老王又过一关

来源/地产知识橘

后续等着万达的，又是什么呢？

危机解除了

昨天，一则消息在地产圈内炸了锅——

万达商管与太盟投资集团（PAG）签署新协议，约定原2021年的投资赎回期满后，太盟将联合其他投资者，对珠海万达商管进行再投资。

太盟投资集团是珠海万达商管Pre-IPO的主要投资者之一。

2021年，珠海万达商管引入16家投资者，总投资金额约381个亿，其中太盟投资集团的投资金额为接近180个亿。

也就是说，万达已经和规模较大的投资人谈妥，就上市问题，新投资不再设置对赌协议。

这也意味着——

赶在今年底珠海万达商管赴港上市的大限前，王健林面临的万达商管上市对赌压力，已经消除。

与此同时，大连万达商管集团在珠海万达商管的持股比例也大幅下降，从69.9%下降到40%。

交出珠海万达商管的控制权和29.9%的股份，换近在咫尺的400亿对赌压力暂时解除，王健林这一着棋，是救命，也是无奈之举。

万达卖卖卖

回溯这一整年，万达似乎一直在频繁出售项目的路上。

据澎湃报道，最近珠海万达商管跟投资人交流时表示，万达集团正考虑卖掉些一、二线城市的万达广场以换取流动资金，目前在和险资洽谈。

关于这个消息，万达并未给出官方回应，但抛售万达广场的动作，早有风声。

年初，有机构曝出万达给某险资提供了一个资产清单，包含40-50个位于一二线城市的万达广场。

到了5月，实际落地的合作就来了。

大家保险充当了白衣骑士，从万达商管手中接过了上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场三个项目。

10月份，又接下了上海周浦万达广场。

万达可谓是豁出去了，上海周浦万达广场一直是万达商管的现金奶牛项目，近几年都位列万达广场销售额的前十位。

但万达出售资产的脚步并未停止。

今天凌晨，万达电影公告称，北京万达投资有限公司51%股权转让予儒意投资事项最终实施完成，公司实际控制人将变更为柯利明先生。

至此，万达电影正式易主，老王不再享有控制权。

据不完全统计，今年以来，万达从各渠道，至少变现回笼了80亿元。

看着老王这清仓大甩卖的架势，突然有点梦回6年前万达遭遇股债双杀危机时，壮士断腕卖项目的时刻。

上市对赌的代价

万达把项目摆上货架的背后，是不容忽视的债务压力。

风水轮流转，由于转型早，前些年，老王还是地产大佬中活得相对滋润的那个，还登上了内地地产富豪榜榜首。

但如今，万达的现金流已经捉襟见肘了。

截至2023年上半年，万达商管的现金及现金等价物余额约为147亿元，但未来一年内到期的有息负债达到近292亿元。

也就是说，目前万达的在手现金，已经无法覆盖其短债债务，是有资金窟窿的。

这不，就在上个月，万达就“良心爆雷”了——

宣布对于明年1月到期的6亿美元债，计划在1年内分四次还清。

虽然与出险房企相比，万达的延期还款条件不算苛刻，但毋庸置疑的是——

万达信用记录零违约的信仰，自此被打破。

不过，更让万达不得不认清现实的，是前面所说的，上市对赌带来的压力。

众所周知，近些年万达一直谋求在港股上市，屡败屡战。

从2021年10月开始准备IPO，到今年6月，万达商管已经是第四次提交招股书了——

按照半年期限，该招股书将于12月28日失效，这也意味着，留给万达的时间真的不多了。

在大限前上市失败的代价，对万达来说恐怕无法承受。

在递表前，万达引入了涵盖碧桂园、腾讯、蚂蚁集团、太盟等一众投资圈的大佬，并与这十几名投资者签署了对赌协议——

如果珠海万达商管不能在2023年底前上市，投资者将有权要求万达回购股权，并支付8%的利息。

粗粗一算，这是近400亿元的还款压力。

所以，肉眼可见的是，万达把资产包里能卖的项目都卖了，影院、商场、金融牌照等等，使出浑身解数来还债。

写到这里，不免有些唏嘘。

遥想七年前，老王正是觉得万达的估值低，股价涨不上去，所以才萌生了从港股退市，辗转回内地的想法。

退市前万达对应的市值，超过两千亿。

两年前，万达重启港股上市的征程，根据两年前战投300多亿的投资额，万达的估值也有近1800亿元。

但时过境迁后，反观今天的股票市场，房企的股价都趴在地上了——

民企中扛把子的龙湖市值不过800亿元，万科保利1200-1300多亿元，央企身份的华润稍好一点，1900多亿元出头。

那倘若万达能成功上市，股价和市值又会到什么水平呢？

如今的资本圈，还能为万达的故事买单多少呢？

没想到，兜兜转转这么多年——

老王当时看不上的估值低点，已经是无法企及和遥望的高点。

万达的优势

讲真，对于万达能与战投谈拢，说服他们重新投资并且取消对赌协议这一点，市场还是挺惊讶的。

在这个大背景下，能做到这点的央国企都凤毛麟角，更别说是民营房企了。

万达的优势，在于其转型早，早在数年前，就把重资产、回报时间长的文旅和酒店项目剥离了，留下了核心的万达广场业务。

此后，老王还很聪明地推出了轻资产运营的概念，商场不自建了，自己负责代运营，输出品牌。

手拥的无数座万达广场，就是一座座生生不息的印钞工具——

房子可能卖不出去，但万达广场的强大的运营能力和吸金能力还在，不但可以给万达带来持久的现金流。

而且，只要价格合适，险资和金融机构都很青睐这种具有长期、稳定收入的资产，是很愿意接盘的。

这是万达与其他开发商的最大不同之处，也是万达最后的底牌。