密集出台的房地产经济,能成为撬动消费经济的杠杆吗?

2023-09-06 14:20:29
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2023-09-06

在8月的最后一个周,A股市场迎来了密集的政策出台,为股票市场的反弹拉开了序幕。

来源/满投财经

在8月的最后一个周,A股市场迎来了密集的政策出台,为股票市场的反弹拉开了序幕。而在股票市场之外,密集的地产政策出台成为8月末的一道光景。

8月31日,中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》,对购房的首付比例进行了进一步的下调,并调整了购房贷款的利率下限。在首付下调的同时,北上广深四个一线城市前后脚宣布了“认房不认贷”政策,放开了第二、第三套房产的销售,优化了此前对房地产交易的限制措施。

从股票市场来看,密集的政策似乎对A股地产股和港股内房股带来了提振作用,但表现稍有分化。A股地产股在短期的上涨后快速回到了震荡回落的趋势中,观望情绪更浓。而类似融创中国(01918.HK)、碧桂园(02007.HK)、贝壳-W(02423.HK)等港股表现却有着持续走强的趋势。


政策利好二房交易,刚需购房提升有限

先看首付比例部分,本次调整的房贷首付比例限制是从2016年起就开始实施的地产政策,其本意是为了管控风险。政策要求区分“非限购”和“限购”城市,并在诸如北上广深等限购城市中,要求首套和二套住房最低首付款比例政策下限为30%和40%,非限购城市则为20%和30%

而本次的限购政策是在16年政策基础上,取消了限购以及非限购的区分,全国性地下调商业住房贷款首付比,让限购城市与非限购城市对齐,首套房、二套房的首付比下限分别降至20%、30%。各城市根据自身市场形式以及政府调控要求自行确定具体的比例。

另一方面,过往执行的“认房又认贷”政策,则是在地产行情过热后,市场推出用于抑制交易热度的政策,政策要求各地根据居民的贷款情况,上调购房时的首付比例。而本次“认房不认贷”政策解禁后,对购房者的首付限制将会进一步缓解。

以北上广深为例,在本次落地的两项政策下,一线城市的二套房普遍有2-4成的下降空间,预计对重点的新一线/二线城市也能带来1-2成的首付比例下行。对于一套房的首付而言,由于此前多数限购/非限购城市已将首付比例下调至下限,因此本次调整影响较为有限。


可以看出,当前的地产政策利好是存在的,但是具有针对性的。由于是“对齐”机制,限购情况严重的一线城市受益明显强于二、三线城市。而从场景上考虑,能够在本次政策调整中明显受益是具有换房需求的购房者,在政策调整下进行“卖旧房买新房”的住房替换需求,而对于首次置业购房的人来说则影响较为有限。


而在购房利率方面,政策利率的下调同样是较为聚焦“二套房”的购房需求,将利率政策下限从LPR+60BP下调至LPR+20BP。根据贝壳研究院的数据调查,大多数城市的二套房购房利率已达到原本下限的LPR+60BP。在本次政策调整后,购买二套房的居民在成本上将会得到明显减负。

可以看出,当前的地产政策主要面向的是“二套房”购房居民而并非刚需置办首套房产的人群,并且。尽管刺激政策落地,但存量房的换房只能活跃市场交易,并不能使市场扩张。想要利用地产交易撬动消费,新增的刚需购房是必要的,而这才是地产业趋势扭转的核心。

楼市数据有望迎金九银十,期待地产政策“第二把刀”

根据克而瑞房企销售榜单,2023年8月国内百强房企销售额单月以及累计同比降幅进一步扩大,百强房企全口径销售额3775亿元,环比-0.9%,单月同比-37.6%,降幅较7月扩大了0.4个百分点。


2023年1-8月,百强房企累计全口径销售额42148亿元,同比-10%,降幅较 1-7 月扩大了4个百分点。从城市维度看,根据30城商品房成交数据,2023年8月单月,30城商品房累计成交面积934万㎡,环比-1%,单月同比-22%,较7月收窄了6个百分点。


尽管8月底的房屋交易依旧低迷,但随着8月底重磅政策的接连出台,预计在2023年结束前的几个月,房屋销售是有望迎来改善的。就笔者所在地深圳而言,当前已经有多个楼盘迎来了“看房潮”。对于人口密度大的一线城市而言,本次的地产政策还是具有显著的吸引力的,政策效果的发酵有望引起楼市的“金九银十”。

经历多年压制后,国内对地产行业的看法很难完全扭转,政策虽有放松,但想回到2015-2016那般快速增长的时代并不现实。另一方面,房地产行业当前依旧存在比较明显的债务问题的杠杆压力。因此在后续的市场估值修复环节中,不同公司间的修复程度或将出现明显差异。


对于居民家庭来说,购入房产的时间深刻地影响了家庭的财富净值和消费储蓄决策,在2019年前后购房的家庭在资产上难免出现净值损失,根据城市与贷款情况的不同,甚至有出现过背负的房贷超过现有房产价值的情况,那么家庭则需要额外的储蓄来弥补这一差值,从而对居民消费产生挤出。


举例而言,如果A初始购买房产价值是100万,一年后上涨至130万,此时A将房产转卖给了B,那么对于A来说,此套房产价格已经对A不产生影响。但是对B而言,后续房产价值的波动需要与130万相比较,只要市场价值低于130万,那么对于B就面临房产价值低于初始购买价值,即总贷款与首付的加总,此时B需要拿出额外的储蓄填补这一亏损。

想要让地产政策景气回升,就离不开刚需购房者入市的支撑。然而在土储增值预期不再,市场供需关系发生变化的情况下,推动居民购房无疑是困难的。若想利用地产来撬动消费,本次的政策密集爆发将不会是结束,而是政策预期落地的一次开始,后续地产行业或迎来进一步的松绑。

长短来看,地产业的基本面想要全面修复,政策端的“第二把刀”是有必要的,无论是当前一二线城市的限购政策松绑,或是有关旧改、城中村棚改相关的政策审批放松,能够高质量提升城市土地利用率,并且对居民储蓄消耗低,甚至能提振居民净现金的政策,都有望成为三、四季度的地产政策后手。

而就上市公司而言,在长期地产增值空间有限的背景下,继续关注重资产、拿地建房的高纯度內房股并不是一桩划算的生意,轻资产、细分赛道的基础服务、物业公司或许能够拥有更好的经营现金流,在估值修复方面更具优势。


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