一线楼市，一夜破防

文/乐居财经 作者/王敏

楼市新政落地后，有千万级二手房当晚签约，多个售楼处24小时不打烊。

12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行等五部门14日联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》），调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%；二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。

（12.14北京楼市新政前后对比）

下调最低首付款比例降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。同时，此次调整取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。

此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。

此次优化的另一内容，就是调整普通住宅认定标准。

《通知》明确，对普宅认定标准进行优化。北京市现行普宅标准为2014年发布，沿用了9年的普通住宅认定标准，已不适用当前形势，群众反映比较集中。

此次调整结合市场变化，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅；全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

也就是说，北京普通住宅认定不再看总价。

“继‘认房不认贷’后，此次再次调整相关政策，既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神，也是适应北京房地产市场的实际情况，目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”市住建委相关负责人表示。

同日，在北京发布楼市调整政策后，上海也出台了新政。

上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

此外，上海优化差别化住房信贷政策。一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

易居研究院研究总监严跃进认为，下调首付比例不仅提高了购房者的购买力，也落实了区域方面的差异化政策，更有利于促进中心城区人口疏解，促进职住平衡。“此次政策说明，根据城六区和非城六区做了差异化政策，有助于各地根据实际情况落实购房政策。”

“执行差别化的首付比例，是2017年为抑制投资投机需求、落实‘房住不炒’定位所采取的调控措施，从当时看也的确稳定了市场预期，让楼市快速降温。”业内人士分析。

招联首席研究员董希淼表示，在房地产供求关系发生重大变化的情况下，适时地调整房地产政策是必要的。京沪两地政策调整向市场传递出稳定房地产的积极信号，有助于提振房地产市场的预期和信心。

国家统计局数据显示，2023年10月，北京市二手房价格同比下跌0.2%，为2019年4月以来首次；2023年7月至10月，上海二手房价格连续四个月同比下跌。

机构人士预测，执行新标准后，目前市场上可被认定为普通住宅的商品房将从过去的约三成提高到约七成。

市场分析认为，在接下来的一段时间内，北京楼市依然会相对平稳。

对于上海市的政策调整，严跃进表示，其力度符合市场预期，会带来非常好的市场反馈。

据沪上一中介门店经理介绍，“根据我们对后台系统库存房源的统计，新政出台后，87%的房源是能够马上从非普通住宅变成普通住宅的。这也意味着这部分房源在交易时可直接省去增值税。”而对政策敏感的客户已于新政当晚出手。

据乐居财经获悉，在此之前，9月8号，广州率先把二套首付降到四成，把限购区域从9个区大幅缩小为5.5个区，现在外地客户可以直接买入广州核心区，新政后广州新房成交量大幅上涨。

11月22日，深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，深圳率先调整普通住房标准及二套住房最低首付款比例。即实施了三年的750万元“豪宅线”被取消；调整二套住房最低首付款比例，由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

新政后，11月深圳成交3133套二手房住宅，环比增加12.9%；成交面积307029平方米，环比增加15.7%。

如今，北上广深，四个一线城市重新站在了一条起跑线上。

瑞雪兆丰年，年底最后一个月，北京、上海同步出台了楼市刺激政策，后续力度或许超乎市场想象。