国家统计局：政策效果缓慢释放，10月销售额降幅再收窄

来源/丁祖昱评楼市

2023年11月15日，国家统计局公布10月宏观经济和房地产行业数据，10月份，宏观调控政策持续发力显效，生产供给稳中有升，市场需求持续改善，就业物价总体稳定，转型升级扎实推进，国民经济持续恢复向好。

房地产方面，国家统计局新闻发言人在回答记者问时表示，目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。

数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资同比下降9.3%，降幅比1-9月份扩大0.2个百分点。商品房销售面积下降7.8%，商品房销售额下降4.9%。

针对房地产市场形势，近期相关部门密集出台一系列优化调整政策。从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。

从长期看，目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率也还有较大提升空间，住房刚性需求和改善性需求依然较大。

未来，随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策，房地产发展新模式逐步建立，将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。

国家统计局数据显示，2023年1-10月，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

虽然增速延续下滑趋势，但在一系列利好政策推动下，降幅逐步趋于平缓，累计增速下降速率正逐步收窄。

单月来看，10月商品房销售面积7773万平方米、商品房销售金额8091亿元，环比分别下降28%和26%，面积、金额单月绝对量高于7、8月份。同比来看，10月商品房销售面积、金额同比下降11%和8.1%，面积降幅较上月扩大0.9个百分点，金额降幅较上月收窄5.5个百分点，连续5个月收窄。金额边际改善比面积更为突出，也在一定程度证明实际上受政策利好更多的核心城市是当前市场的销售主力。

从部分指标单月表现来看，我们认为房地产的优化政策持续释放后是有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，延续脉冲式、波动式的修复是主旋律。

销售的波动复苏，一方面是受到供应制约以及消费信心的影响。根据CRIC全国百城数据，10月商品住宅新增供应同环比分别降21%和43%；另一方面降价+备案推升一定程度支撑成交企稳，市场韧性仍在。诸如武汉、郑州、西安等城市10月成交显著放量，均创下半年来新高，武汉得益于高性价比项目以低价入市，西安则因政策利好，改善型需求释放。

整体来看，政策效应已有所显现，但受制于经济环境、收入预期、消费预期的影响，市场仍处在底部调整的阶段。从部分城市10月下旬项目来访、认购又复归新政前水平来看，修复筑底到企稳仍需时间检验。

国家统计局数据显示，2023年1-10月，房地产开发企业房屋施工面积822895万平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面积579361万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积79177万平方米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积57659万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积40079万平方米，增长19.3%。

保交楼作为近两年房地产市场“重中之重”，随着中央、地方政策举措不断出台和实施，带动今年竣工保持高增长。

单月来看，10月竣工面积环比较9月增长近三成，与前9月均值相比增长16%。不过同比增速则略有放缓，但仍旧维持正增长。

需要注意的是，“竣工强、开工弱”的格局没有明显改善，10月新开工面积7054万平方米，同环比分别下降21.1%和14.3%，同比降幅较上月扩大6.5个百分点，降幅再度回升至20%以上。从绝对量来看，10月开工规模为近年来单月仅次于8月的低点，单月开工规模实际较前九月平均减少12%。

国家统计局数据显示，2023年1-10月，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%（按可比口径计算）；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。

单月来看，出现止跌企稳“苗头”，呈现环比周期性回落、同比降幅趋稳的走势。10月全国房地产开发投资额达8653亿元，同比下降11.3%，与9月相持平，环比则下降17%，与过往年10月环比降幅差距并不大。

房地产开发投资增速在经历了年初快速下滑之后，降幅已有趋缓信号。虽然已经连续下降8个月，但边际改善信号明显，降速持续收窄。

结合土地成交等显性指标来看，短期开发投资依旧承压。根据CRIC统计300城市土地数据，1-10月土地成交面积、金额同比下降24%和22%。但10月成交规模有所好转，成交建面环比大涨四成，考虑到部分城市取消土地限价之后，能够带动核心城市核心区域地块热度，未来房地产开发投资或将止跌企稳，逐步回归合理水平。

预判11月，我们认为，供应或将低位回升，环比持增，成交则不容乐观，热点城市和热销项目个数都将持续减少：

首先，沪杭蓉等供给主导型城市预期市场保持稳健运行，但限购局部松绑等短期利好新政仅能带动一部分前期积压的刚需刚改需求入市，持续性存疑；

其次，短期内市场升温的天津、郑州等复苏动力略显不足，高库存问题难解，成交或将再次由升转降。

最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。