销售均价为2.72万/平米，毛坯销售均价为2.42万/平米，但绿城大手一挥，把楼面地价抬到了1.8万/平米。

换言之，房地价差仅为9000多㎡，为了抢到这块“宝地”，开发商宁愿在盈亏平衡点上疯狂蹦迪。

这不是例外，铁路北地块、石桥单元，同样是类似的销售价差。

这溢价率和开发商的利润率，都直逼2021年上半年杭州第一次集中土拍的时候了——

彼时，市场一片炙手可热，滨江集团拿下地后，董事长的一句“努力做到1-2%的利润率”令市场哗然。

但这还不是更夸张的。

在这场土拍大战中，我们惊讶地发现，民企占据了压倒性的优势。

除了混合所有制的绿城和一家兜底的国企以外，此次在杭州拿地的房企包括兴耀、龙湖、伟星等，都是清一色的民营房企。

要知道，这几年下来，因为资金和市场的问题，很多地方的土地市场，民企基本绝迹，财大气粗的央国企不得不出来兜底，成为土地出让市场中的主力买家。

而这次，在杭州，民企的信心似乎正在回归。

无独有偶，同样的一幕也在成都上演。

前些天，一场不设置房价和地价上限的土地拍卖在成都打响。

同一天，就诞生了三个新地王——

成都新地王、成华区新地王、武侯区新地王。

有趣的是，这三块地王中，也有两块，是由民企揽入囊中的。

市场不缺购买力

再来看下楼市本身。

虽然舆论一片淡静，但如果仔细看看数据，会发现，实际交易情况并没有想象中那么糟糕。

我们先看下二手市场。

上个月，广州的二手房成交量突破万宗，明显是放量的。

而且，一个有意思的现象是，贝壳11月的内网放盘数居！然！降！了！。

虽然只比上个月减少了500多套，但已经是今年以来，贝壳第一次出现房源库存总量下降了。

虽然净增幅度很小，但这也间接表明——

二手房市场进入了走量阶段，也开始逐步企稳了。

北京亦是如此。

有当地媒体表示，北京的二手房交易量在放大，价格也有稳住的势头了。

新房市场同样不甘落后。

前段时间，广州的地产圈内都在被一个叫保利和颂的新盘刷屏。

开盘只加推150多套房源，但合计录得13000多组报备，短短的五天时间，去化率超过9成。

在大家普遍认知到的“寒冬”里看到这样的业绩，不得不感慨一句，或许市场从来不缺少客户，只是你的项目缺少客户罢了。

写到这里，不得不说再下杭州。

当地最新的面积段成交情况是这样的——

90平方以下的占比不到10%，90平方以上的占了90%，140平方以上的超过五分之一。

现在大环境是怎样大家都清楚的，全社会购买力都在下降，落到房产市场上就是一个负反馈循环。

那么，这么多90平米以上、甚至140平米户型以上的成交，购买力到底从何而来呢？

多一分期待

最后，最近的利好，相信大家都感受到了。

以一套北京城六区外总价800万元的二套非普宅为例，此前的首付比例为8成，需要640万元。

但新政后，首付降至4成，只要320万元，一下子就降了300多万！

上车门槛大为降低，改善客户置换难的堵点，也有在积极地疏通了。

作为一线城市中的“顶流”，北京上海是全国房地产市场中最重要的压舱石，这一次，两座城市在会议定调之后一起发力，想要一举扭转预期的意图，还是挺明显的。

重磅利好叠加年底放量折扣，提示出一个很明显的短期买点，炸出了不少观望已久的购房者，而这一波的数据走势，对于接下来的市场判断，尤为重要。

但无论年底的数据如何，既然要唱响光明论，能够判断的是，接下来，政策还会进一步宽松，限售限购这些迟早会逐步放开。

或许，对于明年的楼市走势，我们可以更有信心一些。