削减美债430亿元，世茂化债还有大招吗？

作者/蒲肃  来源/债市观察

世茂旗下起拍价超百亿的“中国第一高楼”流拍后，世茂集团（0813.HK）近日公布了境外债务重组方案，其中包括但不限于已发行的117亿美元优先票据和信贷融资。

据“债市观察”了解，上述重组框架已经发给境外票据持有人组成临时债权人小组及境外银行贷款人小组，世茂集团希望通过该方案减少负债约60亿~70亿美元（约人民币430亿元~501亿元）。

来源：企业公告

计息负债3000亿，

未来十年现金流只有2500亿？

“债市观察”梳理发现，截至今年6月30日，世茂集团境内外计息债务、应付款合计约420亿美元，折合人民币约3008亿元。

其中，世茂集团有境外计息债务约140亿美元（未经审核），境内计息债务约250亿美元（未经审核），应付关联方款项约30亿美元。此外，世茂集团总权益约90亿美元，包括非控制性权益约60亿美元。

在上述境外债务中，约70亿美元为优先票据、约30亿美元为银团贷款、约20亿美元为双边贷款，另有约20亿美元为有抵押项目贷款。

截至今年10月31日，世茂集团计息债务结余与6月30日的数据无重大差异。

世茂集团总负债超5100亿 来源：企业预警通

目前，世茂集团整体流动资金仍然受限。截至今年10月31日，其现金结余合共约为220亿元，包括：公司持有的现金约为10亿元，上市附属公司及其各自的附属公司持有的现金约为40亿元；受预售及其他监管安排限制的现金约为170亿元，其中大部分存放于项目层面的监控账户。以上数据暂时未经审核。

面对拮据的可用资金，世茂集团计划通过三步措施化解境外债务：

1、旧债换新债，展期9年：将部分现有债务交换为新债务工具，并以公司主要境外资产组成的抵押品组合作担保，到期日为自重组生效之日起计不超过9年

2、折价换新，享有优先担保：将现有债务本金打折，交换为有上限金额的新优先担保债务工具，享有其他新债务工具抵押品组合的优先顺位担保。

3、以股抵债：将部分现有债务交换为世茂集团股票的挂钩工具，该工具将转换为公司较大比例的普通股份。

当然，世茂集团也没忘表示，将会给债权人支付同意费。

那么上述重组方案的可行性有多少？

世茂集团在假设了很多前提条件（包括市场改善、公司保交付、融资正常等）后预计，2023年~2033年的十年内，公司产生的累计无杠杆营运现金流量总额约为2000亿元至2500亿元，其中估计酒店及其他商业运营产生的累计营运现金流量净额约60亿元至100亿元。

世茂北京知名项目 来源：企业官网

此外，世茂集团预计未来十年，公司主要境外资产累计杠杆现金流量约15亿美元至20亿美元，但境外资产有可能被拿来抵偿重组后的境外债务。

然而对比世茂集团公布的420亿美元（约人民币3000亿元）境外债务，未来10年预计最高2500亿元的现金流仍难以覆盖整体债务。

截至公告发布日，世茂集团与各类债权人尚未就境外重组的条款订立最终协议。

公司造血难，

董事长许荣茂降价出售自持房产

在公布重组方案的同时，世茂集团同时公布今年前11月销售数据，累计合约销售总额约为400.1亿元，累计合约销售总面积约274.57万平米，销售均价14573元/平米。

而去年同期，世茂集团上述三组数据分别约为794.9亿元、492.78万平米、16132元/平米，与之对比，今年世茂集团三大销售指标分别同比下降约50%、44.28%和9.66%。

这意味着一个很艰难的局面，即世茂集团在降价约10%的情况下，销售额却只有去年的一半，自我造血功能的下降，才是世茂最大的困难。

降价10%还不够，那我降价30%呢？答案是，依然不行。前不久，世茂旗下有着“中国第一高楼”之称的深圳世茂深港国际中心二次流拍，起拍价相比评估价打了6.4折，但仍无人竞拍。

世茂地标项目 来源：企业官网

经“债市观察”梳理，世茂深港国际中心是世茂在2017年以239.43亿元拿下，当时规划建设600米左右超高层建筑，故被称为“中国第一高楼”，该项目共包括12宗40年商办及公建用地，总建筑面积达到145.04万平方米。

今年7月5日，世茂深港国际中心项目首次线上拍卖，项目评估价约163.05亿元，起拍价约130.44亿元，但无人接盘；11月，该项目二次拍卖，降价26亿元，起拍价约104.35亿元，最终仍然惨遭流拍。

据了解，世茂深港国际中心项目股权较为复杂，这也是投资人比较担心的问题之一。

公开资料显示，世茂深港国际中心项目由“ST”世茂（600823.SH）持有51%权益，上海世茂集团通过全资子公司持有19%权益，中信信托通过合伙企业持有剩余30%权益。拍卖的12宗土地中有10宗已被抵押给中信信托，本次拍卖的申请执行人也是中信信托。

来源：企业预警通

“界面新闻”报道显示，2017年，中信信托以深圳深港国际中心项目为底层资产发行信托产品；2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模达87亿元。

2022年2月，中信信托宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难，随后3月，世茂深港国际中心停工，世茂债务危机也自此爆发。

同年8月，北京市第三中级人民法院对深港国际中心项目的12宗土地进行了查封，期限为三年，并查封及轮候查封项目中的283套房产，冻结深圳世茂新里程100%股权。随后在9月，因票据追索权纠纷，深圳前海合作区人民法院也对此次拍卖的12宗地进行了查封

从整体销售额到“第一高楼”，世茂降价也“卖不动”，不知道世茂集团董事局主席许荣茂作何感想。

另据市场消息，在今年11月，许荣茂持有的、位于香港中环中心的两个全层单位曾寻求降价出售，该房产减价6.7%至每平方英尺2.8万港元，合共减价约1亿港元，两层最新叫价共逾14亿港元。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，世茂近期处置的项目体量太大，在当前金融环境下，一些投资者根本是不可能来收购的，资金缺口太大了。“对世茂来说，只有盘活项目才有资金来源，所以盘活存量资产和增加流动性仍是世茂短期内的重要工作。”

另据“财联社”消息，世茂集团、世茂股份日前参加建设银行、上海银行的交流座谈会。与会银行就存量项目的资债结构优化，以及在建及新开工项目融资等多个方向和具体项目上，与世茂达成共识。

值得注意的是，世茂作为出险房企，能进入银行座谈会一员，确实是一个积极信号，但银行支持也需要世茂体现出“自我造血”能力。

有哪些朋友还愿意购买世茂集团的房子呢？欢迎评论区留言讨论。