佳兆业百亿美元债重组仍未“通关”，至少有150亿资金缺口

作者/蒲肃 来源/债市观察

在官宣境外债违约近两年后，佳兆业（1638.HK）的境外债务重组方案终于浮出水面，但至今仍未达成最终协议。

目前，佳兆业存续的优先票据及其他境外债合计约123亿美元。企业预警通数据显示，佳兆业目前有20只美元债存续，全部处于违约状态。

来源：企业预警通

债市观察查阅发行，佳兆业美元债现有债权人成立的债权人小组持有或控制超过35%的存续债务本金，粗算约43.05亿美元债权。

佳兆业在重组方案中提出了三项重组条款，包括股权换债权（将现有债务转换为佳兆业股份）、旧债换新债、出售资产（包括旧改项目），但与其谈判的债权人小组并不同意其中部分条款。

在出险房企中，佳兆业是2023年首家复牌的公司，但缓解债务风险的过程仍很漫长。

资金缺口最高达300亿元

佳兆业公开数据显示，截至2022年底，公司境内外合计债务总额约1854亿元，其中境外123亿美元债约合人民币900亿元（按10月19日汇率计算），境内有息负债约506亿元，对外担保合计约448亿元。

佳兆业集团称，在偿还境内债务的本金、利息、其他财务担保后，扣税前可用于境外债的现金预计约为600～750亿元。据上述数据测算，佳兆业境外债仍有150~300亿元的资金缺口。

尤其需要指出的是，这是佳兆业通过预测未来十年现金流情况得出的结论。

来源：企业公告

佳兆业预测的未来十年内有三大渠道获得现金流：

1、 现有土储项目、以及未转化为土储的旧改项目，开发出售后预计产生权益现金流累计约750~900亿元。这其中包括佳兆业集团及其合营企业和联营公司所开发的开发项目及旧改项目，并扣除了项目所需的土地支出、建设支出、必要的行销和运营支出、融资支出以及税金等。

2、 出售自持项目以及投资的项目，扣除债务本金和利息后，预计产生现金流约60~70亿元。

3、物业、酒店以及其他业务部门收入，预计产生现金流10~20亿元

但所有上述现金流的预测，都是基于多项理想状况，比如未来十年内的楼市持续复苏、佳兆业所有可出售资产都能顺利变现、不考虑佳兆业未来投资新项目等等，但在长达十年的时间内，这些情况并非佳兆业可以决定，随时可能出现变化。

十年后，佳兆业的管理层能否维持原班人马都无法确定，谁来为今天的预测负责呢？

账面现金仅45亿元，

未来1年内到期债务超千亿

佳兆业境外债违约始于2021年底，当时有4笔美元优先票据本金或利息违约，累计未支付本息约5.19亿美元。

此外，2021年11月，佳兆业担保的理财产品爆雷，引发投资人维权。当时的佳兆业相关负责人对投资人表示，集团通过锦恒财富募集的总本金119.13亿元，到期利息8.75亿元。随后因现金兑付压力大，佳兆业增加“以房抵债”的兑付方式。

上述债务违约及理财爆雷后，佳兆业一直等到今年才发布2021年、2022年和2023年相关财报，多项数据显示佳兆业现金流压力较大，违约债务还在增加。

其中在2023年3月发布的2022年上半年财报显示，佳兆业当期逾期的银行及其他借款约为231.59亿元，导致本金总额约871.47亿元的银行及其他借款交叉违约。

截至2023年上半年，佳兆业扣除预收账款（包括合同负债）的资产负债率上升至90.2%；净负债率（含永续债）上升至602.3%，现金短债比（剔除受限制现金）为0.01倍。

据2023年半年度财报，佳兆业现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）约为45亿元，同比减少64亿元。此外，佳兆业有约1179亿元借款将于一年内到期。

来源：企业公告

由于佳兆业债务风险较大，甚至连佳兆业子公司都对集团进行了清盘申请。

7月6日，佳兆业集团全资附属公司——布洛德峰投资顾问有限公司向香港特别行政区高等法院对佳兆业集团的清盘呈请，原因是佳兆业集团（深圳）有限公司发行的公司债券未支付，涉及本金1.7亿元及相应利息。

目前，上述清盘呈请及撤销申请的聆讯已押后至2024年2月6日，但并未撤销。

违约两年来，佳兆业主营业务仍然比较低迷，截至2023年上半年，佳兆业营收约135.65亿元，同比微增1%；亏损约66亿元，去年同期亏损约77.58亿元；包括合联营公司在内的销售额约为121.9亿元，同比增长约16%。

在债务违约面前，佳兆业仍在努力维持公司运营，据佳兆业表示，公司已经引入国企福田安城投，并与长城资产、安居建业、福田投控、建安集团等央国企深度合作，并共同打造了深圳福田中心区高质量人居标杆之作－天宸项目。

来源：佳兆业官网

“民营房企＋AMC＋地产国企”的模式能否帮助佳兆业再次化解危机，还需要市场检验。

最新消息显示，佳兆业集团今年1-9月累计交付42个项目，约2.7万套房源，已超过去年全年总交付量，主要集中在深圳、广州、上海、重庆、东莞等地。其中，三季度累计交付10个项目约5684套房，9月，佳兆业完成徐州富春山居、阳江滨江壹号等4个项目2099套房源交付。

值得注意的是，佳兆业其中项目层面负债363亿元，这些负债有待佳兆业加快项目去化，减少负债压力。

佳兆业的项目交付如何？欢迎评论区留言讨论。